Carlsberg

Der Ort

Carlsberg ist eine Ortsgemeinde im Süden von Rheinland-Pfalz, die zur Verbandsgemeinde Leiningerland im Landkreis Bad Dürkheim gehört. Auf einer Fläche von 7,03 km² leben 3.526 Einwohner, was einer Bevölkerungsdichte von 502 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Zum Vergleich: Der Landkreis Bad Dürkheim weist eine durchschnittliche Bevölkerungsdichte von 225 Einwohnern je Quadratkilometer auf. Carlsberg ist damit mehr als doppelt so dicht besiedelt wie der Kreisdurchschnitt. Der Ort liegt im Herzen der Pfalz, durchzogen von der Deutschen Weinstraße, und gehört zur Metropolregion Rhein-Neckar. Die nächstgelegenen größeren Städte sind Ludwigshafen am Rhein im Osten und Kaiserslautern im Westen. Carlsberg gehört zu den größeren Gemeinden der Verbandsgemeinde Leiningerland.

Marktüberblick und Preisniveau

Der aktuelle Angebotsmietpreis in Carlsberg liegt bei 9,09 Euro je Quadratmeter. Der Angebotskaufpreis beträgt 2.098 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,2 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 19,23. Diese Kennzahlen sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Die Kombination aus einer relativ hohen Miete und einem moderaten Kaufpreis führt zu einer überdurchschnittlichen Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 19,23 liegt deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 21,16 in Rheinland-Pfalz und unter dem Kreisdurchschnitt von 24,09 im Landkreis Bad Dürkheim. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstiger ist als in den meisten anderen Orten der Region.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Carlsberg zeigt seit 2018 einen deutlichen Anstieg. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 6,08 Euro je Quadratmeter, stieg sie bis 2024 auf 9,09 Euro. Der Anstieg von 2018 auf 2024 entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate von 2,76 Prozent. Die Kaufpreise entwickelten sich weniger stabil: 2018 lagen sie bei 1.595 Euro je Quadratmeter, 2024 bei 2.723 Euro. Der durchschnittliche jährliche Anstieg beträgt 0,45 Prozent über den gesamten Zeitraum.

Die Zeitreihen zeigen starke Schwankungen von Jahr zu Jahr. So lag die Miete 2025 mit 10,73 Euro deutlich über dem Vorjahreswert, fiel 2026 aber wieder auf 7,56 Euro. Auch bei den Kaufpreisen gab es erhebliche Ausschläge: 2024 mit 2.723 Euro je Quadratmeter ein deutlicher Höhepunkt, 2025 mit 2.000 Euro und 2026 mit 1.653 Euro ein Rückgang. Diese Volatilität ist bei Angebotswerten aus Inseraten typisch und spiegelt nicht zwangsläufig die tatsächliche Marktentwicklung wider.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft stabil positiv. Von 3.420 Einwohnern im Jahr 2018 wuchs die Bevölkerung bis 2024 auf 3.526, was einem Zuwachs von 3,1 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsentwicklung geht einher mit der Entwicklung der Miet- und Kaufpreise, eine kausale Zuordnung ist aus den vorliegenden Daten nicht ableitbar.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich sticht Carlsberg durch ein besonderes Preis-Miet-Verhältnis hervor. Die Angebotsmiete von 9,09 Euro je Quadratmeter liegt über dem Landesdurchschnitt von 8,08 Euro und auch über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Allerdings liegt sie unter dem Kreisdurchschnitt von 9,80 Euro im Landkreis Bad Dürkheim.

Der Kaufpreis von 2.098 Euro je Quadratmeter liegt leicht über dem Landesdurchschnitt von 2.030 Euro, aber deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 2.844 Euro. Die Bruttomietrendite von 5,2 Prozent liegt über dem Kreisdurchschnitt von 4,35 Prozent und knapp unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild. Bei der Angebotsmiete liegt Carlsberg mit 9,09 Euro im oberen Drittel der Nachbarorte. Die höchsten Mieten weisen Kerzenheim (9,86 Euro) und Eisenberg (9,82 Euro) auf, die niedrigsten Altleiningen (7,45 Euro) und Ramsen (7,55 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt Carlsberg mit 2.098 Euro im unteren Drittel der Nachbarorte. Tiefenthal (6,2 km) weist mit 3.463 Euro den höchsten Kaufpreis auf, was zu einer niedrigen Rendite von nur 3,13 Prozent führt. Carlsberg erreicht mit 5,2 Prozent die zweithöchste Rendite im Umkreis, nur übertroffen von Eisenberg (5,43 Prozent).

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 7,6 Prozent (76 Promille), was über dem Bundesdurchschnitt liegt. Die Entwicklung war jedoch positiv: Von 8,9 Prozent im Jahr 2015 ist die Quote auf 7,6 Prozent 2023 gesunken.

Standortfaktoren

Für den Landkreis Bad Dürkheim, zu dem Carlsberg gehört, liegen Daten des Prognos-Zukunftsatlas 2025 vor. Der Kreis belegt Rang 309 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Teilindex Dynamik liegt er mit Rang 342 im unteren Bereich, im Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 320 ebenfalls. Beim Index Wohlstand und soziale Lage schneidet der Kreis mit Rang 139 deutlich besser ab und gehört damit zum oberen Drittel. Der Demografie-Index liegt mit Rang 312 wieder im unteren Bereich. Der Index Stärke liegt mit Rang 287 knapp unter dem Durchschnitt.

Carlsberg selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Gemeinde ist eine typische Weinbaugemeinde in der Pfalz, eingebettet in die hügelige Landschaft zwischen der Oberrheinischen Tiefebene und dem Pfälzerwald.