Bibertal
Bibertal (PLZ 89346) liegt im Kreis Günzburg in Bayern. Der Ort zählt 4.967 Einwohner auf 27,3 km², das entspricht 182 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,39 € pro m², der Kaufpreis bei 2.917 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,86 % und ein Kaufpreisfaktor von 25,9 — rechnerisch sind das 26 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bibertal über dem Renditeniveau von 51 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 6,58 € auf 10,43 € pro m², im Mittel 5,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 3,0 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,3 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Günzburg Rang 137 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 300, Stärkerang 110). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Leipheim, Nersingen und Bubesheim an.
Immobilienpreise in Bibertal im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Bibertal
Bibertal ist eine ländliche Gemeinde im Landkreis Günzburg mit knapp 5.000 Einwohnern, die durch starke Pendlerstruktur und moderate Immobilienpreise gekennzeichnet ist. Die Angebotsmiete liegt unter dem bayerischen Durchschnitt, der Kaufpreis nahe dem Kreisniveau. Die Preisentwicklung war volatil, mit einem Kaufpreis-Höchststand 2020 und einem weiteren Peak 2024. Die niedrige Bruttomietrendite von 3,86 Prozent resultiert aus dem im Verhältnis zur Miete hohen Kaufpreis. Bibertal positioniert sich im regionalen Vergleich als günstiger Standort mit guter Anbindung an den Augsburg-Ulm-Korridor.
Marktüberblick
Bibertal liegt im schwäbischen Landkreis Günzburg und vereint ländliche Struktur mit Pendlerlage zur Korridorachse Augsburg–Ulm. Die Gemeinde mit 12 Gemeindeteilen auf 27,3 km² hat knapp 5.000 Einwohner und verzeichnet seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von 4,3 Prozent. Der Immobilienmarkt zeigt ein klares Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 9,39 Euro je Quadratmeter unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, der Kaufpreis von 2.917 Euro je Quadratmeter entspricht jedoch nahezu dem Kreisniveau. Die Bruttomietrendite von 3,86 Prozent ist die niedrigste im Vergleich mit Kreis (4,26 Prozent), Bayern (4,13 Prozent) und allen acht Nachbargemeinden außer Bubesheim (3,78 Prozent) und Pfaffenhofen a.d.Roth (3,34 Prozent). Der Kaufpreisfaktor von 25,89 liegt leicht über dem Kreiswert von 24,39, was die Rendite unter Druck setzt.
Preisentwicklung
Die Preisentwicklung der letzten Jahre ist von erheblichen Schwankungen geprägt. Die Angebotsmiete stieg von 6,58 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,43 Euro im Jahr 2026 – ein durchschnittliches jährliches Wachstum von 5,93 Prozent. Der Kaufpreis verhielt sich deutlich volatiler: Nach einem Anstieg von 1.871 Euro im Jahr 2018 auf einen Höchststand von 3.500 Euro im Jahr 2020 folgte ein Rückgang auf 2.777 Euro im Jahr 2022, ein erneuter Anstieg auf 3.406 Euro im Jahr 2024 und ein weiterer Rückgang auf 2.376 Euro im Jahr 2026. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.917 Euro liegt damit zwischen dem Tief von 2022 und dem Peak von 2024. Diese Schwankungen deuten auf einen Markt hin, der von externen Faktoren – etwa Zinsentwicklung oder Nachfrageverschiebungen – stärker beeinflusst wird als von der lokalen Nachfragestruktur.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich positioniert sich Bibertal als günstiger Standort innerhalb des Günzburger Landes. Die Angebotsmiete von 9,39 Euro liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 10,15 Euro und dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro, jedoch über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 2.917 Euro entspricht fast dem Kreiswert von 2.929 Euro, liegt aber 10 Prozent unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Im Perzentil aller 2.056 Orte in Bayern rangiert Bibertal mit Platz 51 im mittleren Drittel – weder besonders teuer noch besonders günstig. Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 10 Kilometern liegt Bibertal bei der Miete im unteren Drittel (Nachbarn: 10,45 bis 12,40 Euro), beim Kaufpreis im unteren Mittelfeld (Nachbarn: 2.843 bis 3.937 Euro). Lediglich bei Kötz (2.843 Euro) und Günzburg (3.548 Euro) gibt es günstigere bzw. teurere Alternativen in der Nähe.
