Herrenberg, Stadt

Marktüberblick

Herrenberg, eine Große Kreisstadt im Landkreis Böblingen, weist einen Immobilienmarkt auf, der deutlich über den bundesweiten Durchschnitt liegt. Die aktuelle Angebotsmiete beträgt 13,77 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis liegt bei 4.266 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor von 25,82 bedeutet, dass das 25,82-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis verlangt wird. Die Bruttomietrendite liegt bei 3,87 Prozent.

Wichtig ist der Hinweis, dass die vorliegenden Miet- und Kaufwerte Angebotswerte aus Inseraten sind und systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Herrenberg war in den vergangenen Jahren deutlich positiv. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 10,81 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2020 auf 12,03 Euro und erreichte 2026 mit 13,80 Euro ihren höchsten Wert in der Reihe. Ein besonders starker Anstieg ist im Zeitraum 2019 bis 2020 zu verzeichnen, was sich auch in einem jährlichen Wachstumsfaktor (CAGR) von rund 3,1 Prozent für die gesamte Mietreihe widerspiegelt.

Die Kaufpreisentwicklung verlief unterschiedlicher. Nach einem Anstieg von 3.480 Euro pro Quadratmeter (2018) auf einen Höhepunkt von fast 5.000 Euro (4.999 Euro, 2020) folgte eine deutliche Korrektur. 2023 lagen die Kaufpreise bei 4.033 Euro pro Quadratmeter. Für 2026 wird ein weiterer Rückgang auf 3.542 Euro pro Quadratmeter prognostiziert. Der langjährige CAGR von nur 0,22 Prozent zeigt, dass die Kaufpreise über den gesamten Zeitraum betrachtet kaum gewachsen sind – der starke Anstieg bis 2020 wurde seitdem vollständig korrigiert.

Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf tatsächlichen Marktdaten.

Regionale Einordnung

Herrenberg liegt im oberen Preissegment des Landkreises Böblingen und deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Die Angebotsmiete von 13,77 Euro pro Quadratmeter liegt nahezu auf dem Niveau des Kreisdurchschnitts (13,80 Euro) und deutlich über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro sowie dem bundesweiten Durchschnitt von 8,92 Euro.

Beim Kaufpreis liegt Herrenberg mit 4.266 Euro pro Quadratmeter leicht über dem Kreisdurchschnitt von 4.144 Euro, deutlich über dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Im Mietpreis-Perzentil des Landes Baden-Württemberg liegt Herrenberg bei 21,8 Prozent. Das bedeutet, dass etwa 22 Prozent der Orte im Land niedrigere Mieten aufweisen – Herrenberg gehört damit zu den teureren Wohnorten im Land.

Die Bruttomietrendite von 3,87 Prozent liegt unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Dies ist typisch für nachfragestarke Lagen in der Region Stuttgart, wo die Kaufpreise die Mieten überproportional steigen lassen.

Standortfaktoren

Der Landkreis Böblingen, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, erreichte im Jahr 2025 den Gesamt-Rang 5 von rund 400 deutschen Kreisen – eine herausragende Position. Besonders stark ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 4, gefolgt vom Arbeitsmarkt mit Rang 6 und Wohlstand sowie sozialer Lage mit Rang 33. Der Demografie-Rang liegt bei 137, was auf die alternde Bevölkerung in vielen ländlichen und suburbanen Räumen hinweist. Der Dynamik-Rang von 230 zeigt, dass die wirtschaftliche Dynamik im Kreis zwar vorhanden ist, aber nicht zu den absoluten Spitzenreitern zählt.

Herrenberg selbst verfügt über keine Hochschule. Die Stadt liegt etwa 30 Kilometer südwestlich von Stuttgart und 20 Kilometer westlich von Tübingen und bildet ein Mittelzentrum für die umliegenden Gemeinden im Südwesten des Landkreises Böblingen.

Die Bevölkerung Herrenbergs ist seit 2015 um 6,3 Prozent von 31.003 auf 32.961 Einwohner gewachsen (Stand 2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 502 Einwohner je Quadratkilometer. Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 652. Herrenberg ist seit dem 1. Januar 1974 Große Kreisstadt und umfasst neben der Kernstadt sieben weitere Stadtteile.

Nachbarorte im Vergleich

Im direkten Umland zeigen sich deutliche Preisunterschiede. Die nächstgelegene Gemeinde Nufringen (3,3 km Entfernung) weist mit 14,05 Euro pro Quadratmeter eine leicht höhere Angebotsmiete und mit 4.233 Euro pro Quadratmeter einen vergleichbaren Kaufpreis auf. Gärtringen (5,7 km) liegt mit 14,24 Euro pro Quadratmeter bei der Miete und 4.417 Euro pro Quadratmeter beim Kaufpreis ebenfalls leicht über Herrenberg.

Gäufelden (5,4 km) zeigt mit 12,60 Euro pro Quadratmeter Miete und 3.521 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis deutlich niedrigere Werte als Herrenberg. Die Bruttomietrendite liegt in Gäufelden bei 4,29 Prozent und damit über den Herrenberger 3,87 Prozent.

Deckenpfronn (7 km) weist mit 4.810 Euro pro Quadratmeter den höchsten Kaufpreis im direkten Umland auf, bei einer Angebotsmiete von 12,18 Euro. Die niedrige Mietrendite von 3,04 Prozent spiegelt die hohe Kaufpreislage wider.

Diese Unterschiede verdeutlichen, dass der Immobilienmarkt im Umland Herrenbergs heterogen ist und sowohl nachfragestarke als auch preisdifferenziertere Lagen umfasst.