Gustow

Marktüberblick: Niedrige Rendite bei hohen Kaufpreisen

Gustow ist eine Gemeinde im Südwesten der Insel Rügen im Landkreis Vorpommern-Rügen. Die 28,41 km² große Gemeinde umfasst sieben Ortsteile und liegt am Strelasund, der Meerenge zwischen Rügen und dem Festland. Der Rügendamm als wichtige Verbindung zum Festland befindet sich etwa sechs Kilometer entfernt. Die Gemeinde wird vom Amt Bergen auf Rügen verwaltet.

Auf dem lokalen Immobilienmarkt liegt die Angebotsmiete bei 7,58 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.870 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,17 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 31,57. Beide Werte stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Miet- oder Kaufpreisspiegel dar.

Die Bruttomietrendite von 3,17 Prozent liegt im unteren Bereich der Nachbarorte im Umkreis von zehn Kilometern. Sie ist höher als die Renditen in Altefähr (2,45 %), Poseritz (2,84 %), Samtens (2,88 %) und Zarrendorf (2,93 %), aber niedriger als in Rambin (4,28 %), Garz/Rügen (3,89 %), Stralsund (3,78 %) und Sundhagen (5,36 %). Unter allen 724 Orten in Mecklenburg-Vorpommern belegt Gustow mit einem Perzentilrang von 14,09 Prozent einen der unteren Ränge — das bedeutet, dass etwa 86 Prozent der Orte im Land eine höhere Bruttomietrendite aufweisen.

Preisentwicklung: Kaufpreise ziehen deutlich stärker an als Mieten

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Gustow zeigt eine deutliche Schere zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung. Von 2018 bis 2026 ist der Angebotskaufpreis von 1.687,50 Euro pro Quadratmeter auf 3.240,31 Euro gestiegen — das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 8,50 Prozent. Die Angebotsmiete legte im selben Zeitraum von 5,20 Euro auf 6,51 Euro zu, was einer jährlichen Wachstumsrate von 2,85 Prozent entspricht.

Die Kaufpreisentwicklung verlief nicht linear. Bis 2022 stieg der Kaufpreis auf 3.687,23 Euro pro Quadratmeter, fiel dann bis 2024 auf 2.790,72 Euro und erholte sich 2025 wieder auf 3.206,11 Euro. Die Miete zeigte ebenfalls Schwankungen und erreichte 2023 mit 10,00 Euro pro Quadratmeter einen Höchststand, bevor sie 2024 auf 7,50 Euro zurückging.

Ein Unterschied besteht zwischen dem aktuellen Angebotsmietwert von 7,58 Euro pro Quadratmeter und dem Zeitreihenwert von 6,51 Euro für 2026. Dieser Unterschied zeigt, dass die aktuellen Inserate über dem historischen Zeitreihenwert liegen.

Die Diskrepanz zwischen der starken Kaufpreisentwicklung und der moderaten Mietentwicklung drückt die Bruttomietrendite systematisch nach unten. Der Kaufpreisfaktor von 31,57 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 26,50 und bedeutet, dass der Kaufpreis das 31,57-Fache der jährlichen Kaltmiete beträgt.

Regionale Einordnung: Überdurchschnittliche Kaufpreise bei unterdurchschnittlichen Mieten

Im regionalen Vergleich zeigt Gustow ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 7,58 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 8,62 Euro und unter dem bundesweiten Durchschnitt von 8,92 Euro. Sie liegt jedoch leicht über dem Landesdurchschnitt von 7,54 Euro in Mecklenburg-Vorpommern.

Beim Kaufpreis liegt Gustow mit 2.870 Euro pro Quadratmeter über dem Landesdurchschnitt von 2.057 Euro und knapp über dem Kreisdurchschnitt von 2.833 Euro. Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von zehn Kilometern zeigt sich eine große Spannbreite: Altefähr (6,4 km Entfernung) weist mit 4.406 Euro pro Quadratmeter den höchsten Kaufpreis auf, Sundhagen (10,1 km) den niedrigsten mit 1.895 Euro. Gustow liegt damit in der Mitte der Nachbarorte beim Kaufpreis.

Bei der Miete liegt Gustow mit 7,58 Euro pro Quadratmeter unter allen Nachbarorten außer Zarrendorf (5,60 Euro). Das Muster zeigt, dass die Mieten in den touristisch stärker nachgefragten Orten am Strelasund (Altefähr, Samtens, Poseritz) höher sind als in Gustow, während die Kaufpreise dort ebenfalls über dem Gustower Niveau liegen. Die niedrige Rendite in Gustow geht einher mit einem überdurchschnittlich hohen Kaufpreis bei gleichzeitig unterdurchschnittlicher Miete im Vergleich zur Nachbarschaft.

Standortfaktoren: Demografische Stabilität bei schwacher Zukunftswertung

Die Gemeinde Gustow hat 608 Einwohner (Stand 2024) auf einer Fläche von 28,41 km², was einer Bevölkerungsdichte von 21 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Die Einwohnerzahl ist seit 2015 um 6,29 Prozent von 572 auf 608 gestiegen. Der Anstieg verlief nicht gleichmäßig: 2022 wurde mit 634 Einwohnern ein Höhepunkt erreicht, gefolgt von einem Rückgang auf 608 in den Jahren 2023 und 2024.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 8,38 Prozent, was 31 arbeitslosen Personen entspricht.

Für den Landkreis Vorpommern-Rügen, dem Gustow angehört, liegt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bei Rang 380 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Die Teilindizes zeigen Rang 382 in Wettbewerb und Innovation, Rang 385 in der Stärke und Rang 354 im Arbeitsmarkt. Der Wohlstandsindex schneidet mit Rang 290 am besten ab. Keine dieser Bewertungen gilt für die Gemeinde Gustow selbst, sondern für den gesamten Kreis. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus moderatem Bevölkerungswachstum, einer überdurchschnittlichen Arbeitslosenquote und der schwachen Zukunftswertung des Landkreises steht im Kontrast zu den überdurchschnittlich hohen Immobilienpreisen. Es lässt sich aus den vorliegenden Daten keine demografische oder wirtschaftliche Ursache für die Preisdynamik auf dem lokalen Immobilienmarkt ableiten.