Börtlingen

Marktüberblick: Niedriges Preisniveau bei unterdurchschnittlicher Rendite

Börtlingen liegt mit einer Angebotsmiete von 9,32 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.753 Euro je Quadratmeter deutlich unter den Werten des Landkreises Göppingen (11,16 Euro bzw. 3.018 Euro) und des Landes Baden-Württemberg (11,08 Euro bzw. 3.140 Euro). Im bundesweiten Vergleich liegt die Miete mit 9,32 Euro knapp über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis jedoch mit 2.753 Euro über dem Bundeswert von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite beträgt 4,06 Prozent und liegt damit unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von 4,49 bzw. 4,36 Prozent. Im Bundesland rangiert Börtlingen mit einem Perzentilrang von 33,85 im unteren Drittel bei der Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 24,61 liegt über dem Kreiswert von 22,64 und dem Landeswert von 23,49. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als in den meisten vergleichbaren Orten – ein Indikator für einen eher käufer- als mieterfreundlichen Markt.

Die Kombination aus unterdurchschnittlicher Miete, überdurchschnittlichem Kaufpreis und niedriger Rendite zeigt, dass Börtlingen kein klassisches Renditeobjekt ist. Der Ort profitiert vom ländlichen Charakter und der Lage in der Randzone der Metropolregion Stuttgart, was die Kaufpreise stützt, ohne dass ein entsprechend hohes Mietniveau entsteht.

Preisentwicklung: Starke Schwankungen in der jüngeren Vergangenheit

Die Zeitreihen zeigen für Börtlingen keine gleichmäßige Entwicklung, sondern deutliche Schwankungen. Die Angebotsmiete stieg von 7,33 Euro im Jahr 2018 auf 11,43 Euro im Jahr 2025, fiel dann aber auf 8,53 Euro im Jahr 2026 zurück. Der Kaufpreis erreichte mit 4.124 Euro im Jahr 2024 einen Spitzenwert, bevor er 2025 auf 2.432 Euro und 2026 auf 2.902 Euro sank.

Die Volatilität ist besonders beim Kaufpreis auffällig: Der Wert von 4.124 Euro im Jahr 2024 liegt um 95 Prozent über dem Wert von 2022 (2.118 Euro) und um 42 Prozent über dem Wert von 2026 (2.902 Euro). Diese starken Ausschläge deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen oder veränderte Angebotszusammensetzungen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Im Vergleich dazu verlief die Bevölkerungsentwicklung stabil: Von 1.699 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.742 im Jahr 2024 entspricht dies einem Anstieg von 2,53 Prozent. Die Arbeitslosenquote sank von 2,07 Prozent (2015) auf 1,53 Prozent (2023) und liegt damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Diese stabile sozioökonomische Basis steht im Kontrast zu den starken Preisschwankungen auf dem Immobilienmarkt.

Regionale Einordnung: Günstiger als die Nachbarn, aber mit Ausreißern

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 6,3 Kilometern zeigt Börtlingen ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 9,32 Euro liegt unter allen Nachbarorten – am niedrigsten ist sie in Börtlingen selbst, während sie in Göppingen mit 12,33 Euro und in Rechberghausen mit 12,10 Euro am höchsten ist.

Beim Kaufpreis liegt Börtlingen mit 2.753 Euro unter dem Nachbar-Durchschnitt. Nur Birenbach (2.710 Euro) liegt etwas niedriger, während alle anderen Nachbarorte zwischen 3.041 Euro (Wäschenbeuren) und 3.696 Euro (Wangen) liegen. Börtlingen gehört damit zu den günstigeren Orten in der unmittelbaren Umgebung.

Bei der Bruttomietrendite ist Börtlingen mit 4,06 Prozent im unteren Bereich der Nachbargemeinden. Höhere Renditen weisen Birenbach (4,93 %) und Göppingen (4,70 %) auf, niedrigere Wangen (3,59 %) und Adelberg (3,66 %). Die niedrige Rendite in Börtlingen resultiert aus dem überproportional hohen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete: Der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,61, während er in Birenbach bei rund 20,3 liegt.

Börtlingen ist damit der günstigste Ort im direkten Umland bei gleichzeitig niedrigster Miete. Das Preisgefälle zu den Nachbarorten ist auffällig und könnte auf die abgelegene Lage (kein direkter ÖPNV-Anschluss, nächster Bahnhof 3,5 km entfernt) zurückzuführen sein.

Standortfaktoren: Starker Kreis, aber schwache Dynamik

Der Landkreis Göppingen belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 116. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-Ranking. Besonders gut schnitt der Kreis beim Teilindex Wirtschaft und Wettbewerb mit Rang 91 ab. Schwächer ist die Dynamik mit Rang 310 – ein Wert, der deutlich hinter dem Median liegt und auf strukturelle Verlangsamung hindeutet. Der Wohlstandsindex liegt mit Rang 137 im oberen Drittel.

Börtlingen selbst verfügt über keine Hochschule. Die Gemeinde gehört zur Randzone der europäischen Metropolregion Stuttgart und ist über die B 297 sowie die Kreisstraße K 1408 erreichbar. Eine Busverbindung zum Bahnhof Göppingen besteht. Der nächste Schienenanschluss (Bahnhof Adelberg-Börtlingen der stillgelegten Hohenstaufenbahn) liegt 3,5 km von der Ortsmitte entfernt.

Die demografische Entwicklung ist stabil: Die Bevölkerung wuchs von 2015 bis 2024 um 2,53 Prozent, die Bevölkerungsdichte beträgt 211 Einwohner je Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,53 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Börtlingen verfügt über eine eigene Grundschule (Paul-Roth-Schule) und einen evangelischen Kindergarten; weiterführende Schulen sind in Rechberghausen und Göppingen erreichbar.

Die Kombination aus stabiler Bevölkerungsentwicklung, niedriger Arbeitslosigkeit und der Lage in der Randzone der Metropolregion Stuttgart macht Börtlingen zu einem ruhigen Wohnstandort, der jedoch keine starken Wachstumsimpulse ausstrahlt.