Dobin am See

Marktüberblick: Niedrige Mieten bei überdurchschnittlichen Kaufpreisen

Dobin am See liegt am Nordostufer des Schweriner Sees im Landkreis Ludwigslust-Parchim und umfasst seit der Gemeindefusion von 2004 sieben Ortsteile. Die Gemeinde wird vom Amt Crivitz verwaltet und liegt nördlich der Bundesstraße 104, durchschnitten von der Trasse der Bundesautobahn 14. Mit 2.069 Einwohnern auf 35,03 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 59 Einwohnern je Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt in Dobin am See weist eine ungewöhnliche Struktur auf: Die Angebotsmiete von 5,86 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter allen Vergleichswerten — unter dem Kreisdurchschnitt von 7,15 Euro, unter dem Landesdurchschnitt von 7,54 Euro und unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Gleichzeitig übersteigt der Angebotskaufpreis von 2.553 Euro je Quadratmeter alle Vergleichswerte: Er liegt über dem Kreiswert von 1.871 Euro, über dem Landeswert von 2.057 Euro und auch leicht über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro.

Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 2,75 Prozent, die unter allen Nachbarorten und deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt. Der Kaufpreisfaktor von 36,31 ist ebenfalls der höchste im regionalen Vergleich und mehr als doppelt so hoch wie der Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 22,5.

Preisentwicklung: Kaufpreise steigen deutlich schneller als Mieten

Die Mietentwicklung zeigt seit 2018 eine starke Volatilität: Von 4,69 Euro im Jahr 2018 stieg der Wert 2019 auf 9,01 Euro, fiel dann bis 2023 auf 4,25 Euro und lag 2024 mit 8,03 Euro wieder deutlich höher. Der aktuelle Wert von 5,05 Euro (2026) liegt nahe am Niveau von 2022. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt 0,93 Prozent — ein sehr moderater Wert. Die Mietreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die Kaufpreisentwicklung ist dagegen durchgängig steigend: Von 2.100 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 auf 2.700 Euro im Jahr 2025. Die jährliche Wachstumsrate liegt bei 6,48 Prozent — ein deutlicher Anstieg, der den Mietanstieg um ein Vielfaches übertrifft. Die Kaufpreisreihe ist als geschätzt gekennzeichnet.

Die unterschiedliche Entwicklung von Miete und Kaufpreis erklärt die niedrige Rendite: Während die Mieten nur moderat steigen, treiben die Kaufpreise die Rendite nach unten. Der Kaufpreisfaktor von 36,31 bedeutet, dass der Kaufpreis das 36,31-Fache der Jahreskaltmiete beträgt — ein Wert, der weit über dem Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 22,5 liegt.

Regionale Einordnung: Einzigartiges Preisgefälle im regionalen Vergleich

Im regionalen Vergleich hebt sich Dobin am See deutlich von den Nachbargemeinden ab. Von den acht untersuchten Nachbarorten liegt Dobin bei der Angebotsmiete mit 5,86 Euro je Quadratmeter auf dem unteren Niveau — nur Ventschow (ebenfalls 5,86 Euro) liegt gleichauf. Bei den Kaufpreisen liegt Dobin mit 2.553 Euro je Quadratmeter im oberen Drittel; nur Seehof (2.864 Euro) und Zickhusen (4.169 Euro) liegen darüber.

Die Bruttomietrendite von 2,75 Prozent ist die niedrigste aller Nachbarorte. Zickhusen liegt mit 2,3 Prozent noch darunter, doch dieser Ort weist mit 4.169 Euro je Quadratmeter den höchsten Kaufpreis auf. Seehof liegt mit 3,85 Prozent ebenfalls unter Dobin, obwohl der Kaufpreis höher ist — hier liegt die Miete mit 9,18 Euro deutlich über der von Dobin.

Im Kreisvergleich liegt Dobin bei der Miete unter dem Durchschnitt von 7,15 Euro, bei den Kaufpreisen aber über dem Kreiswert von 1.871 Euro. Die Rendite von 2,75 Prozent liegt weit unter dem Kreisdurchschnitt von 5,76 Prozent. Im Landesvergleich zeigt sich das gleiche Bild: Die Miete liegt unter dem Landesdurchschnitt von 7,54 Euro, der Kaufpreis darüber, und die Rendite von 2,75 Prozent liegt im unteren Perzentil von 7,9 Prozent im Landesvergleich.

Dieses Muster — niedrige Mieten bei hohen Kaufpreisen — ist in der Region einzigartig. Es entspricht dem typischen Bild von Gebieten mit starker Zweitwohnsitz-Nachfrage, bei der die Kaufpreise stärker steigen als die Mieten.

Standortfaktoren: Bevölkerungszuwachs bei schwacher Wirtschaftskraft

Die Bevölkerung von Dobin am See ist seit 2015 um 7,54 Prozent gewachsen — von 1.924 auf 2.069 Einwohner. Dieser Zuzug ist für eine ländliche Gemeinde im Osten Deutschlands ungewöhnlich und steht im Kontrast zu den demografischen Herausforderungen, die der Landkreis insgesamt beschreibt. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Ludwigslust-Parchim im Gesamtrang auf Platz 353 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Der Stärk Rang liegt mit 374 sehr niedrig, während der Dynamik Rang mit Platz 86 deutlich besser abschneidet. Diese Diskrepanz zwischen schwacher aktueller Wirtschaftskraft und positiver Entwicklungsdynamik spiegelt sich auch in der Bevölkerungsentwicklung wider: Nach einem leichten Rückgang 2020 (von 1.982 auf 1.974) setzte ab 2021 ein anhaltender Zuzug ein, der bis 2024 anhielt.

Die Arbeitslosenquote des Landkreises lag 2023 bei 45 (in der Einheit der vorliegenden Datenreihe). Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über sieben Ortsteile, darunter historische Gutshäuser in Flessenow und Rubow sowie spätgotische Dorfkirchen in Retgendorf und Buchholz.

Die überdurchschnittlichen Kaufpreise gehen einher mit der Lage am Schweriner See. Ein Zusammenhang mit sekundärer Wohnnutzung ist möglich, lässt sich aus den vorliegenden Daten jedoch nicht eindeutig ableiten.