Grosselfingen

Marktüberblick: Wohngemeinde mit hohem Kaufpreisniveau

Grosselfingen ist eine Gemeinde mit rund 2.200 Einwohnern im Zollernalbkreis, die vorwiegend als Wohngemeinde mit starken landwirtschaftlichen Strukturen geprägt ist. Zwei Drittel der Gemarkungsfläche werden landwirtschaftlich genutzt. Von den etwa 750 Erwerbstätigen des Ortes entfallen nur 280 Arbeitsplätze auf die Gemeinde selbst; 640 Bürger pendeln zur Arbeit aus, während 160 Auswärtige in Grosselfingen arbeiten. Dieser deutliche Pendlerüberschuss unterstreicht den Wohncharakter der Gemeinde, die zum Mittelbereich Hechingen gehört und im Vorland der Schwäbischen Alb liegt.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt spiegelt sich dieser Wohnstandort wider: Die Angebotsmiete liegt mit 10,11 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt, der Angebotskaufpreis mit 3.287 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Landesmittel. Die daraus berechnete Bruttomietrendite beträgt 3,69 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 27,1.

Preis- und Mietentwicklung: Volatiler Kaufmarkt, stabile Miete

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Talfall von 10,09 Euro pro m² im Jahr 2018 auf ein Tief von 7,78 Euro im Jahr 2021, gefolgt von einer Erholung auf 10,17 Euro im Jahr 2025 und einem weiteren Anstieg auf 11,30 Euro im Jahr 2026. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 1,43 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung ist deutlich volatiler und weniger aussagekräftig. Nach 2.064 Euro pro m² im Jahr 2021 stieg der Preis 2022 auf 3.334 Euro, fiel 2024 auf 1.628 Euro und legte dann auf 2.028 Euro (2025) sowie 4.553 Euro (2026) zu. Der CAGR von 17,14 Prozent wird maßgeblich durch den extremen Anstieg von 2024 auf 2026 getrieben. Die starke Schwankung von Jahr zu Jahr – insbesondere der Einbruch 2024 und der Anstieg 2026 – deutet auf eine sehr kleine Transaktionsbasis hin, bei der einzelne Verkäufe das statistische Bild überproportional prägen. Die Zeitreihen werden nicht als geschätzt gekennzeichnet, die Aussagekraft ist aufgrund der geringen Datenpunkte jedoch eingeschränkt.

Regionale Einordnung: Hohe Preise, niedrige Rendite

Grosselfingen liegt bei der Angebotsmiete von 10,11 Euro pro m² über dem Kreisdurchschnitt des Zollernalbkreises (9,41 Euro) und deutlich über dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro), bleibt aber unter dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt (11,08 Euro).

Beim Kaufpreis übertrifft Grosselfingen mit 3.287 Euro pro m² sowohl den Kreisdurchschnitt (2.426 Euro) als auch den Bundesdurchschnitt (2.409 Euro) deutlich und liegt knapp über dem Landesmittel (3.140 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 27,1 liegt über allen Vergleichswerten: Kreis (21,36), Land (23,49).

Die Bruttomietrendite von 3,69 Prozent ist gemeinsam mit Bisingen die niedrigste unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,3 km, während alle anderen Nachbarorte zwischen 3,83 Prozent (Rangendingen) und 4,58 Prozent (Haigerloch) liegen. Die niedrige Rendite resultiert daraus, dass der Kaufpreis von Grosselfingen stärker über dem regionalen Mittel liegt als die Miete: Der Kaufpreis liegt bei 135 Prozent des Kreisdurchschnitts, die Miete bei 107 Prozent.

Im Landesvergleich belegt Grosselfingen bei der Rendite das 14. Perzentil von 1.102 Orten in Baden-Württemberg, liegt also im unteren Sechstel.

Standortfaktoren: Stabile Demografie, mittelprächtige Zukunftsaussichten

Die Bevölkerung von Grosselfingen entwickelte sich zwischen 2015 (2.161 Einwohner) und 2024 (2.195 Einwohner) leicht positiv (+1,57 Prozent). Nach einem Höchststand von 2.230 Einwohnern im Jahr 2019 folgte ein Rückgang auf 2.178 im Jahr 2022, bevor sich die Zahl wieder erholte. Die Bevölkerungsdichte beträgt 136 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote schwankte im Beobachtungszeitraum zwischen 27 und 48 Promille (entsprechend 2,7 bis 4,8 Prozent). Nach einem Rückgang von 48 auf 27 Promille zwischen 2015 und 2019 folgte ein Anstieg auf 36 im Jahr 2020, ein weiterer Rückgang auf 27 im Jahr 2022 und ein erneuter Anstieg auf 36 im Jahr 2023. Die Arbeitsmarktlage hat sich damit auf dem höheren Niveau der Pandemiejahre eingependelt.

Für den Zollernalbkreis als Bezugsgröße des Prognos-Zukunftsatlas 2025 ergibt sich ein Gesamt-Rang von 126 unter rund 400 deutschen Kreisen, also im oberen Drittel. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 84) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 92). Schwächer ist die Position im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 219) sowie bei der Dynamik (Rang 282). Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum begrenzt.

Der hohe Kaufpreis im Vergleich zu den Nachbarorten steht in keinem direkten Zusammenhang mit überdurchschnittlichen Standortfaktoren: Der Prognos-Rang des Kreises liegt im oberen Drittel, und die demografische Entwicklung ist stabil, aber nicht dynamisch.