Breege

Marktüberblick

Breege, ein Ostseebad auf der Halbinsel Mönchgut der Insel Rügen, weist mit 10,27 Euro je Quadratmeter Angebotsmiete die höchsten Werte aller bekannten Nachbarorte im Umkreis auf. Der Angebotskaufpreis liegt bei 4.559 Euro je Quadratmeter und ist damit nur knapp unter Glowe (4.812 Euro), aber deutlich über allen anderen Orten. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 36,99, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem knapp 37-fachen der Jahresmiete entspricht. Die Bruttomietrendite beträgt 2,7 Prozent und liegt damit deutlich unter allen Vergleichswerten: dem Kreis Vorpommern-Rügen (4,6 Prozent), dem Bundesland Mecklenburg-Vorpommern (5,4 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt (5,1 Prozent).

Der niedrige Renditewert ist die direkte Folge des überproportional hohen Kaufpreises im Verhältnis zur Miete. Der Kaufpreis liegt mit dem 1,61-Fachen des Kreisdurchschnitts stärker über dem Mittel als die Miete mit dem 1,19-Fachen. Diese Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete entspricht dem Muster touristisch geprägter Märkte, bei denen die Kaufpreise stärker von der Zweitwohnungs-Nachfrage als von der Mietrendite getrieben werden.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen einen Markt mit erheblichen Schwankungen. Die Angebotsmiete in der Zeitreihe stieg von 8,50 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 auf 13,40 Euro im Jahr 2026, was einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von 6,7 Prozent entspricht. Die Entwicklung ist jedoch nicht linear: Nach einem Anstieg auf 10,54 Euro im Jahr 2022 folgte ein Rückgang auf 9,68 Euro im Jahr 2023, bevor die Werte 2024 mit 12,30 Euro und 2026 mit 13,40 Euro neue Spitzen erreichten. Der aktuelle Angebotsmiete-Wert von 10,27 Euro liegt zwischen dem 2023er und dem 2024er Wert der Zeitreihe, was auf eine gewisse Volatilität im Angebot hindeutet.

Beim Kaufpreis ist die Schwankungsbreite noch größer. Von 4.048 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Wert 2019 auf 4.932 Euro, fiel dann bis 2021 auf 3.723 Euro, stieg 2022 wieder auf 4.802 Euro und pendelte sich in den Folgejahren zwischen 3.764 und 4.950 Euro ein. Der aktuelle Wert von 4.559 Euro liegt nahe dem 2022er Niveau. Die durchschnittliche jährliche Steigerung der Zeitreihe beträgt 2,5 Prozent, was moderater wirkt als die Mietentwicklung, die Volatilität ist jedoch vergleichbar.

Der Bevölkerungsrückgang um 7,3 Prozent seit 2015 (von 626 auf 580 Einwohner) steht in keinem direkten Zusammenhang mit den gestiegenen Preisen. Dies entspricht dem Muster touristisch geprägter Märkte, bei denen die Kaufpreise weniger von der einheimischen Bevölkerung als von externen Nachfragern bestimmt werden.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich mit den sieben bekannten Nachbarorten im Umkreis bis 12,7 Kilometern nimmt Breege eine Sonderstellung ein. Mit 4.559 Euro je Quadratmeter Kaufpreis liegt Breege nur knapp unter Glowe (4.812 Euro), aber deutlich über allen anderen Orten. Altenkirchen (4.551 Euro) und Neuenkirchen (4.501 Euro) liegen auf ähnlichem Niveau, haben aber deutlich niedrigere Mieten (7,82 bzw. 7,06 Euro), was zu noch niedrigeren Renditen von 2,06 bzw. 1,88 Prozent führt. Breege profitiert hier von einer höheren Miete von 10,27 Euro, die die Rendite auf 2,7 Prozent stützt.

Unter den Nachbarn mit bekannter Rendite liegt Breege mit 2,7 Prozent im unteren Drittel. Rappin weist mit 5,32 Prozent die höchste Rendite auf, allerdings bei einem Kaufpreis von nur 1.987 Euro und einer Miete von 8,81 Euro. Dranske (3,05 Prozent) und Wiek (2,88 Prozent) liegen leicht über Breege, bei deutlich niedrigeren Kaufpreisen.

Auf Ebene des Landkreises Vorpommern-Rügen liegt Breege bei Kaufpreis und Miete jeweils deutlich über dem Durchschnitt (2.833 Euro bzw. 8,62 Euro). Im Bundesland Mecklenburg-Vorpommern liegt die Bruttomietrendite von Breege im unteren Perzentil (7,04 von 100), was bedeutet, dass nur etwa 7 Prozent der 724 Orte im Land eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Standortfaktoren

Die Halbinsel Mönchgut, auf der Breege liegt, ist Teil der Insel Rügen, die 2025 rund 6,7 Millionen Übernachtungen verzeichnete. Breege selbst ist als Ostseebad ausgewiesen und profitiert von dieser touristischen Infrastruktur. Die Insel Rügen ist mit 926 Quadratkilometern die größte und bevölkerungsreichste Insel Deutschlands und verfügt über das UNESCO-Weltnaturerbe Nationalpark Jasmund mit den Kreidefelsen der Stubbenkammer.

Auf der demografischen Ebene zeigt sich ein rückläufiger Trend: Die Einwohnerzahl ist seit 2015 um 7,3 Prozent von 626 auf 580 im Jahr 2024 gesunken. Die Bevölkerungsdichte beträgt 36 Einwohner je Quadratkilometer, was für ein Ostseebad an der Ostküste typisch ist. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,91 Prozent und entspricht damit in etwa dem Niveau der Vorjahre (2022: 6,63 Prozent). Die extrem hohen Werte von 2016 (38,83 Prozent) und 2017 (45,17 Prozent) fallen deutlich aus dem Rahmen und deuten auf eine veränderte Erfassungsmethode hin.

Der Landkreis Vorpommern-Rügen rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 380 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Teilindex Dynamik liegt mit Rang 189 deutlich besser als der Teilindex Stärke mit Rang 385, was auf ein Ungleichgewicht zwischen zukünftigen Entwicklungspotenzialen und aktueller wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit hindeutet. Am Ort bestehen keine Hochschulen.