Dielheim

Marktüberblick

Dielheim liegt im Rhein-Neckar-Kreis am westlichen Rand des Kraichgaus und gehört zur Metropolregion Rhein-Neckar. Die Gemeinde umfasst vier Ortsteile – Dielheim, Horrenberg, Balzfeld sowie Ober- und Unterhof – und zählt rund 9.144 Einwohner auf einer Fläche von 22,67 km². Die Siedlungsfläche ist mit rund 403 Einwohnern pro km² dicht bebaut, was auf ein überwiegend suburbanes Wohngebiet hindeutet.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.501 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,60 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,63 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 27,53. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Besonders auffällig ist die Kombination aus einem überdurchschnittlich hohen Kaufpreis und einer unterdurchschnittlichen Miete: Der Kaufpreis liegt deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während die Miete darunter liegt. Das Ergebnis ist eine der niedrigsten Bruttomietrenditen im gesamten Bundesland – Dielheim liegt im Perzentilrang von 11,6 unter allen 1.102 bewerteten Orten in Baden-Württemberg. Das bedeutet, dass nur etwa elf Prozent der Orte im Land eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Dielheim zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 7,76 Euro je Quadratmeter, beträgt sie aktuell 10,60 Euro – ein Anstieg von rund 36 Prozent in acht Jahren. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) liegt bei 6,13 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung ist in diesem Zeitraum deutlich volatiler. 2019 fiel der Preis auf 1.279 Euro je Quadratmeter, ehe er 2020 wieder auf 3.079 Euro anstieg. Seit 2018 bewegt sich der Kaufpreis zwischen 2.782 und 3.883 Euro je Quadratmeter. Der aktuelle Wert von 3.501 Euro je Quadratmeter liegt 22 Prozent über dem Niveau von 2018. Der jährliche Wachstumsfaktor beträgt 1,97 Prozent.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft moderat positiv: Von 8.853 Einwohnern im Jahr 2015 auf 9.144 im Jahr 2024 entspricht dies einem Zuwachs von 3,3 Prozent. Der Bevölkerungsschwerpunkt liegt im Hauptort Dielheim mit rund 5.958 Einwohnern, gefolgt von Horrenberg (1.836), Balzfeld (1.114) und den Weilern Ober- und Unterhof (insgesamt 332).

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Dielheim ein ungewöhnliches Muster. Mit 10,60 Euro je Quadratmeter liegt die Angebotsmiete unter allen acht untersuchten Nachbarorten – deutlich unter Wiesloch (12,24 Euro), Nußloch (13,36 Euro) und Walldorf (13,88 Euro). Gleichzeitig liegt der Kaufpreis von 3.501 Euro je Quadratmeter im oberen Mittelfeld der Nachbarn und über dem Kreisdurchschnitt von 3.123 Euro.

Diese Diskrepanz zwischen relativ hohem Kaufpreis und niedriger Miete führt dazu, dass Dielheim die niedrigste Bruttomietrendite aller Nachbarorte aufweist (3,63 Prozent gegenüber 3,65 Prozent in Rauenberg und 4,19 Prozent in Wiesloch). Der Kaufpreisfaktor von 27,53 liegt ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt von 23,07 und dem Landesdurchschnitt von 23,49.

Im Landesvergleich liegt Dielheim bei der Angebotsmiete knapp unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro, während der Kaufpreis mit 3.501 Euro über dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro liegt. Die Bruttomietrendite von 3,63 Prozent liegt deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent.

Der Rhein-Neckar-Kreis als Ganzes schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit dem Gesamtrang 22 von rund 400 deutschen Kreisen sehr gut ab. Besonders hervorstechend sind die Ränge im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 15) und Arbeitsmarkt (Rang 24). Diese starke regionale Wirtschaftslage trägt zur Aufrechterhaltung der Kaufpreise bei, auch wenn die Mietrenditen niedrig ausfallen.

Standortfaktoren

Dielheim ist durch seine Lage in der Metropolregion Rhein-Neckar und die Anbindung an die A 6 als Pendlergemeinde für die umliegenden Städte Wiesloch, Heidelberg und Sinsheim positioniert. Der öffentliche Nahverkehr erfolgt über Buslinien im Tarifgebiet des Verkehrsverbunds Rhein-Neckar. Eine historische Bahnverbindung nach Meckesheim wurde 1990 stillgelegt.

Die Gemeinde verfügt mit der Leimbachtalschule über eine Grund- und Gemeinschaftsschule. Weiterführende Schulen sind im nahen Wiesloch verfügbar. Eine Hochschule besteht am Ort nicht.

Die absolute Zahl der Arbeitslosen im Kreis ist im Zeitverlauf gesunken – von 183 im Jahr 2015 auf 159 im Jahr 2023. Dieser Rückgang korrespondiert mit dem starken Rang des Kreises im Prognos-Arbeitsmarkt-Index (Rang 24 von 400). Die Kombination aus guter regionaler Wirtschaftslage, niedriger Arbeitslosigkeit und suburbaner Wohnqualität erklärt, warum die Kaufpreise in Dielheim über dem regionalen und landesweiten Durchschnitt liegen, während die Mietrenditen niedrig ausfallen.

Die Gemeinde hat sich seit der Eingemeindung von Horrenberg und den Weilern 1972 zu einer geschlossenen suburbanen Siedlungsfläche entwickelt, die sowohl den Charakter eines Dorfzentrums als auch den einer Wohngemeinde mit Pendlerfunktion vereint.