Ramsen

Marktüberblick

Ramsen (Pfalz) ist die am weitesten südlich gelegene und nach Einwohnerzahl kleinste Ortsgemeinde der Verbandsgemeinde Eisenberg im Donnersbergkreis. Die 27,06 km² große Gemeinde liegt vollständig im Stumpfwald, einem Teil des Naturparks Pfälzerwald, und bildet den südlichen Abschluss des Landkreises. Auf der Gemarkung verläuft die Eistalbahn mit einem Bahnhof und dem Haltepunkt Eiswoog. Die Gemeinde hat 1.855 Einwohner (Stand 2024) bei einer Dichte von 69 Einwohnern je Quadratkilometer.

Der aktuelle Immobilienmarkt weist eine Angebotsmiete von 7,55 Euro je Quadratmeter und einen Angebotskaufpreis von 1.888 Euro je Quadratmeter aus. Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,84, die Bruttomietrendite liegt bei 4,8 Prozent. Bei diesen Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten; sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Mieten steigen, während die Kaufpreise stark gefallen sind.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 4,95 Euro (2019) und 8,52 Euro (2026) und ist damit volatil. Der durchschnittliche Anstieg (CAGR) beträgt 3,05 Prozent. Im Gegensatz dazu sind die Kaufpreise von 2.739 Euro je Quadratmeter (2019) auf 1.071 Euro (2026) um mehr als 60 Prozent gefallen. Der jährliche Rückgang liegt bei durchschnittlich 12,55 Prozent.

Diese Entwicklung führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite rechnerisch verbessert hat: Bei fallendem Kaufpreis und steigender Miete erhöht sich das Verhältnis. Die aktuelle Rendite von 4,8 Prozent liegt jedoch weiterhin unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was auf die insgesamt niedrige Preisbasis zurückzuführen ist.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Ramsens ist seit 2015 leicht gewachsen: Von 1.776 Einwohnern (2015) auf 1.855 (2024), einem Plus von 4,45 Prozent. Der höchste Wert wurde 2022 mit 1.896 Einwohnern erreicht, seitdem ist die Zahl wieder leicht rückläufig.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 42 Promille (4,2 Prozent). In der Zeitreihe von 2015 bis 2023 zeigt sich ein Anstieg von 34 auf 42 Promille, mit einem Höhepunkt von 53 Promille im Jahr 2020. Die Quote liegt damit leicht über dem langfristigen Trend, bleibt aber im unteren bis mittleren Bereich.

Das Bevölkerungswachstum bei gleichzeitig moderater Arbeitslosigkeit geht einher mit der Struktur einer ländlichen Gemeinde im Naturpark. Die Gemeinde ist Teil der Verbandsgemeinde Eisenberg, die als nächstgelegener Versorgungskern dient.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Donnersbergkreis liegt die Angebotsmiete Ramsens mit 7,55 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 8,01 Euro. Der Kaufpreis von 1.888 Euro liegt nahezu auf dem Kreisniveau von 1.884 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,8 Prozent ist unter dem Kreisdurchschnitt von 5,49 Prozent.

Auf Landesebene liegt Ramsen bei der Miete (7,55 Euro) unter dem rheinland-pfälzischen Durchschnitt von 8,08 Euro, beim Kaufpreis (1.888 Euro) leicht unter dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro. Die Rendite von 4,8 Prozent liegt unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland beträgt 51,4 Prozent, was einer mittleren Position entspricht.

Unter den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6 km zeigt sich ein breites Spektrum: Breunigweiler weist mit 9,95 Prozent die höchste Rendite bei einem Kaufpreis von nur 1.048 Euro auf, während Altleiningen mit 3,85 Prozent die niedrigste Rendite bei 2.323 Euro Kaufpreis verzeichnet. Ramsen liegt mit 4,8 Prozent im unteren Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Der Kaufpreisfaktor von 20,84 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 19,81 und nahe dem Landesdurchschnitt von 21,16.

Standortfaktoren

Der Donnersbergkreis, zu dem Ramsen gehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 371 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht positioniert ist der Kreis im Arbeitsmarkt auf Rang 396, während er im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 281 stärker dasteht. Die Teilindizes für Demografie (358) und Wohlstand (308) liegen im unteren Drittel.

Diese Bewertungen gelten für den Kreis als Ganzes und lassen sich nicht eins zu eins auf die Gemeinde Ramsen übertragen. Sie geben jedoch einen Hinweis auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, unter denen der lokale Immobilienmarkt operiert.

Ramsen selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Gemeinde ist historisch durch Forst- und Holzwirtschaft geprägt, was sich in der lagebedingten Struktur niederschlägt. Die Lage im Stumpfwald und die Anbindung an die Eistalbahn (Bahnanschluss seit 1932) sind die wichtigsten infrastrukturellen Merkmale.