Pfronstetten

Marktüberblick: Niedriges Preisniveau bei stabiler Rendite

Pfronstetten ist eine Gemeinde auf der Schwäbischen Alb im Landkreis Reutlingen mit rund 1.525 Einwohnern auf 54 km². Das Immobilienangebot liegt mit 7,54 Euro pro Quadratmeter Angebotsmiete und 2.069 Euro pro Quadratmeter Angebotskaufpreis deutlich unter den Durchschnitten des Landkreises Reutlingen (10,81 Euro/m² Miete, 3.000 Euro/m² Kaufpreis) und Baden-Württembergs (11,08 Euro/m² Miete, 3.140 Euro/m² Kaufpreis). Der Kaufpreisfaktor von 22,88 liegt leicht unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt (23,09 bzw. 23,49).

Die Bruttomietrendite von 4,37 Prozent entspricht nahezu dem Landesdurchschnitt (4,36 Prozent) und liegt knapp unter dem Kreiswert (4,41 Prozent). Im bundesweiten Vergleich von 5,10 Prozent liegt Pfronstetten unter dem Mittel. Das Preisniveau ist also insgesamt niedrig, die Rendite liegt im regionalen Mittelfeld. Die niedrigen absoluten Preise bei gleichzeitig moderater Rendite deuten auf einen eher ruhigen, kleinstrukturierten Markt hin, der nicht von spekulativen Preistrieben geprägt ist.

Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung: Volatile Verläufe ohne klaren Trend

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen starke Schwankungen, die auf einen Markt mit geringer Liquidität hindeuten. Die Angebotsmiete lag 2018 mit 9,20 Euro/m² noch deutlich über dem aktuellen Wert von 7,54 Euro/m², fiel dann bis 2021 auf 5,88 Euro/m² und erholte sich 2024 auf 8,32 Euro/m², bevor sie 2025 wieder auf 7,20 Euro/m² sank. Der CAGR von -2,80 Prozent über die gesamte Reihe spiegelt diesen Rückgang wider.

Noch ausgeprägter ist die Volatilität beim Kaufpreis. Nach 3.308 Euro/m² im Jahr 2021 folgte 2022 ein Rückgang auf 2.445 Euro/m², 2024 ein extremer Ausreißer auf 1.058 Euro/m² und 2025 ein Anstieg auf 2.028 Euro/m². Der CAGR von -11,52 Prozent wird maßgeblich von diesem 2024-Wert beeinflusst. Die extremen Schwankungen bei sowohl Miete als auch Kaufpreis sprechen für einen Markt mit geringer Liquidität, bei dem einzelne Inserate oder Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können. Eine stabile Preisentwicklung ist an diesem Ort nicht zu beobachten.

Regionale Einordnung: Unterdurchschnittliche Preise, mittleres Renditeniveau

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 13,4 Kilometer liegt Pfronstetten bei der Angebotsmiete (7,54 Euro/m²) im unteren Drittel. Die Mieten der Nachbargemeinden reichen von 6,48 Euro/m² in Emeringen bis 9,38 Euro/m² in Neufra. Nur Emeringen und Pfronstetten liegen unter 8 Euro/m². Beim Kaufpreis (2.069 Euro/m²) liegt Pfronstetten ebenfalls im unteren Drittel der Nachbarn, die zwischen 1.548 Euro/m² (Emeringen) und 2.750 Euro/m² (Hohenstein) liegen.

Die Bruttomietrendite von 4,37 Prozent liegt damit im mittleren Drittel der Nachbarorte (Spannweite 3,57 bis 5,58 Prozent). Pfronstetten weist also ein gemischtes Bild auf: Die Mieten sind vergleichsweise niedrig, die Kaufpreise liegen ebenfalls am unteren Ende, was zu einer durchschnittlichen Rendite führt. Im Gegensatz zum Kreis- und Landesdurchschnitt, bei denen sowohl Mieten als auch Kaufpreise deutlich höher liegen, zeigt Pfronstetten ein eigenständiges Preisniveau, das sich nicht einfach in die regionalen Muster einfügt.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, niedrige Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung Pfronstettens entwickelte sich zwischen 2015 (1.485 Einwohner) und 2024 (1.525 Einwohner) leicht positiv (+2,7 Prozent). Bei einer Fläche von 54 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 28 Einwohnern pro km², was auf eine ländlich strukturierte Gemeinde hindeutet. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,48 Prozent (14 arbeitslose Personen) und damit auf einem sehr niedrigen Niveau, das sich kaum vom 2018-Wert von 1,69 Prozent unterscheidet.

Der Landkreis Reutlingen erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 54 von rund 400 deutschen Kreisen, was einer Position in den besten 13,5 Prozent entspricht. Die Teilindizes zeigen dabei Stärken im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 58) und Dynamik (Rang 80), während Demografie (Rang 135) und Wohlstand (Rang 112) schwächer abschneiden. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus sehr niedriger Arbeitslosigkeit, stabilem Bevölkerungswachstum und einem zukunftsfähigen Umlandkreis spricht für eine grundlegende Standortstabilität, auch wenn die Immobilienpreise auf einem niedrigen Niveau verharren.