Warsow

Lage und Gemeindestruktur

Warsow ist eine 14,94 km² große Gemeinde im Landkreis Ludwigslust-Parchim in Mecklenburg-Vorpommern. Mit 667 Einwohnern (2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 45 Einwohnern je Quadratkilometer. Zur Gemeinde gehören die Ortsteile Warsow, Kothendorf und Krumbeck, die 1972 eingemeindet wurden. Die Gemeinde wird vom Amt Stralendorf verwaltet.

Die Lage ist verkehrsgünstig: Warsow liegt direkt an der Bundesstraße 321, etwa elf Kilometer südwestlich der Landeshauptstadt Schwerin. Der Anschluss an die Bundesautobahn 24 (A 24) besteht in sechs Kilometern Entfernung an der Anschlussstelle Hagenow. Der nächste Bahnhof an der Strecke Hagenow–Schwerin befindet sich in Alt Zachun, fünf Kilometer entfernt. Diese Anbindung macht Warsow für Pendler nach Schwerin oder Hamburg interessant, was sich in den Immobilienpreisen widerspiegelt.

Immobilienmarkt: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten

Der Warsower Immobilienmarkt weist ein ungewöhnliches Profil auf. Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.420 Euro je Quadratmeter und ist damit der höchste aller gemessenen Nachbarorte. Gammelin etwa, vier Kilometer entfernt, weist mit 923 Euro je Quadratmeter weniger als die Hälfte aus, Alt Zachun mit 825 Euro je Quadratmeter noch weniger. Bandenitz liegt bei 1.602 Euro je Quadratmeter.

Die Angebotsmiete liegt hingegen mit 6,58 Euro je Quadratmeter unter dem Durchschnitt des Landkreises Ludwigslust-Parchim (7,15 Euro je Quadratmeter) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt Mecklenburg-Vorpommerns (7,54 Euro je Quadratmeter). Deutschlandweit beträgt der Angebotsdurchschnitt 8,92 Euro je Quadratmeter.

Diese Kombination aus hohem Kaufpreis und vergleichsweise niedriger Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 3,26 Prozent. Sie ist die niedrigste aller umliegenden Gemeinden und liegt im 16. Perzentil des Bundeslandes – von 724 gemessenen Orten in Mecklenburg-Vorpommern liegt Warsow damit in den unteren sechzehn Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 30,65 liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 22,5 und dem Landesdurchschnitt von 22,4. Das bedeutet, dass der Kaufpreis das 30,65-Fache der jährlichen Kaltmiete beträgt, während er im Kreis durchschnittlich das 22,5-Fache beträgt.

Preisentwicklung: Schwankende Mieten, steigende Kaufpreise

Die Angebotsmiete zeigt in der Zeitreihe 2019 bis 2025 starke Schwankungen: Von 4,70 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 stieg sie 2021 auf 7,50 Euro, fiel 2022 auf 5,45 und 2023 auf den Tiefstwert der Reihe von 4,55 Euro, bevor sie 2024 auf 5,68 und 2025 auf 8,30 Euro je Quadratmeter anstieg. Diese Volatilität ist typisch für kleine Märkte mit wenigen Inseraten, bei denen einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die Mietreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der Angebotskaufpreis zeigt einen kontinuierlichen Anstieg, ist jedoch als geschätzt gekennzeichnet: Von 1.350 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 stieg er auf 1.450 (2022), 1.550 (2023), 1.620 (2024) und 1.700 Euro je Quadratmeter (2025). Der aktuelle Marktwert von 2.420 Euro je Quadratmeter liegt damit deutlich über dem Wert der Zeitreihe, was auf eine weitere Preissteigerung seit der letzten Schätzung hindeutet.

Der Kaufpreisfaktor von 30,65 ergibt sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete. Da der Kaufpreis seit 2021 in der Reihe um etwa 26 Prozent zugenommen hat (von 1.350 auf 1.700 Euro je Quadratmeter), die Miete jedoch ohne klaren Trend schwankt, hat sich das Preis-Miete-Verhältnis verschlechtert.

Regionale Einordnung: Warsow als Ausreißer

Warsow fällt aus dem regionalen Muster heraus. Im Landkreis Ludwigslust-Parchim weisen 142 gemessene Orte einen durchschnittlichen Angebotskaufpreis von 1.871 Euro je Quadratmeter und eine durchschnittliche Bruttomietrendite von 5,76 Prozent auf. Warsow liegt mit 2.420 Euro je Quadratremium deutlich über diesem Mittel, während die Miete darunter bleibt.

Unter den acht gemessenen Nachbarorten im Umkreis von bis zu 5,7 Kilometern hat Warsow den höchsten Kaufpreis und die niedrigste Rendite. Bandenitz (4,3 km) weist mit 8,49 Prozent Rendite und 1.602 Euro je Quadratmeter ein deutlich anderes Profil auf, Gammelin (4,5 km) mit 8,57 Prozent und 923 Euro je Quadratmeter noch extremer. Sülstorf (5,5 km) liegt mit 4,73 Prozent Rendite Warsow am nächsten, hat aber mit 1.768 Euro je Quadratmeter einen niedrigeren Kaufpreis.

Die überdurchschnittlichen Kaufpreise korrespondieren mit der verkehrsgünstigen Lage an der B 321 und der Nähe zur A 24. Während die Mieten in den Nachbarorten unterschiedlich hoch sind (zwischen 6,46 und 11,33 Euro je Quadratmeter), ist der Kaufpreis in Warsow isoliert hoch. Das deutet darauf hin, dass Warsow primär als Wohnstandort für Pendler nach Schwerin oder Hamburg nachgefragt wird, nicht als Investitionsobjekt mit hoher Rendite.

Standortfaktoren: Demografie und Zukunftsatlas

Die Bevölkerung Warsows ist seit 2015 leicht gewachsen: Von 645 Einwohnern im Jahr 2015 auf 667 im Jahr 2024, was einer Zunahme von 3,4 Prozent entspricht. Der Höchststand lag 2020 bei 676 Einwohnern, danach folgte ein leichter Rückgang auf 660 (2022), bevor sich die Zahl wieder stabilisierte. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,16 Prozent, was einem Wert von neun arbeitslosen Personen entspricht.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Ludwigslust-Parchim auf Rang 353 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Dieser Platz ist schwach, wird jedoch durch den Dynamik-Index mit Rang 86 teilweise kompensiert. Der Stärke-Index liegt mit Rang 374 sehr niedrig, der Wohlstands-Index mit Rang 205 im Mittelfeld. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus leichtem Bevölkerungswachstum, moderater Arbeitslosigkeit und verkehrsgünstiger Lage zu Schwerin und Hamburg bildet den Hintergrund für die nachgefragten Kaufpreise, während die Mietnachfrage im regionalen Vergleich moderat bleibt.