Sülstorf

Marktüberblick: Ländliche Lage mit niedrigen Mieten

Sülstorf ist eine Gemeinde im Landkreis Ludwigslust-Parchim in Mecklenburg-Vorpommern mit 834 Einwohnern auf einer Fläche von 18,78 km². Die Gemeinde liegt etwa zwölf Kilometer südlich der Landeshauptstadt Schwerin und gehört zum Amt Ludwigslust-Land. Mit einer Bevölkerungsdichte von 44 Einwohnern pro km² handelt es sich um eine ländlich geprägte Gemeinde, die aus den Ortsteilen Sülstorf, Boldela und Sülte besteht.

Die Lage in der Peripherie Schwerins prägt den Immobilienmarkt: Angebotsmieten liegen mit 6,97 Euro pro Quadratmeter unter dem Durchschnitt des Landkreises Ludwigslust-Parchim (7,15 Euro) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt Mecklenburg-Vorpommerns (7,54 Euro). Der Bundesdurchschnitt liegt bei 8,92 Euro pro Quadratmeter. Diese niedrigen Mieten entsprechen der ländlichen Struktur und der geringen Bevölkerungsdichte.

Der aktuelle Angebotskaufpreis beträgt 1.768 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Sülstorf unter dem Kreisdurchschnitt von 1.871 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.057 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 21,14 und liegt leicht unter dem Kreis- (22,5) und Landesdurchschnitt (22,4). Die Bruttomietrendite von 4,73 Prozent liegt unter dem Kreis- (5,76 Prozent) und Landesdurchschnitt (5,37 Prozent) und auch unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent.

Die Nachbargemeinden zeigen ein sehr heterogenes Bild: Während Alt Zachun mit einer Rendite von 9,4 Prozent und einem Kaufpreis von nur 825 Euro pro Quadratmeter deutlich günstigere Bedingungen bietet, liegt Warsow mit 3,26 Prozent Rendite und 2.420 Euro pro Quadratmeter in einer völlig anderen Preisklasse. Diese Spanne verdeutlicht, dass der lokale Immobilienmarkt in der Region stark differenziert ist.

Preisentwicklung: Extremes Kaufpreiswachstum mit unklarer Datenlage

Die Kaufpreisentwicklung in Sülstorf zeigt eine außergewöhnliche Dynamik, die jedoch mit dem aktuellen Marktgeschehen nicht übereinstimmt: Die Zeitreihe verzeichnet einen Kaufpreis von 526 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2023 und 2.725 Euro im Jahr 2025. Das entspricht einem Anstieg auf das Fünffache in zwei Jahren. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt jedoch bei 1.768 Euro pro Quadratmeter, also deutlich unter dem Zeitreihenwert von 2.725 Euro.

Diese Diskrepanz zwischen Zeitreihe und aktuellem Angebotspreis ist signifikant und kann nicht eindeutig erklärt werden. Möglicherweise handelt es sich bei dem Zeitreihenwert 2025 um einen Ausreißer oder einen anderen Messzeitpunkt. Die Miete entwickelte sich in diesem Zeitraum stabil: Der Angebotsmietwert lag 2019 und 2025 bei jeweils 6,97 Euro pro Quadratmeter. Die Miete veränderte sich also praktisch nicht.

Die Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen leichten Rückgang: Von 848 Einwohnern im Jahr 2015 auf 834 im Jahr 2024, was einer Abnahme von 1,65 Prozent entspricht. Der höchste Wert in der Reihe wurde 2021 mit 854 Einwohnern erreicht.

Demografie und Standortfaktoren: Stabile Arbeitslosigkeit, schwacher Prognos-Rang

Die Arbeitslosenquote in Sülstorf lag 2023 bei 3,21 Prozent und entspricht damit einem niedrigen Niveau. In der Zeitreihe von 2015 bis 2023 zeigt sich ein tendenziell sinkender Verlauf: Von 3,81 Prozent im Jahr 2015 auf 3,21 Prozent 2023, mit einem Tiefpunkt von 2,25 Prozent in den Jahren 2019 und 2020. Die Zahl der Arbeitslosen betrug 2023 rund 17 Personen.

Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 leicht rückläufig. Nach einem Tiefpunkt von 815 Einwohnern im Jahr 2018 erholte sich die Zahl kurzzeitig auf 854 im Jahr 2021, fiel dann aber wieder auf 834 im Jahr 2024. Diese Entwicklung entspricht dem Muster vieler ländlicher Gemeinden in Mecklenburg-Vorpommern, die unter Abwanderung und Überalterung leiden.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Ludwigslust-Parchim mit dem Gesamtrang 353 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schlecht ist der Rang im Teilindex "Stärke" mit Platz 374, während der Dynamik-Index mit Platz 86 deutlich besser abschneidet. Diese Diskrepanz zwischen schwacher aktueller Wirtschaftsstruktur und positiver Entwicklungsdynamik ist ein charakteristisches Muster für den ländlichen Raum in Mecklenburg-Vorpommern. Der Perzentilrang von 46,5 im Bundesland zeigt, dass Sülstorf bei den Immobilienkennzahlen etwa im Mittelfeld der 724 erfassten Orte des Landes liegt.

Regionale Einordnung: Verkehrsanbindung als Standortvorteil

Sülstorf ist über den Haltepunkt an der Bahnstrecke Ludwigslust–Wismar an den Regionalverkehr angebunden. Die Regional-Express-Linie RE 8 (Wismar–Wittenberge–Flughafen BER) und die Regionalbahn RB 17 (Ludwigslust–Bad Kleinen–Wismar) werden im Zweistundentakt bedient, so dass sich ein Stundentakt ergibt. Die Bundesautobahn 24 ist über die Anschlussstelle Hagenow in etwa zehn Kilometern erreichbar, die Bundesstraße 321 befindet sich in etwa sieben Kilometer Entfernung.

Diese Verkehrsanbindung ist ein wesentlicher Standortvorteil: Die Nähe zu Schwerin als Landeshauptstadt und die direkte Bahnverbindung zum Flughafen BER machen Sülstorf für Pendler attraktiv. Gleichzeitig fehlen am Ort eigene Hochschulen oder größere Arbeitgeber, was die lokale Nachfrage nach Immobilien begrenzt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Sülstorf einen mittleren Preisbereich: Der Angebotskaufpreis von 1.768 Euro pro Quadratmeter liegt über dem von Alt Zachun (825 Euro) und Hoort (1.469 Euro), aber unter dem von Holthusen (2.017 Euro) und Warsow (2.420 Euro). Die Angebotsmiete von 6,97 Euro pro Quadratmeter liegt im unteren Drittel der Nachbargemeinden, die zwischen 6,46 Euro (Alt Zachun) und 11,33 Euro (Bandenitz) variieren.