Weißenbrunn

Der Ort

Weißenbrunn ist eine Gemeinde im südwestlichen Frankenwald im Landkreis Kronach, gelegen im Tal des Leßbachs an der B 85 zwischen Kronach und Kulmbach. Mit 26,41 km² Fläche und 2.808 Einwohnern (2024) ist die Gemeinde durch Eingemeindungen zwischen 1971 und 1978 von ursprünglich 10,47 km² auf die heutige Größe angewachsen und umfasst 29 Gemeindeteile. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Marktüberblick und Preisniveau

Der Immobilienmarkt in Weißenbrunn zeigt eine überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 5,59 %. Damit liegt der Wert deutlich über dem bayerischen Landesdurchschnitt von 4,13 % und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %. Im Perzentilrang aller bayernweiten Standorte belegt Weißenbrunn mit 89,7 % eine Position im oberen Segment – die Rendite ist höher als bei rund 90 % der verglichenen Orte im Freistaat.

Gleichzeitig liegt die Rendite unter dem Kreisdurchschnitt von 7,52 %. Dieser Unterschied entsteht, weil der Kreis Kronach insgesamt ein Markt mit niedrigeren Kaufpreisen ist. Weißenbrunn selbst liegt mit 1.604 €/m² zwar über dem Kreisdurchschnitt von 1.367 €/m², aber der Kaufpreisfaktor von 17,89 ist mit dem 0,69-Fachen des Bayerndurchschnitts (26,10) immer noch moderat.

Die Angebotsmiete von 7,47 €/m² liegt knapp über dem Kreisdurchschnitt (7,22 €/m²), deutlich unter dem bayerischen Mittel (10,11 €/m²). Im regionalen Vergleich zu den acht Nachbarorten liegt Weißenbrunn mit der Miete im Mittelfeld: nur Redwitz a.d.Rodach (7,31 €/m²), Rugendorf (6,95 €/m²) und Marktgraitz (6,53 €/m²) sind günstiger, während Kronach (9,29 €/m²), Küps (8,54 €/m²) und Marktrodach (8,62 €/m²) deutlich darüber liegen.

Der Kaufpreis von 1.604 €/m² liegt im Nachbarschaftsfeld im unteren Drittel: nur Burgkunstadt (1.575 €/m²) und Marktgraitz (1.614 €/m²) sind günstiger. Das Zusammenspiel aus moderatem Kaufpreis, niedriger Miete und damit verbundener überdurchschnittlicher Rendite kennzeichnet Weißenbrunn als einen Markt, der eher von Eigennutzern als von reinen Kapitalanlegern geprägt ist.

Preisentwicklung

Die historischen Zeitreihen für Miete und Kaufpreis in Weißenbrunn zeigen extreme Schwankungen, die auf einen sehr dünnen Markt mit wenigen jährlichen Transaktionen hindeuten. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 4,72 €/m² (2018) und 9,68 €/m² (2021), der Kaufpreis zwischen 1.357 €/m² (2021) und 3.392 €/m² (2022). Diese Volatilität macht jährliche Einzelwerte wenig aussagekräftig.

Trotz der Schwankungen lässt sich ein langfristiger Trend erkennen: Der Kaufpreis ist von 1.931 €/m² (2018) auf 1.363 €/m² (2026) gesunken, was einer durchschnittlichen jährlichen Veränderung von -4,26 % entspricht. Die Miete zeigt hingegen einen leichten Anstieg von 4,72 auf 8,02 €/m² (+6,85 % p.a.).

Die aktuelle Angebotsmiete von 7,47 €/m² liegt nahe am Vorjahreswert von 7,55 €/m² (2025), der Kaufpreis von 1.604 €/m² über dem Vorjahr von 1.396 €/m² (2025). Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Weißenbrunn ist seit 2015 um 3,8 % von 2.919 auf 2.808 Einwohner gesunken. Der Rückgang ist kontinuierlich, wenn auch mit leichten Erholungsphasen (2022–2023: +12 Einwohner). Dieser demografische Trend entspricht dem im Prognos-Zukunftsatlas für den Landkreis Kronach ausgewiesenen Schwachpunkt: Der Demografie-Index belegt Rang 337 von rund 400 Kreisen.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 52 Promille (5,2 %). Im Zeitverlauf schwankte sie zwischen 36 Promille (2022) und 64 Promille (2020). Der leichte Anstieg von 36 auf 52 Promille zwischen 2022 und 2023 entspricht dem Muster schwacher Arbeitsmärkte in ländlichen Räumen, wie er im Prognos-Atlas mit Rang 269 für den Kreis Kronach beschrieben wird.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Kronach mit Gesamtrang 295 im unteren Drittel ein. Besonders schlecht positioniert ist der Kreis im Dynamik-Index (Rang 379) und im Wettbewerb und Innovation (Rang 346). Der Wohlstands- und soziale Lage-Index mit Rang 116 ist der stärkste Teilindex – ein Hinweis darauf, dass die wirtschaftliche Basis des Kreises zwar nicht dynamisch, aber stabil ist.

Fazit

Weißenbrunn präsentiert sich als ländliche Gemeinde im Frankenwald mit einem Immobilienmarkt, der durch moderate Preise und eine überdurchschnittliche Rendite gekennzeichnet ist. Der Ort liegt preislich im unteren Segment Bayerns, aber leicht über dem Kreisdurchschnitt von Kronach. Die extreme Volatilität der Zeitreihen deutet auf einen dünnen Markt hin, in dem einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Der demografische Rückgang und die schwache Dynamik des Landkreises Kronach im Prognos-Zukunftsatlas sind strukturelle Rahmenbedingungen, die die Marktentwicklung beeinflussen. Gleichzeitig bietet der Ort mit seiner über dem Landesdurchschnitt liegenden Rendite und dem moderaten Kaufpreisfaktor eine für Eigennutzer attraktive Preisposition.