Zeuthen

Marktüberblick

Zeuthen ist eine 12,68 km² große Gemeinde im Landkreis Dahme-Spreewald in Brandenburg mit rund 11.600 Einwohnern. Sie liegt am südöstlichen Stadtrand Berlins an der Dahme und dem Zeuthener See und bildet mit den Nachbargemeinden Eichwalde, Schulzendorf, Wildau und Königs Wusterhausen einen zusammenhängenden Siedlungskörper. Die Gemeinde hat zwei Ortskerne: das Zentrum zwischen Bahnhof und Seeufer sowie das ältere Angerdorf Miersdorf im Südwesten. An den Grenzen zu Eichwalde, Schulzendorf und Wildau geht die Bebauung nahtlos in die der Nachbargemeinden über.

Aktuell liegen auf dem Zeuthener Immobilienmarkt Angebotsmieten von durchschnittlich 15,78 Euro je Quadratmeter und Angebotskaufpreise von 4.215 Euro je Quadratmeter vor. Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,26, die Bruttomietrendite liegt bei 4,49 Prozent. Diese Werte stammen aus Inseraten und stellen kein offizielles amtliches Bewertungsinstrument dar.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen für Zeuthen eine starke und teils volatile Entwicklung.

Die Angebotsmiete stieg von 9,65 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 10,31 Euro (2019), 12,20 Euro (2020) und 12,58 Euro (2021). Im Jahr 2022 folgte ein sprunghafter Anstieg auf 16,77 Euro, ehe der Wert 2023 auf 11,74 Euro zurückging. 2024 erreichte die Miete mit 17,96 Euro den höchsten Wert der Reihe, bevor sie 2025 auf 16,18 Euro und 2026 auf 14,18 Euro sank. Der CAGR für Mieten über den Zeitraum beträgt 4,93 Prozent.

Bei den Kaufpreisen verlief die Entwicklung ebenfalls dynamisch: Von 2.121,65 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Werte auf 3.152,38 Euro (2019) und 3.787,34 Euro (2020). 2021 folgte ein leichter Rückgang auf 3.667,79 Euro, 2022 ein deutlicherer Abfall auf 2.391,80 Euro. Ab 2023 setzte ein starker Aufwärtstrend ein: 2.996,82 Euro (2023), 3.901,29 Euro (2024), 4.438,56 Euro (2025) und 4.987,50 Euro (2026). Der CAGR für Kaufpreise liegt bei 11,28 Prozent.

Besonders auffällig ist die hohe Volatilität der Mietpreise, insbesondere der Rückgang 2023 und der erneute Anstieg 2024. Bei den Kaufpreisen ist der Einbruch 2022 und die anschließende Erholung bemerkenswert. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Zeuthen deutlich über den Durchschnittswerten des Landkreises Dahme-Spreewald und des Landes Brandenburg.

Der Landkreis-Durchschnitt liegt bei 10,09 Euro je Quadratmeter Angebotsmiete und 2.490,62 Euro je Quadratmeter Angebotskaufpreis. Zeuthen übertrifft diese Werte um etwa 57 Prozent bei der Miete und um rund 69 Prozent beim Kaufpreis. Im Landesvergleich Brandenburg (8,44 Euro Miete, 2.085,96 Euro Kaufpreis) ist die Diskrepanz noch größer.

Im bundesweiten Vergleich liegt Zeuthen mit 15,78 Euro Miete über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 4.215 Euro je Quadratmeter liegt ebenfalls deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 2.408,80 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 22,26 liegt über dem Landesdurchschnitt von 20,28 und dem Kreisdurchschnitt von 20,54. Die Bruttomietrendite von 4,49 Prozent liegt unter dem Landesdurchschnitt von 5,58 Prozent und dem Kreisdurchschnitt von 5,32 Prozent. Im Perzentilrang der Mietrendite im Bundesland belegt Zeuthen Platz 36,8 – die Rendite liegt also im unteren Drittel der brandenburgischen Vergleichsorte.

Im Nahbereich zeigen die Nachbarorte ähnliche bis leicht abweichende Werte: Eichwalde (2,1 km Entfernung) liegt mit 14,16 Euro Miete und 3.433 Euro Kaufpreis unter Zeuthen, Schulzendorf (2,3 km) mit 15,14 Euro und 3.787 Euro ebenfalls. Wildau (3,6 km) liegt mit 14,68 Euro Miete und 4.268 Euro Kaufpreis in ähnlichen Bereichen. Schönefeld (9,2 km) weist mit 16,03 Euro Miete und 4.159 Euro Kaufpreis vergleichbare Werte auf.

Demografie und Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl Zeuthens wuchs von 11.106 im Jahr 2015 auf 11.578 im Jahr 2024, was einer Zunahme von 4,25 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 913 Einwohner je Quadratkilometer. Die Entwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg von 2015 bis 2019 (11.427) folgte ein leichter Rückgang 2020 (11.355), bevor die Zahl ab 2022 wieder stieg.

Die vorliegenden Arbeitslosenzahlen liegen bei 135 (2018), 120 (2019), 153 (2020), 147 (2021), 153 (2022) und 154 (2023). Es handelt sich dabei um absolute Zahlen, nicht um Prozentsätze. Vor 2018 lagen keine Werte vor.

Auf Ebene des Landkreises Dahme-Spreewald erreichte der Ort im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 165 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Index Dynamik wurde Rang 26 erreicht, was auf eine positive Entwicklungsdynamik hindeutet. Im Index Stärke liegt der Kreis mit Rang 217 im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen Werte von 256 (Demografie), 128 (Arbeitsmarkt), 125 (Wettbewerb und Innovation) und 232 (Wohlstand und soziale Lage). Diese Ränge gelten für den gesamten Kreis, nicht für die Gemeinde Zeuthen allein.

Hochschulen sind in Zeuthen nicht vorhanden. Der Landkreis Dahme-Spreewald wird als Teil des Dahme-Seengebiets mit dem Naturpark Dahme-Heideseen beschrieben, was die Erholungsfunktion des Ortes unterstreicht.