Ummanz

Marktüberblick

Ummanz ist eine Gemeinde im Amt West-Rügen auf der gleichnamigen Insel im Landkreis Vorpommern-Rügen. Mit 551 Einwohnern auf 43 Quadratkilometern gehört sie zu den kleinsten und dünnstbesiedelten Gemeinden Mecklenburg-Vorpommerns (13 Einwohner je Quadratkilometer). Die Gemeinde umfasst neben der Hauptinsel auch die kleinere Insel Heuwiese und ist vorwiegend landwirtschaftlich geprägt. Der Tourismus gewinnt an Bedeutung, insbesondere durch die Lage im Nationalpark Vorpommersche Boddenlandschaft. Auf Ummanz machen bis zu 50.000 Kraniche auf ihrem Zug nach Süden Rast – ein Hinweis auf die naturräumliche Bedeutung der Insel.

Der Immobilienmarkt weist ein strukturelles Spannungsfeld auf: Die Angebotsmiete liegt mit 6,99 Euro je Quadratmeter unter allen Vergleichswerten, während der Angebotskaufpreis mit 2.924 Euro je Quadratmeter über dem Kreis-, Landes- und Bundesdurchschnitt liegt. Diese Kombination führt zu einer der niedrigsten Bruttomietrenditen im gesamten Bundesland.

Preisniveau und Entwicklung

Die Angebotsmiete von 6,99 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt (8,62 Euro), dem Landesdurchschnitt (7,54 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Die niedrige Miete entspricht der ländlichen Struktur und der geringen Bevölkerungsdichte.

Der Angebotskaufpreis von 2.924 Euro je Quadratmeter übertrifft jedoch sowohl den Kreiswert (2.833 Euro) als auch den Landesdurchschnitt (2.057 Euro) und den Bundesdurchschnitt (2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 34,86 ist damit deutlich höher als im Kreis (26,50) und im Land (22,42). Die Bruttomietrendite von 2,87 Prozent liegt im unteren 9. Perzentil aller 724 Orte in Mecklenburg-Vorpommern.

Die Zeitreihe zeigt dabei extreme Schwankungen. Der Kaufpreis stieg 2020 auf einen Ausreißer von 4.922 Euro je Quadratmeter, bevor er bis 2023 auf 2.676 Euro sank und 2024 wieder auf 3.789 Euro anstieg. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,15 Euro (2022) und 9,60 Euro (2023). Diese Volatilität deutet auf einen kleinen, illiquiden Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen oder Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein heterogenes Bild. Unter den Nachbarorten im Umkreis bis 13 Kilometer liegt die Angebotsmiete von Ummanz am niedrigsten – deutlich unter Gingst (9,13 Euro), Schaprode (9,80 Euro) oder Rambin (9,36 Euro). Nur Kluis (6,26 Euro) liegt noch darunter.

Beim Kaufpreis liegt Ummanz (2.924 Euro) über Gingst (2.257 Euro) und Kluis (1.711 Euro), aber unter Schaprode (3.413 Euro) und Trent (3.338 Euro). Die Bruttomietrendite von 2,87 Prozent ist die niedrigste aller aufgeführten Nachbarorte – Trent liegt mit 2,90 Prozent nur knapp darüber, Schaprode mit 3,45 Prozent und Klausdorf mit 3,53 Prozent ebenfalls unter 4 Prozent. Die höheren Nachbarorte wie Hiddensee (6.697 Euro Kaufpreis, 17,15 Euro Miete) bilden einen eigenen, touristisch geprägten Markt.

Die Arbeitslosenquote von 4,71 Prozent (2023) liegt im unteren Bereich und entspricht der stabilen Entwicklung seit 2018. Die Bevölkerungszahl ist seit 2015 um 1,1 Prozent leicht rückläufig (von 557 auf 551), hat sich aber seit 2022 bei 551 Einwohnern stabilisiert.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Vorpommern-Rügen auf Rang 380 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Die Teilindizes zeigen: Demografie (Rang 377), Arbeitsmarkt (354), Wettbewerb und Innovation (382), Wohlstand und soziale Lage (290) und Dynamik (189). Der Rang in Dynamik ist der beste Wert, während die strukturelle Stärke mit Rang 385 schwach ist. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Es fehlen Bodenrichtwerte für Ummanz, was auf die ländliche Struktur und die geringe kommerzielle Nachfrage nach Grundstücken hindeutet.

Die Kombination aus niedriger Miete, hohem Kaufpreis und extremer Renditeschwäche bei gleichzeitig stabiler Bevölkerungszahl und niedriger Arbeitslosigkeit beschreibt einen Markt, der von Zweitwohnsitz- und Ferienhausnachfrage geprägt ist. Die extreme Volatilität in der Zeitreihe unterstreicht die geringe Markttiefe.