Neulußheim

Marktüberblick: Hohe Preise bei knapper Bausubstanz

Neulußheim ist eine der am dichtesten besiedelten Gemeinden Deutschlands. Auf nur 3,38 km² leben 7.132 Menschen, was einer Dichte von 2.110 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Damit rangiert der Ort 2023 auf Platz 41 von knapp 12.000 deutschen Gemeinden nach Bevölkerungsdichte. Die extreme Verdichtung auf kleinstem Raum geht einher mit einem Immobilienmarkt, in dem sowohl Kaufpreise als auch Mieten deutlich über dem regionalen und bundesweiten Durchschnitt liegen.

Die aktuelle Angebotsmiete beträgt 12,16 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 3.886 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen über dem Durchschnitt des Rhein-Neckar-Kreises (Miete 11,23 €/m², Kaufpreis 3.123 €/m²) und Baden-Württembergs (Miete 11,08 €/m², Kaufpreis 3.140 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 26,62 zeigt, dass der Preis das 26,62-Fache der jährlichen Jahreskaltmiete beträgt – ein Wert, der über dem Kreis- (23,07) und Landesdurchschnitt (23,49) liegt.

Die Bruttomietrendite von 3,76 % ist die niedrigste unter allen Nachbarorten und liegt im Perzentil 16,79 im Bundesland. Das bedeutet: 83 Prozent der baden-württembergischen Orte weisen eine höhere Rendite auf. Die niedrige Rendite ist die direkte Folge des überproportional hohen Kaufpreises: Der Kaufpreis liegt mit dem 1,24-Fachen des Kreisdurchschnitts stärker über dem Mittel als die Miete mit dem 1,08-Fachen.

Preisentwicklung: Kaufpreis legt stärker zu als Miete

Seit 2018 haben sich die Immobilienpreise in Neulußheim deutlich entwickelt. Der Angebotskaufpreis stieg von 2.660 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 3.886 Euro im aktuellen Wert – ein Anstieg um 46 Prozent. Die Angebotsmiete legte von 9,87 auf 12,16 Euro je Quadratmeter zu, was einem Plus von 23 Prozent entspricht.

Der Kaufpreis verzeichnete 2021 einen sprunghaften Anstieg: Von 2.883 Euro im Jahr 2020 auf 3.651 Euro 2021, ein Zuwachs von 27 Prozent in einem Jahr. Dieser Anstieg ist deutlich stärker als der Mieteanstieg im selben Zeitraum (von 9,39 auf 9,63 €/m²). Im Jahr 2023 folgte eine leichte Korrektur auf 3.629 Euro, bevor der Preis seither wieder stieg (2024: 3.718 €/m², 2025: 3.978 €/m²).

Die Miete entwickelte sich weniger volatil: Nach einem Einbruch 2019 auf 8,77 €/m² erholte sie sich bis 2023 auf 10,69 €/m² und legte dann 2025 auf 12,13 €/m² sowie 2026 auf 14,81 €/m² zu. Die jüngsten Werte der Miete (12,13 €/m² 2025, 14,81 €/m² 2026) und des Kaufpreises (3.978 €/m² 2025, 4.333 €/m² 2026) deuten auf eine weitere Preisdynamik hin, wobei die Miete in den letzten Jahren stärker zulegen konnte als der Kaufpreis.

Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern auf tatsächlichen Daten basiert.

Regionale Einordnung: Premium-Standort im Rhein-Neckar-Dreieck

Im regionalen Vergleich hebt sich Neulußheim vor allem durch den höchsten Kaufpreis aller umliegenden Orte ab. Mit 3.886 Euro je Quadratmeter liegt der Ort deutlich über dem nächsten Konkurrenten, St. Leon-Rot (3.534 €/m²), und übertrifft alle anderen Nachbarorte im Umkreis von bis zu 8 Kilometern um mehr als 20 Prozent.

Bei der Angebotsmiete liegt Neulußheim mit 12,16 €/m² im oberen Drittel der Nachbarn, ist aber nicht der höchste Wert: St. Leon-Rot weist mit 12,65 €/m² eine höhere Miete aus. Die Kombination aus dem höchsten Kaufpreis und einer nicht höchsten Miete führt dazu, dass die Bruttomietrendite mit 3,76 % die niedrigste aller Nachbarorte ist. Alle anderen Orte liegen bei 4,08 % (Speyer) bis 4,70 % (Altlußheim).

Dieses Muster zeigt, dass Neulußheim im regionalen Vergleich durch überdurchschnittliche Kaufpreise auffällt. Der Ort profitiert dabei von seiner Lage im Rhein-Neckar-Dreieck: Mannheim liegt 24 Kilometer nördlich, Speyer 8 Kilometer westlich. Die Anbindung an die S-Bahn-Linie S9 (Mannheim–Karlsruhe) und die Kreuzung der Bundesstraßen B 36 und B 39 machen den Ort für Pendler attraktiv.

Der Rhein-Neckar-Kreis als übergeordnete Ebene erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 22 von rund 400 deutschen Kreisen (Gesamtrang), mit besonders starken Werten in Wettbewerb und Innovation (Rang 15) und Arbeitsmarkt (Rang 24). Diese wirtschaftliche Stärke stützt die Nachfrage nach Wohnraum im gesamten Kreis.

Demografie und Infrastruktur: Stabiler Zuzug bei begrenztem Bauland

Die Bevölkerung Neulußheims wuchs von 6.783 Einwohnern im Jahr 2015 auf 7.132 im Jahr 2024, ein Anstieg um 5,15 Prozent. Dieses Wachstum erfolgte vor dem Hintergrund der extrem knappen Gemarkungsfläche: Von den 339 Hektar Gemeindefläche entfallen 50,6 Prozent auf Siedlungs- und Verkehrsfläche, 47,9 Prozent auf landwirtschaftliche Nutzfläche. Die Möglichkeit zur äußeren Expansion ist damit begrenzt, was die Nachfrage auf den bestehenden Bestand konzentriert und die Preise stützt.

Die absolute Zahl der Arbeitslosen sank von 168 im Jahr 2021 auf 144 im Jahr 2023. Für eine Gemeinde mit rund 7.100 Einwohnern ist dies ein niedriger Wert, der auf eine stabile lokale Wirtschaftslage hindeutet.

Neulußheim verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die verkehrliche Anbindung an das Netz der S-Bahn Rhein-Neckar (S9, halbstündlicher Takt) sowie die Buslinien nach Heidelberg–Speyer und Altlußheim–Walldorf erschließen den Ort für Pendler in die umliegenden Großstädte Mannheim, Karlsruhe und Heidelberg. Die Bundesstraßen B 36 und B 39 kreuzen sich im Ort, die Autobahnen A 61 (nördlich) und A 6 (östlich) sind in unmittelbarer Nähe erreichbar.

Die Lußhardt-Schule (Grundschule) und eine freie christliche Schule (Markus-Schule) bieten vor Ort Schulversorgung. Für die jüngsten Einwohner stehen vier Kindergärten (kommunal, evangelisch, katholisch, freier Träger) zur Verfügung.