Bubesheim

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Bubesheim liegt am nördlichen Rand des Alpenvorlands im schwäbischen Landkreis Günzburg und vereint ländliche Struktur mit verkehrsgünstiger Anbindung an die A 8. Der Ort mit 1.562 Einwohnern auf 7,76 km² zeigt einen Immobilienmarkt, der sich deutlich vom regionalen und bayerischen Durchschnitt abhebt: Die Kaufpreise liegen über allen Nachbarorten, die Mietrendite ist die niedrigste im Umkreis. Diese Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderater Rendite spricht einen spezifischen Nachfragetyp an – Eigentümer- und Nutzerwohnen vorrangig, weniger reine Kapitalanlage.

Die Angebotsmiete von 12,40 €/m² und der Angebotskaufpreis von 3.937 €/m² liegen jeweils deutlich über dem Kreis- (10,15 €/m² Miete, 2.929 €/m² Kauf) und dem bayerischen Durchschnitt (10,11 €/m² Miete, 3.246 €/m² Kauf). Der Kaufpreisfaktor von 26,45 liegt knapp über dem bayerischen Mittel (26,10), während die Bruttomietrendite mit 3,78 % unter dem Kreis- (4,26 %) und Bayerndurchschnitt (4,13 %) liegt. Das bedeutet: Die Kaufpreise sind stärker über dem regionalen Mittel angesiedelt als die Mieten, was die Rendite unter den Durchschnitt drückt. Der Perzentilrang von 47,9 % im Bundesland zeigt: Bubesheim liegt leicht unter dem Median – die Rendite ist im bayerischen Vergleich durchschnittlich bis leicht unterdurchschnittlich.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit Aufwärtstrend

Die Zeitreihen zeigen ein Marktumfeld mit extremer Volatilität, das für eine Gemeinde dieser Größe typisch ist. Die Angebotsmiete schwankt zwischen 8,33 €/m² (2023) und 15,95 €/m² (2024) – eine Spanne von fast 9 €/m². Der Angebotskaufpreis bewegt sich zwischen 1.867,92 €/m² (2018) und 4.463,40 €/m² (2025). Diese Ausschläge deuten auf einen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Angebote oder Verkäufe das statistische Bild stark prägen.

Trotz der Volatilität zeigt der langfristige Trend einen klaren Aufwärtspfad: Der Kaufpreis-CAGR liegt bei 5,45 %, der Miet-CAGR bei 2,75 %. Die Kaufpreise sind also strukturell schneller gestiegen als die Mieten, was die schrumpfende Rendite erklärt. Die Zeitreihen sind nicht geschätzt, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich registrierten Transaktionen oder Inseraten basieren – bei der geringen Markttiefe ist diese Aussage jedoch mit Vorsicht zu genießen.

Der Kaufpreis zeigt in den jüngsten Jahren einen sprunghaften Anstieg (2024: 3.338,73 €/m² → 2025: 4.463,40 €/m²), gefolgt von einem Rückgang auf 2.854,98 €/m² (2026). Dieser Wert liegt zwar unter dem Vorjahrespeak, aber deutlich über dem Ausgangsniveau von 2018 (1.867,92 €/m²).

Regionale Einordnung: Preisbrecher im Umkreis

Im regionalen Vergleich hebt sich Bubesheim als einer der teuersten Orte im Umkreis heraus. Mit 3.937 €/m² Kaufpreis liegt der Ort über allen acht Nachbarorten: Leipheim (3.413 €/m²), Günzburg (3.548 €/m²), Ichenhausen (3.257 €/m²), Nersingen (3.248 €/m²), Bibertal (2.917 €/m²), Offingen (2.959 €/m²), Kötz (2.843 €/m²) und Rettenbach (2.468 €/m²). Die Angebotsmiete von 12,40 €/m² liegt ebenfalls über dem Nachbarmittel, ist aber nicht der höchste Wert – Nersingen weist mit 11,83 €/m² einen ähnlichen Wert auf, während Rettenbach mit 9,05 €/m² deutlich darunter liegt.

Die Bruttomietrendite von 3,78 % ist die niedrigste aller Nachbarorte. Kötz (4,65 %) und Rettenbach (4,40 %) bieten bei deutlich niedrigeren Kaufpreisen eine deutlich bessere Rendite. Das Muster zeigt: Bubesheim ist ein Preisbrecher in der Region, während die Mieten nicht im gleichen Maße gestiegen sind.

Standortfaktoren: Wohlstand, A 8 und Areal Pro

Der Landkreis Günzburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 137 von rund 400 deutschen Kreisen – ein mittleres bis gutes Ergebnis. Die Teilindizes zeigen jedoch ein differenziertes Bild: Wohlstand und soziale Lage liegen mit Rang 52 im vorderen Drittel, die Demografie mit Rang 79 ebenfalls stark. Schwächer positioniert sind Arbeitsmarkt (Rang 280) und Dynamik (Rang 300). Diese Diskrepanz zwischen Wohlstand und Dynamik ist charakteristisch für ländliche Räume in Süddeutschland: Hohe Lebensqualität und Besitzstand bei gleichzeitig geringerer Wachstumsmotorik.

Die Arbeitslosenquote in Bubesheim lag 2023 bei 1,31 % (12 Personen) und ist damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Die Bevölkerung entwickelte sich zwischen 2015 (1.575) und 2024 (1.562) leicht rückläufig (-0,83 %), bleibt aber weitgehend stabil.

Wirtschaftlich ist Bubesheim vom produzierenden Gewerbe geprägt, das 281 von 359 Arbeitsplätzen im Ort stellt. Das produzierende Gewerbe dominiert auch die ortsansässigen Firmen: Kögl Fahrzeug- und Betriebseinrichtungen, Tripus Schaltelektronik, L+N Recycling und Oberauer Metallbau. Das interkommunale Gewerbegebiet Areal Pro auf dem Gelände des ehemaligen Flugplatzes Leipheim, an dem Bubesheim beteiligt ist, bietet weiteren Unternehmen wie Britax Römer und Luible Spedition Standortmöglichkeiten. Die A 8 verläuft am Südrand des Ortes und bietet eine direkte Anbindung an die Metropolregionen München und Stuttgart. Diese verkehrsgünstige Lage ist ein wichtiger Faktor für die hohen Immobilienpreise, da sie Pendler nach Günzburg, Ulm oder Augsburg anzieht.