Adelberg

Marktüberblick: Hohe Preise bei niedriger Rendite

Adelberg ist eine 9,49 km² große Gemeinde im Landkreis Göppingen in der Randzone der Metropolregion Stuttgart. Mit 2.017 Einwohnern (Stand 2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 213 Einwohnern pro km². Der Ort liegt auf dem östlichen Schurwald in 334 bis 473 m Höhe, etwa acht Kilometer Luftlinie von der Kreisstadt Göppingen entfernt. Seit 1851 trägt der Ort den Namen Adelberg, zuvor hieß er Hundsholz. Das größte Industrieunternehmen und der mit 650 Beschäftigten bedeutendste Arbeitgeber ist ERNI Electronics, ein Hersteller industrieller Steckverbinder für die Automobilindustrie.

Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 10,38 Euro pro Quadratmeter leicht unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis mit 3.406 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt liegt. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 3,66 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 27,33. Ein Kaufpreisfaktor von 27,33 bedeutet, dass der Kaufpreis das 27,33-Fache der Jahreskaltmiete beträgt – ein Wert, der selbst innerhalb des bereits teuren baden-württembergischen Marktes zu den höchsten gehört.

Preisentwicklung: Volatile Märkte bei stabiler Bevölkerung

Die Mietpreise in Adelberg weisen seit 2018 starke Schwankungen auf. Von 9,85 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 ging die Miete 2020 auf 8,25 Euro zurück, stieg dann bis 2023 auf 11,55 Euro an und bewegte sich 2026 bei 10,77 Euro. Der langfristige jährliche Zuwachs (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 1,12 Prozent.

Die Kaufpreise zeigen noch größere Volatilität. Nach 2.109 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 folgte 2019 ein Anstieg auf 2.353 Euro, gefolgt von einem deutlichen Rückgang auf 1.857 Euro im Jahr 2021. 2022 erreichten die Preise mit 3.461 Euro einen vorläufigen Höhepunkt, bevor sie bis 2024 auf 2.734 Euro sanken und 2025 wieder auf 3.149 Euro anstiegen. Der CAGR liegt bei 3,74 Prozent.

Die Bevölkerung entwickelte sich in diesem Zeitraum relativ stabil. Von 1.956 Einwohnern im Jahr 2015 bewegte sich die Einwohnerzahl zwischen 1.927 und 2.018, was einer Gesamtzunahme von rund 3,1 Prozent entspricht. Die stabile Bevölkerungsentwicklung steht im Gegensatz zu den starken Preisschwankungen auf dem Immobilienmarkt.

Regionale Einordnung: Überdurchschnittliche Preise, unterdurchschnittliche Rendite

Im Vergleich zum Landkreis Göppingen liegt die Angebotsmiete in Adelberg mit 10,38 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 11,16 Euro. Der Kaufpreis von 3.406 Euro liegt jedoch über dem Kreiswert von 3.018 Euro. Die Bruttomietrendite von 3,66 Prozent liegt deutlich unter dem Kreiswert von 4,49 Prozent und unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 12,7 im Bundesland gehört Adelberg zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen in Baden-Württemberg.

Im Vergleich zu den acht nächstgelegenen Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Mit 10,38 Euro pro Quadratmeter liegt die Miete unter allen Nachbarorten außer Börtlingen (9,32 Euro). Der Kaufpreis von 3.406 Euro liegt im oberen Mittelfeld der Nachbarn – er übertrifft Börtlingen (2.753), Plüderhausen (3.248), Rechberghausen (3.265), Birenbach (2.710) und Wäschenbeuren (3.041), liegt aber unter Wangen (3.696), Urbach (3.655) und Uhingen (3.493). Die Bruttomietrendite von 3,66 Prozent liegt nur knapp über dem niedrigsten Wert der Gruppe (Wangen mit 3,59 Prozent) und damit an zweiter Stelle der niedrigsten Renditen.

Dieses Muster zeigt, dass Adelberg im lokalen Vergleich durch überdurchschnittlich hohe Kaufpreise bei vergleichsweise moderaten Mieten gekennzeichnet ist. Die Folge ist eine unterdurchschnittliche Rendite, die selbst im teuren baden-württembergischen Umfeld zu den niedrigsten Werten gehört.

Standortfaktoren: Industrieller Arbeitgeber, unterdurchschnittliche Dynamik

Der Landkreis Göppingen belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 116 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders auffällig ist der Dynamik-Rang mit Platz 310, der auf eine unterdurchschnittliche Entwicklungsdynamik im regionalen Vergleich hinweist. Der Stärke-Rang mit Platz 91 liegt deutlich besser und zeigt, dass die aktuelle wirtschaftliche Lage des Kreises im oberen Drittel liegt. Die Teilindizes für Demografie (127), Arbeitsmarkt (149), Wettbewerb und Innovation (129) sowie Wohlstand und soziale Lage (137) bewegen sich alle im unteren bis mittleren Bereich.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Adelberg verfügt über eine eigene Grundschule, weiterführende Schulen sind in den Nachbarorten zu finden. Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr erfolgt über die Buslinie 260 des Regionalbus Stuttgart zwischen Göppingen und Schorndorf. Ein Bahnanschluss bestand von 1912 bis 1962 über den vier Kilometer entfernten Bahnhof Adelberg-Börtlingen der Hohenstaufenbahn.

Die stabile Bevölkerungsentwicklung und die Lage in der Randzone der Metropolregion Stuttgart bilden den Rahmen für den lokalen Immobilienmarkt. Die niedrige Rendite im Vergleich zu den Nachbarn spricht für einen Markt, in dem die Kaufpreise die Mietentwicklung überholen.