Oberhausen-Rheinhausen

Marktüberblick

Oberhausen-Rheinhausen liegt als nördlichste Gemeinde des Landkreises Karlsruhe direkt am Rhein und ist über die Bundesstraße 36 sowie die S-Bahn-Linie S9 (nächster Bahnhof: Waghäusel) an den Verkehrsverbund angebunden. Der Ort vereint ländliche Struktur mit der Nähe zum Ballungsraum Rhein-Neckar-Karlsruhe.

Der Immobilienmarkt positioniert sich zwischen dem bundesweiten Durchschnitt und den Werten des umliegenden Karlsruher Umlands. Die Angebotsmiete liegt bei 10,85 Euro je Quadratmeter und damit knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 11,36 Euro, aber deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.071 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreiswert von 3.338 Euro und dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 23,59 entspricht in etwa dem Landesmittel von 23,49 und liegt leicht unter dem Kreiswert von 24,49.

Die Bruttomietrendite von 4,24 Prozent übertrifft den Kreisdurchschnitt von 4,11 Prozent, liegt aber unter dem Landeswert von 4,36 Prozent. Das Perzentil von 46,8 im Bundesland zeigt: Die Rendite liegt im unteren Mittelfeld aller baden-württembergischen Orte. Die Kombination aus moderatem Kaufpreis und steigender Miete ergibt eine im regionalen Vergleich attraktive Rendite.

Preis- und Mietentwicklung

Die Miete hat in den vergangenen Jahren deutlich zugelegt: Von 8,18 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,24 Euro im Jahr 2026. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 5,17 Prozent. Der Kaufpreis stieg von 2.295 Euro im Jahr 2018 auf 2.960 Euro im Jahr 2026, was einem CAGR von 3,23 Prozent entspricht. Die Miete wächst also deutlich schneller als der Kaufpreis.

Die Entwicklung war nicht linear: Die Miete fiel 2019 auf 7,61 Euro, erholte sich dann aber kontinuierlich. Beim Kaufpreis ist ein Höhepunkt von 3.008 Euro im Jahr 2020 zu verzeichnen, gefolgt von einem Rückgang auf 2.769 Euro im Jahr 2022, einem erneuten Anstieg auf 3.372 Euro im Jahr 2025 und einem Rückgang auf 2.960 Euro im Jahr 2026. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der unterschiedliche Anstieg von Miete und Kaufpreis wirkt sich positiv auf die Rendite aus: Während der Kaufpreis um rund 29 Prozent stieg, legte die Miete um rund 50 Prozent zu.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8 Kilometern liegt Oberhausen-Rheinhausen bei der Angebotsmiete (10,85 Euro) auf dem vorletzten Platz. Nur Römerberg (10,95 Euro) liegt darunter. Alle anderen Nachbarorte liegen mit 11,30 bis 12,32 Euro deutlich höher. Beim Kaufpreis von 3.071 Euro je Quadratmeter liegt der Ort im unteren Drittel der Nachbarn – nur Altlußheim (3.095 Euro) und Hockenheim (3.153 Euro) liegen darunter. Neulußheim führt mit 3.886 Euro, was mehr als dem 1,26-Fachen entspricht.

Die Bruttomietrendite von 4,24 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Sie übertrifft Römerberg (4,09 Prozent) und Speyer (4,08 Prozent), liegt aber deutlich unter Altlußheim (4,70 Prozent) und Hockenheim (4,62 Prozent). Philippsburg erreicht mit 4,42 Prozent die zweithöchste Rendite.

Die Daten zeigen ein klares Muster: Oberhausen-Rheinhausen ist einer der günstigeren Orte im Umland, sowohl bei Miete als auch bei Kaufpreis. Die niedrigeren Preise werden jedoch nicht durch eine entsprechend niedrige Rendite bezahlt – die Rendite liegt im regionalen Mittelfeld. Dies spricht für einen ausgewogenen Markt ohne übermäßige Überbewertung.

Standortfaktoren

Der Landkreis Karlsruhe erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 93 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Stärken liegen beim Wettbewerb und Innovation (Rang 85) sowie bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 93). Schwächer ist der Kreis beim Arbeitsmarkt (Rang 78) und deutlich schwächer bei Demografie (Rang 270) und Dynamik (Rang 273). Diese Teilindizes gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Die Bevölkerung von Oberhausen-Rheinhausen wuchs von 9.409 Einwohnern im Jahr 2015 auf 9.718 im Jahr 2024, was einem Anstieg von 3,3 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 514 Einwohner je Quadratkilometer. Die Entwicklung war nicht durchgehend positiv: Zwischen 2015 und 2020 gab es leichte Schwankungen mit einem Tiefpunkt von 9.542 Einwohnern im Jahr 2020, bevor der Zuzug wieder anstieg.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,15 Prozent und damit über dem Wert von 2,36 Prozent im Jahr 2015. Der Anstieg entspricht dem bundesweiten Trend der letzten Jahre, bleibt aber auf einem niedrigen Niveau. 185 Personen waren arbeitslos gemeldet.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde bietet eine Gemeinschaftsschule sowie zwei Grundschulen und drei Kindergärten. Die Infrastruktur ist damit auf die Grundversorgung ausgerichtet, nicht auf den Hochschulstandort.