Standortfaktoren und Demografie
Bibertal ist eine typische Pendlergemeinde: 2017 standen 2.160 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte unter 516 am Arbeitsort, was einer Auspendlerquote von 1.644 entspricht. Die Gemeinde verfügt über keine eigenen nennenswerten Arbeitgeber und ist landwirtschaftlich geprägt (67 Betriebe im Jahr 2007, 24 Gewerbebetriebe 2012). Die Nähe zum Freizeitpark Legoland Deutschland hat in den letzten Jahren zu einem spürbaren Tourismusbeitrag geführt – zwölf Übernachtungsanbieter sind seitdem hinzugekommen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,0 Prozent und damit moderat. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Günzburg auf Rang 137 von rund 400 Kreisen ein. Dabei fällt die Diskrepanz zwischen dem starken Rang bei Wohlstand und sozialer Lage (Platz 52) und dem schwachen Rang bei Dynamik (Platz 300) auf. Die Dynamik des Arbeitsmarkts liegt mit Rang 280 ebenfalls im unteren Drittel, während der Wettbewerb und die Innovation mit Rang 134 im oberen Mittelfeld liegen. Keine Hochschulen am Ort reduzieren die Nachfrage nach kleinem Mietwohnraum strukturell.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bibertal entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bibertal
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 6,58 €/m² |
| 2019 | 5,78 €/m² |
| 2020 | 6,67 €/m² |
| 2021 | 8,79 €/m² |
| 2022 | 8,86 €/m² |
| 2023 | 7,67 €/m² |
| 2024 | 8,17 €/m² |
| 2025 | 10,60 €/m² |
| 2026 | 10,43 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bibertal
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.871 €/m² |
| 2019 | 1.999 €/m² |
| 2020 | 3.500 €/m² |
| 2021 | 3.244 €/m² |
| 2022 | 2.777 €/m² |
| 2023 | 2.815 €/m² |
| 2024 | 3.406 €/m² |
| 2025 | 2.694 €/m² |
| 2026 | 2.376 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bibertal
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,22 % |
| 2019 | 3,47 % |
| 2020 | 2,29 % |
| 2021 | 3,25 % |
| 2022 | 3,83 % |
| 2023 | 3,27 % |
| 2024 | 2,88 % |
| 2025 | 4,72 % |
| 2026 | 5,27 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bibertal
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 4.762 Einwohner |
| 2016 | 4.756 Einwohner |
| 2017 | 4.829 Einwohner |
| 2018 | 4.846 Einwohner |
| 2019 | 4.889 Einwohner |
| 2020 | 4.965 Einwohner |
| 2021 | 4.966 Einwohner |
| 2022 | 4.999 Einwohner |
| 2023 | 4.967 Einwohner |
| 2024 | 4.967 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bibertal
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,23 % |
| 2016 | 1,37 % |
| 2017 | 1,34 % |
| 2018 | 1,20 % |
| 2019 | 1,30 % |
| 2020 | 1,92 % |
| 2021 | 1,85 % |
| 2022 | 1,35 % |
| 2023 | 1,61 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 137 Rang |
| Dynamik | 300 Rang |
| Stärke | 110 Rang |
| Demografie | 79,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 280 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 134 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 52,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Bibertal liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Bibertal im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bibertal ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bibertal ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bibertal
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bubesheim | 12,40 €/m² |
| Elchingen | 12,25 €/m² |
| Nersingen | 11,83 €/m² |
| Günzburg | 11,74 €/m² |
| Holzheim | 11,47 €/m² |
| Ichenhausen | 11,15 €/m² |
| Kötz | 11,02 €/m² |
| Leipheim | 11,00 €/m² |
| Pfaffenhofen a.d.Roth | 10,45 €/m² |
| Bibertal | 9,39 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bibertal ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bibertal
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Kötz | 4,65 % |
| Elchingen | 4,46 % |
| Nersingen | 4,37 % |
| Holzheim | 4,30 % |
| Ichenhausen | 4,11 % |
| Günzburg | 3,97 % |
| Leipheim | 3,87 % |
| Bibertal | 3,86 % |
| Bubesheim | 3,78 % |
| Pfaffenhofen a.d.Roth | 3,34 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Leipheim, St | 4,4 km | 89340 | 11,00 € | 3.413 € | 3,87 % |
| Nersingen | 4,7 km | 89278 | 11,83 € | 3.248 € | 4,37 % |
| Bubesheim | 5,4 km | 89347 | 12,40 € | 3.937 € | 3,78 % |
| Kötz | 6,6 km | 89359 | 11,02 € | 2.843 € | 4,65 % |
| Holzheim | 7,2 km | 89291 | 11,47 € | 3.199 € | 4,30 % |
| Pfaffenhofen a.d.Roth, M | 7,2 km | 89284 | 10,45 € | 3.756 € | 3,34 % |
| Günzburg, GKSt | 8,2 km | 89312 | 11,74 € | 3.548 € | 3,97 % |
| Elchingen | 10,1 km | 89270 | 12,25 € | 3.297 € | 4,46 % |
| Ichenhausen, St | 10,2 km | 89335 | 11,15 € | 3.257 € | 4,11 % |
Wo liegt Bibertal?
