Bisingen

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Bisingen ist ein Immobilienmarkt mit überdurchschnittlich hohen Kaufpreisen und niedriger Rendite. Die Angebotsmiete liegt bei 10,85 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.527 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von 27,1 und eine Bruttomietrendite von 3,69 Prozent. Beide Werte zeigen denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Der Faktor 27,1 bedeutet, dass das 27,1-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist; die Rendite von 3,69 Prozent gibt an, welcher Prozentsatz des Kaufpreises jährlich durch die Miete gedeckt wird.

Der Kaufpreis liegt deutlich über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (3.140 Euro), die Miete liegt knapp darunter (11,08 Euro). Diese Asymmetrie – hoher Kaufpreis, mittlere Miete – ist die Ursache für die niedrige Rendite. Im bundesweiten Vergleich schneidet Bisingen bei der Rendite mit 3,69 Prozent im unteren Drittel ab (Perzentilrang 13,97 im Bundesland). Das bedeutet: Von 100 vergleichbaren Orten im Land liegen 86 mit einer höheren Rendite, nur 14 sind niedriger.

Preis- und Mietentwicklung: Volatilität auf einem dünnen Markt

Die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis zeigen eine starke Volatilität, die auf einen dünnen Markt hindeutet. Die Angebotsmiete stieg von 7,65 Euro (2018) auf 10,85 Euro (2024), fiel aber 2022 vorübergehend auf 8,52 Euro. Der Kaufpreis bewegte sich zwischen 2.338 Euro (2021) und 4.235 Euro (2024). Die prognostizierten Werte für 2025 (3.050 Euro) und 2026 (4.632 Euro) zeigen keine klare Richtung, sondern bestätigen das Muster der Schwankung.

Die berechnete jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 5,64 Prozent für die Miete und 7,82 Prozent für den Kaufpreis über den gesamten Zeitraum. Diese Kennzahlen sind durch die starken Ausschläge verzerrt und geben nur eine grobe Tendenz wieder. Der Anstieg der Miete geht einher mit dem Bevölkerungszuwachs von 9.304 auf 9.848 Einwohnern seit 2015 (+5,85 Prozent).

Regionale Einordnung: Teuerster Nachbarort mit niedrigster Rendite

Im regionalen Vergleich hebt sich Bisingen durch die höchsten Kaufpreise aller Nachbarorte ab. Mit 3.527 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort vor Balingen (3.342 Euro), Bodelshausen (3.244 Euro) und Grosselfingen (3.287 Euro). Die Miete liegt mit 10,85 Euro jedoch nicht an der Spitze – Hechingen (11,39 Euro), Balingen (11,28 Euro) und Bodelshausen (11,44 Euro) sind höher.

Diese Kombination aus höchstem Kaufpreis und mittlerer Miete drückt die Bruttomietrendite auf 3,69 Prozent – nur Grosselfingen liegt mit ebenfalls 3,69 Prozent gleichauf. Alle anderen Nachbarorte erreichen Renditen zwischen 3,83 und 5,29 Prozent. Bisingen ist damit der teuerste Markt im unmittelbaren Umland bei gleichzeitig geringster Kapitalverzinsung.

Im Kreisvergleich liegt Bisingen mit 3.527 Euro deutlich über dem Zollernalbkreis-Durchschnitt von 2.426 Euro. Auch der Kaufpreisfaktor von 27,1 übertrifft den Kreiswert von 21,36 und den Landeswert von 23,49.

Standortfaktoren: Bevölkerungszuwachs bei gleichzeitigem Strukturwandel

Bisingen ist als Kleinzentrum mit Verflechtungsgebiet Grosselfingen ausgewiesen und gehört zum Mittelbereich Hechingen. Die Gemeinde umfasst die Ortsteile Bisingen, Thanheim, Wessingen und Zimmern, wobei Zimmern die Burg Hohenzollern beherbergt.

Die Bevölkerung wuchs von 2015 bis 2024 um 5,85 Prozent auf 9.848 Einwohner. Die Bevölkerungsdichte beträgt 300 Einwohner pro Quadratkilometer. Die absolute Zahl der Arbeitslosen stieg von 168 (2015) auf 188 (2023), bezogen auf die wachsende Bevölkerung ergibt sich jedoch eine stabile Rate von rund 1,9 Prozent – deutlich unter dem Bundesdurchschnitt.

Der Zollernalbkreis erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Gesamtrang 126 von rund 400 Kreisen. Die Stärke des Arbeitsmarkts (Rang 84) und des Wohlstands (Rang 92) gehören zu den Stärken des Kreises. Schwächer positioniert sind die Dynamik (Rang 282) und Wettbewerb und Innovation (Rang 219). Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die historische Textilindustrie, die das 20. Jahrhundert dominierte, ist durch den Strukturwandel weitgehend weggefallen. Die schwachen Innovationswerte des Kreises können mit diesem industriellen Strukturwandel zusammenhängen.