Altefähr

Lage und Struktur

Altefähr ist eine Gemeinde im Amt West-Rügen im Landkreis Vorpommern-Rügen mit 1.290 Einwohnern auf einer Fläche von 20,59 km². Die Gemeinde liegt unmittelbar südlich von Stralsund, nur drei Kilometer vom Stadtzentrum entfernt, und ist über die Bundesstraße 96 sowie die Bahnlinie Stralsund–Sassnitz an das überregionale Netz angebunden. Die Bevölkerung hat sich seit 2015 um 7,6 Prozent von 1.199 auf 1.290 Einwohner erhöht, was einem deutlichen Zuzug in einer ansonsten strukturschwachen Region entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 63 Einwohner pro Quadratkilometer und liegt damit deutlich über dem Durchschnitt des Amtes West-Rügen (32 Einwohnern/km²) und des Landkreises.

Immobilienmarkt und Preise

Der Immobilienmarkt in Altefähr weist außergewöhnlich hohe Preise auf, die weit über dem regionalen und überregionalen Durchschnitt liegen. Der Angebotskaufpreis beträgt 4.406 Euro pro Quadratmeter und liegt damit 56 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 2.833 Euro, 83 Prozent über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro und 114 Prozent über dem Landesdurchschnitt von 2.057 Euro. Auch die Angebotsmiete von 9,01 Euro pro Quadratmeter übertrifft sowohl den Kreiswert (8,62 Euro) als auch den Bundesdurchschnitt (8,92 Euro).

Die Kombination aus hohen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 2,45 Prozent, die deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 4,60 Prozent, dem Landesdurchschnitt von 5,37 Prozent und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 40,76 ist der höchste unter allen Nachbarorten und fast doppelt so hoch wie der Bundesdurchschnitt von 22,4. Altefähr liegt mit einem Rendite-Perzentil von 4,1 im Bundesland auf dem untersten Fünftel aller 724 betrachteten Orte — die Renditen sind hier die niedrigsten in Mecklenburg-Vorpommern.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine extreme Volatilität, die über das hinausgeht, was in anderen Orten der Region zu beobachten ist. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,00 Euro (2022) und 10,09 Euro (2025), der Angebotskaufpreis zwischen 2.119 Euro (2019) und 6.197 Euro (2025). Diese Schwankungen deuten auf einen Markt hin, der stark von Angebotsdynamik und saisonalen Faktoren geprägt ist und weniger von der strukturellen Nachfrage.

Der CAGR für Mieten liegt bei 1,71 Prozent pro Jahr, der für Kaufpreise bei 3,90 Prozent. Beide Werte sind positiv, wobei die Kaufpreisentwicklung deutlich dynamischer verläuft. Die Daten sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf Inseratangeboten.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich sticht Altefähr als deutlicher Ausreißer heraus. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,6 Kilometer Entfernung weist kein anderer Ort annähernd so hohe Kaufpreise auf. Stralsund, die nächstgelegene größere Stadt mit 3.027 Euro pro Quadratmeter, liegt bereits 31 Prozent unter Altefähr. Noch niedrigere Werte finden sich bei Kramerhof (3.292 Euro), Rambin (2.624 Euro) und den weiter entfernten Orten wie Prohn (1.634 Euro) und Preetz (1.396 Euro).

Umgekehrt liegen die Mietpreise in Altefähr nur marginal über denen der Nachbarn. Die Spanne reicht von 7,58 Euro in Gustow bis 9,54 Euro in Stralsund. Altefähr befindet sich damit in der oberen Preisklasse bei den Mieten, während es bei den Kaufpreisen eine eigene Klasse bildet. Diese Diskrepanz zwischen moderat über dem Durchschnitt liegenden Mieten und extrem hohen Kaufpreisen ist der Grund für die niedrige Rendite.

Der Kreis Vorpommern-Rügen selbst liegt mit einem Prognos-Zukunftsatlas-Rang von 380 von rund 400 deutschen Kreisen im unteren Drittel. Die Teilindizes zeigen dabei Schwächen vor allem in den Bereichen Wettbewerb und Innovation (Rang 382) sowie Demografie (Rang 377). Altefähr hebt sich als Naherholungs- und Pendlerstandort von diesem allgemeinen Trend ab.

Standortfaktoren

Die Lage Altefährs unmittelbar an der B96 und der Bahnlinie Stralsund–Sassnitz sowie die kurze Distanz zur Hansestadt Stralsund bilden die wesentlichen Standortfaktoren. Die Gemeinde ist Teil des Amtes West-Rügen, dessen Gebiet vorwiegend landwirtschaftlich geprägt ist und in dem der Tourismus auf Hiddensee eine zentrale Rolle spielt. Große Teile des Amtsgebiets gehören zum Nationalpark Vorpommersche Boddenlandschaft.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsentwicklung mit einem Plus von 7,6 Prozent seit 2015 steht im Kontrast zu vielen anderen Gemeinden in Mecklenburg-Vorpommern, die unter Abwanderung leiden. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,35 Prozent und bewegte sich in den Vorjahren zwischen 2,89 und 6,23 Prozent — ein Wert, der im regionalen Kontext moderat ist.

Für Altefähr liegen keine Bodenrichtwerte vor, sodass eine genauere Grundstückswertbeurteilung nicht möglich ist.