Belsch

Marktüberblick und regionale Einordnung

Belsch ist eine Gemeinde im Landkreis Ludwigslust-Parchim in Mecklenburg-Vorpommern, die zum Amt Hagenow-Land gehört. Mit einer Fläche von 22,59 km² und rund 218 Einwohnern (2024) handelt es sich um eine ländliche Gemeinde mit einer Bevölkerungsdichte von nur 10 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Gemeinde liegt etwa zwölf Kilometer südlich von Hagenow und 19 Kilometer westlich von Ludwigslust. Zweieinhalb Kilometer nördlich verläuft die Bundesstraße 5, die nächste Bahnanschluss besteht über die Bahnhöfe Pritzier (6 km, Linie Schwerin–Hamburg) und Hagenow Land (9,5 km). Die erste urkundliche Erwähnung stammt aus dem Jahr 1363; bis 1989 war die Gemeinde vor allem durch die Landwirtschaft geprägt.

Der lokale Immobilienmarkt spiegelt die periphere Lage wider: Die Angebotsmiete liegt bei 6,69 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.238 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter den Durchschnittswerten des Landes Mecklenburg-Vorpommern (Miete: 7,54 €/m², Kaufpreis: 2.057 €/m²) und noch stärker unter dem Bundesdurchschnitt (Miete: 8,92 €/m², Kaufpreis: 2.409 €/m²). Im Kreis Ludwigslust-Parchim schneidet Belsch bei der Miete ebenfalls unter dem Durchschnitt (7,15 €/m²) ab, beim Kaufpreis mit 1.238 €/m² jedoch noch stärker unter dem Kreiswert von 1.871 €/m².

Preis- und Mietentwicklung

Die verfügbaren Zeitreihen zeigen unterschiedliche Entwicklungen für Miete und Kaufpreis. Die Mietreihe umfasst zwei Datenpunkte: 12 Euro pro m² im Jahr 2019 und 6,1 Euro im Jahr 2022. Dieser Rückgang von rund 49 % in drei Jahren ist außergewöhnlich. Die Reihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlichen Inseraten basiert. Ein solcher steiler Rückgang im Angebot kann auf eine veränderte Angebotsstruktur hindeuten, etwa den Wegfall höherpreisiger Inserate.

Die Kaufpreisreihe ist als geschätzt gekennzeichnet und zeigt einen durchgängigen Anstieg: von 1.050 Euro pro m² (2021) über 1.120 (2022) und 1.180 (2023) auf 1.238 Euro (2025). Das entspricht einem jährlichen Wachstum von rund 4,2 %. Trotz dieses Anstiegs liegt der aktuelle Kaufpreis immer noch unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,42, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 15,42-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 22,5 und dem Landesdurchschnitt von 22,4. Ein niedriger Kaufpreisfaktor geht einher mit einer hohen Bruttomietrendite. Belsch weist mit 6,48 % die höchste Rendite im direkten Vergleich auf – sowohl über dem Kreiswert von 5,76 % als auch deutlich über dem Landesdurchschnitt von 5,37 %. Im Landesvergleich liegt Belsch damit im 76. Perzentil bei der Bruttomietrendite, was den Ort zu einer der renditestärksten Gemeinden im Land macht. Der niedrige Kaufpreisfaktor resultiert daraus, dass die Miete zwar unter dem Landesdurchschnitt liegt, der Kaufpreis aber noch stärker darunter liegt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Belschs ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 226 Einwohnern im Jahr 2015 auf 218 im Jahr 2024, was einem Rückgang von 3,5 % entspricht. Der Höchststand in der Reihe lag bei 230 Einwohnern (2018). Die Bevölkerungsdichte beträgt lediglich 10 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote entwickelte sich zwischen 2015 und 2023 zwischen 2,86 % und 5,94 %. Im Jahr 2023 lag sie bei 4,29 %, was sechs arbeitslosen Personen entspricht. Im Vergleich dazu liegt der Bundesdurchschnitt bei rund 5–6 %, sodass Belsch unter dem nationalen Niveau liegt. Die Arbeitslosigkeit ist jedoch kein strukturelles Stärkemerkmal der Gemeinde, da bei einer so kleinen Bevölkerungszahl bereits wenige Personen die Quote signifikant beeinflussen.

Der Bevölkerungsrückgang und die geringe Einwohnerzahl sind typisch für viele ländliche Gemeinden in Mecklenburg-Vorpommern. Sie begrenzen die nachfrageseitige Dynamik auf dem lokalen Immobilienmarkt.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Ludwigslust-Parchim, auf den sich die Ränge beziehen, nicht die Gemeinde Belsch selbst. Der Landkreis erreicht im Gesamtindex den Rang 353 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Teilindex Stärke mit Rang 374, während der Teilindex Dynamik mit Rang 86 deutlich besser abschneidet. Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 205 im Mittelfeld, Demografie (341) und Arbeitsmarkt (373) gehören zu den schwächsten Bereichen.

Diese Bewertung korrespondiert mit den lokalen Daten: Die niedrige Bevölkerungsdichte, der leichte Bevölkerungsrückgang und die periphere Lage im Südwesten Mecklenburg-Vorpommerns spiegeln sich in den schwachen Werten für Stärke und Demografie wider.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegenen größeren Städte sind Hagenow (ca. 12 km) und Ludwigslust (ca. 19 km). Die Lage an der B5 und die Anbindung an die Bahnstrecke Schwerin–Hamburg bieten eine gewisse Anbindung an die Metropolregion Hamburg, die jedoch durch die Entfernung von rund 80–100 km begrenzt ist.

Für Belsch liegen keine Bodenrichtwerte vor, was für kleine ländliche Gemeinden in Mecklenburg-Vorpommern typisch ist.