Lage
Bibertal auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bibertal
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,39 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.917 € |
| Bruttomietrendite | 3,86 % |
| Kaufpreisfaktor | 25,9 |
| Einwohner | 4.967 |
| Einwohner je km² | 182 |
| Fläche (km²) | 27,3 |
| Arbeitslosenquote | 1,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #137 |
| Prognos Dynamikrang | #300 |
| Prognos Stärkerang | #110 |
| Koordinaten | 48,4173, 10,1850 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bibertal
Was kostet eine Wohnung in Bibertal?
Im Jahr 2026 liegen die Angebotsmieten für Wohnungen in Bibertal bei durchschnittlich 9,39 Euro pro Quadratmeter. Der Angebotskaufpreis beträgt 2.917 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen unter dem Durchschnitt des Landkreises Günzburg (10,15 Euro Miete, 2.929 Euro Kaufpreis) und deutlich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt bei der Miete (10,11 Euro) sowie dem Kaufpreis (3.246 Euro). Im bundesweiten Vergleich liegt Bibertal mit der Miete knapp über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bibertal entwickelt?
Die Angebotsmieten in Bibertal sind von 6,58 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,43 Euro im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 5,93 Prozent entspricht. Der Angebotskaufpreis entwickelte sich volatiler: Er stieg von 1.871 Euro im Jahr 2018 auf einen Höchststand von 3.500 Euro im Jahr 2020, fiel dann wieder ab und liegt 2026 bei 2.376 Euro. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate des Kaufpreises beträgt 3,03 Prozent.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Bibertal?
Die Bruttomietrendite liegt in Bibertal bei 3,86 Prozent und der Kaufpreisfaktor bei 25,89. Damit liegt die Rendite unter dem Durchschnitt des Landkreises Günzburg (4,26 Prozent) und des Bundeslandes Bayern (4,13 Prozent). Der Perzentilrang von 51,02 im Bundesland zeigt, dass Bibertal im Mittelfeld der bayerischen Orte liegt. Der hohe Kaufpreisfaktor von 25,89 entspricht dem niedrigen Renditeniveau und deutet auf ein relativ teures Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hin.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Bibertal?
Die Bevölkerung in Bibertal ist von 4.762 Einwohnern im Jahr 2015 auf 4.967 im Jahr 2024 gewachsen, was einer Zunahme von rund 4,3 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 182 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Bevölkerungsentwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Höchststand von 4.999 Einwohnern im Jahr 2022 ist die Zahl leicht auf 4.967 im Jahr 2024 gesunken.
Wie liegen die Immobilienwerte in Bibertal im Vergleich zu Nachbarorten?
Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Angebotsmiete in Bibertal mit 9,39 Euro pro Quadratmeter deutlich unter den Werten von Nersingen (11,83 Euro), Bubesheim (12,40 Euro) und Elchingen (12,25 Euro). Auch der Angebotskaufpreis von 2.917 Euro pro Quadratmeter ist niedriger als in den meisten Nachbargemeinden wie Leipheim (3.413 Euro) oder Bubesheim (3.937 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,86 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn und ist höher als die von Pfaffenhofen a.d.Roth (3,34 Prozent), aber niedriger als die von Kötz (4,65 Prozent).
Woher stammen die Daten zu Bibertal?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bibertal sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bibertal führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Günzburg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Deisenhausen | 86489 | 10,74 € | 1.637 € | 7,88 % |
| Landensberg | 89361 | 15,37 € | 2.714 € | 6,80 % |
| Neuburg a.d.Kammel, M | 86476 | 10,05 € | 2.409 € | 5,01 % |
| Breitenthal | 86488 | 11,48 € | 2.879 € | 4,79 % |
| Jettingen-Scheppach, M | 89343 | 11,23 € | 2.834 € | 4,76 % |
| Dürrlauingen | 89350 | 9,68 € | 2.445 € | 4,75 % |
| Kammeltal | 89358 | 9,47 € | 2.413 € | 4,71 % |
| Kötz | 89359 | 11,02 € | 2.843 € | 4,65 % |