Altlußheim

Marktüberblick

Altlußheim ist eine Gemeinde im Rhein-Neckar-Kreis mit 6.389 Einwohnern auf 15,96 km² und liegt direkt am rechten Rheinufer in der Metropolregion Rhein-Neckar. Die Gemeinde ist weniger als einen Kilometer von Neulußheim entfernt und über die Salierbrücke mit der rheinland-pfälzischen Stadt Speyer verbunden. Mit 400 Einwohnern pro km² ist Altlußheim dichter besiedelt als viele ländliche Gemeinden der Region.

Der Immobilienmarkt positioniert sich über dem regionalen und bundesweiten Durchschnitt. Die Angebotsmiete liegt bei 12,12 €/m² und damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 11,23 €/m² sowie dem Landesdurchschnitt von 11,08 €/m². Im bundesweiten Vergleich mit einem Durchschnitt von 8,92 €/m² hebt sich Altlußheim als einer der teuereren Mietmärkte hervor. Der Angebotskaufpreis von 3.095 €/m² liegt hingegen leicht unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt (jeweils rund 3.120–3.140 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 21,28 ist unter dem Kreiswert von 23,07 und dem Landeswert von 23,49, was bedeutet, dass das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete in Altlußheim günstiger ist als im regionalen Durchschnitt.

Die Bruttomietrendite von 4,7 % liegt über dem Kreisdurchschnitt von 4,40 % und dem Landesdurchschnitt von 4,36 %. Im Bundesland belegt Altlußheim damit den 76. Perzentilrang – von 1.102 betrachteten Orten liegen etwa 76 % unter diesem Wert. Eine höhere Rendite bei gleichzeitig überdurchschnittlichen Mieten und unterdurchschnittlichen Kaufpreisen kennzeichnet einen Markt, in dem die Mieten stärker gestiegen sind als die Kaufpreise.

Preisentwicklung

Zwischen 2018 und 2024 hat sich die Angebotsmiete in Altlußheim von 7,64 €/m² auf 12,14 €/m² mehr als verdoppelt. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 6,78 %. Der Kaufpreis stieg im gleichen Zeitraum von 2.049 €/m² auf 3.800 €/m², was einem CAGR von 3,40 % entspricht. Die Miete legte also deutlich schneller zu als der Kaufpreis.

Die Zeitreihe der Kaufpreise zeigt für 2025 einen deutlichen Ausreißer von 1.164,71 €/m², gefolgt von 2.677,65 €/m² in 2026. Diese Werte weichen stark vom Niveau von 3.800 €/m² (2024) ab und sind als Datenunsicherheit zu kennzeichnen, auch wenn die Reihe nicht als geschätzt markiert ist. Für die Einordnung des Marktes ist daher der Wert von 3.800 €/m² (2024) die verlässlichste aktuelle Referenz.

Ein weiterer Hinweis auf die Datenlage: Der aktuelle Marktdatenwert von 3.095 €/m² weicht vom Zeitreihenwert von 3.800 €/m² (2024) ab. Dieser Unterschied könnte auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder Methodiken zurückzuführen sein. Die Zeitreihe zeigt einen konsistenteren Verlauf und sollte für die Trendanalyse priorisiert werden.

Der Anstieg der Miete um 59 % in sechs Jahren ist signifikant. Gleichzeitig zeigt der Kaufpreisanstieg von 85 % in diesem Zeitraum, dass die Nachfrage nach Eigentum ebenfalls stark war, jedoch mit einer anderen Dynamik. Die unterschiedlichen Wachstumsraten deuten auf eine Marktphase hin, in der die Mietnachfrage stärker zulegte als die Kaufnachfrage.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Altlußheim ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 12,12 €/m² liegt nahe am Niveau von Hockenheim (12,14 €/m²) und Neulußheim (12,16 €/m²), ist aber höher als die von Oberhausen-Rheinhausen (10,85 €/m²) und Waghäusel (11,30 €/m²).

Der Kaufpreis von 3.095 €/m² ist der zweigünstigste unter den acht Nachbarorten – nur Ketsch liegt mit 3.058 €/m² darunter. Alle anderen Nachbarorte liegen deutlich höher: Reilingen (3.438 €/m²), Speyer (3.624 €/m²), Neulußheim (3.886 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,7 % ist die zweithöchste im Nachbarvergleich und liegt nur knapp unter der von Ketsch (4,73 %). Alle anderen Nachbarorte liegen zwischen 3,76 % (Neulußheim) und 4,62 % (Hockenheim). Neulußheim fällt dabei durch einen deutlich höheren Kaufpreis (3.886 €/m²) bei ähnlicher Miete auf, was die Rendite auf 3,76 % drückt.

Altlußheim positioniert sich damit als einer der kostengünstigeren Orte im unmittelbaren Umland bei gleichzeitig hohen Mieten und guten Renditen. Diese Kombination ist im Vergleich zu den Nachbarorten auffällig.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Altlußheim wuchs von 5.708 Einwohnern (2015) auf 6.389 (2024), was einem Anstieg von 11,93 % entspricht. Dieses Wachstum ist bemerkenswert, da es über dem Durchschnitt vieler Gemeinden im ländlichen Raum liegt und mit der Lage in der Metropolregion Rhein-Neckar einhergeht. Das Wachstum verläuft dabei relativ gleichmäßig: Zwischen 2015 und 2024 wuchs die Bevölkerung um etwa 680 Einwohner, ohne größere Sprünge oder Einbrüche.

Die Arbeitslosenzahl lag 2023 bei 120 Personen. Der Rhein-Neckar-Kreis belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 22 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt Ranking, mit Platz 18 im Index Wirtschaftliche Stärke und Platz 52 im Index Dynamik. Diese Platzierungen belegen die wirtschaftliche Attraktivität der Region.

Es bestehen keine Hochschulen am Ort, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum begrenzt. Die Gemeinde ist Teil der Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft mit der Stadt Hockenheim, was die administrative Einbindung in den Mittelbereich Schwetzingen unterstreicht.