Rauenberg, Stadt

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Rauenberg liegt im Süden des Rhein-Neckar-Kreises, rund 16 Kilometer südlich von Heidelberg, und gehört zur europäischen Metropolregion Rhein-Neckar. Die 11,12 km² große Stadt mit 8.727 Einwohnern (2024) besteht aus den drei Stadtteilen Rauenberg, Rotenberg und Malschenberg. Die Bevölkerungsdichte beträgt 785 Einwohner pro km². Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.737 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,37 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,65 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 27,4. Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahresbruttomieten nötig sind, um den Kaufpreis zu bezahlen; ein Faktor von 27,4 bedeutet, dass der Preis fast 27,5-mal der jährlichen Bruttomiete entspricht.

Die Bruttomietrendite von 3,65 Prozent liegt deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt und gehört damit zu den niedrigsten Werten in Baden-Württemberg. Das Perzentil von 11,98 im Bundesland bedeutet, dass Rauenberg bei der Rendite unter den unteren 12 Prozent aller 1.102 Orte im Vergleich liegt. Ursache ist der überdurchschnittlich hohe Kaufpreis, der stärker über dem Mittel liegt als die Miete. Der Kaufpreisfaktor von 27,4 übertrifft den Kreisdurchschnitt von 23,1 um mehr als 18 Prozent.

Preisentwicklung: Mieten steigen, Kaufpreise schwanken

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 8,77 Euro pro m² im Jahr 2018 auf 9,82 Euro im Jahr 2026 – ein Anstieg um 12 Prozent. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 1,42 Prozent. Die Entwicklung war nicht linear: Nach einem Anstieg auf 10,46 Euro im Jahr 2022 folgte ein Rückgang auf 9,87 Euro im Jahr 2023, bevor die Mieten erneut stiegen.

Der Angebotskaufpreis zeigte eine deutlich volatilere Entwicklung. Von 3.599 Euro pro m² im Jahr 2018 pendelte er zwischen 3.077 und 3.636 Euro, erreichte 2021 mit 3.636 Euro seinen höchsten Wert und fiel bis 2025 auf 2.911 Euro – den tiefsten Stand der Reihe. Im Jahr 2026 liegt er bei 3.061 Euro. Der CAGR von -2,00 Prozent über den gesamten Zeitraum zeigt einen leichten Abwärtstrend.

Die unterschiedliche Entwicklung von Miete und Kaufpreis führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite über die Jahre verändert hat: Steigende Mieten bei gleichzeitig sinkenden Kaufpreisen in jüngeren Jahren würden die Rendite eigentlich verbessern. Der aktuelle Wert von 3,65 Prozent liegt jedoch weiterhin unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt.

Regionale Einordnung: Teurer als der Kreisdurchschnitt

Im Vergleich zum Rhein-Neckar-Kreis liegt Rauenberg bei der Angebotsmiete mit 11,37 Euro leicht über dem Kreisdurchschnitt von 11,23 Euro. Beim Kaufpreis mit 3.737 Euro liegt der Ort jedoch deutlich über dem Kreiswert von 3.123 Euro – um 20 Prozent. Entsprechend ist die Bruttomietrendite in Rauenberg mit 3,65 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 4,40 Prozent.

Auf Landesebene bestätigt sich das Bild: Rauenbergs Kaufpreis liegt 19 Prozent über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 3.140 Euro, die Miete nur 3 Prozent über dem Landeswert von 11,08 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 27,4 übertrifft den Landesdurchschnitt von 23,5 um 17 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Muster. Mit 3.737 Euro pro m² liegt Rauenberg über den Werten von Malsch (3.336 Euro), Dielheim (3.501 Euro) und Wiesloch (3.506 Euro), aber unter dem Wert von Walldorf (4.052 Euro). Die Angebotsmiete von 11,37 Euro liegt im Mittelfeld der Nachbarn – deutlich unter Walldorf (13,88 Euro) und Nußloch (13,36 Euro), aber über Angelbachtal (10,64 Euro) und Dielheim (10,60 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,65 Prozent ist die niedrigste unter allen acht Nachbarorten und liegt nur knapp über Dielheim (3,63 Prozent).

Bevölkerung und Arbeitsmarkt: Stabile Entwicklung

Die Einwohnerzahl Rauenbergs stieg von 8.593 im Jahr 2015 auf 8.727 im Jahr 2024 – ein Wachstum von 1,56 Prozent. Die Entwicklung war dabei nicht gleichmäßig: Nach einem Höchststand von 8.756 Einwohnern im Jahr 2019 folgte ein leichter Rückgang auf 8.727 Einwohner in den Jahren 2023 und 2024.

Die Zahl der Arbeitslosen betrug 2023 insgesamt 167 Personen. Bezogen auf die Einwohnerzahl entspricht dies einer Arbeitslosenquote von rund 1,9 Prozent. Die Entwicklung der absoluten Arbeitslosenzahl war von 2015 (184) bis 2019 (130) rückläufig, stieg 2020/2021 wieder an (184 bzw. 183) und ging dann bis 2022 auf 148 zurück, bevor sie 2023 wieder auf 167 anstieg. Die Schwankungen spiegeln die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung wider, insbesondere den Einfluss der Pandemie auf den Arbeitsmarkt.

Standortfaktoren: Starker Kreis, aber keine Hochschule

Rauenberg gehört zum Rhein-Neckar-Kreis, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 22 von rund 400 deutschen Kreiden belegt. Damit zählt der Kreis zu den stärksten Standorten in Deutschland. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Rang im Wettbewerb und Innovation liegt mit Platz 15 besonders hoch, der Arbeitsmarkt-Rang 24 ist ebenfalls sehr gut. Der Wohlstand und die soziale Lage liegen mit Rang 64 im oberen Mittelfeld, während der Demografie-Rang mit 282 Schwächen aufzeigt. Der Dynamik-Rang von 52 liegt im unteren Drittel und deutet darauf hin, dass der Kreis in puncto Zukunftsdynamik nicht ganz an seine Stärke im Wettbewerb und Arbeitsmarkt anknüpfen kann.

Auf der Ebene der einzelnen Gemeinde sind diese Rangierungen nicht direkt übertragbar. Sie geben jedoch einen Hinweis auf die wirtschaftliche Einbettung Rauenbergs in einen starken Umlandkreis der Metropolregion Rhein-Neckar. Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Pendler ausrichtet.