Kuhlen-Wendorf

Lage und Struktur

Kuhlen-Wendorf liegt im Norden des Landkreises Ludwigslust-Parchim in Mecklenburg-Vorpommern und gehört zum Amt Sternberger Seenlandschaft. Die Gemeinde entstand am 13. Juni 2004 durch die Zusammenlegung der bis dahin eigenständigen Gemeinden Kuhlen und Wendorf und umfasst heute zehn Ortsteile: Gustävel, Holdorf, Holzendorf, Kuhlen, Müsselmow, Nutteln, Tessin, Weberin, Wendorf und Zaschendorf. Mit 49,92 km² Fläche und rund 806 Einwohnern ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 16 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Die Gemeinde liegt zwischen Brüel und Crivitz im südwestlichen Bereich der Sternberger Seenlandschaft, einer hügeligen Endmoränenlandschaft östlich des Schweriner Sees. Die Entfernung zur Landeshauptstadt Schwerin beträgt etwa 20 Kilometer, zur Hansestadt Wismar rund 32 Kilometer. Über den Anschluss Jesendorf besteht Anbindung an die Bundesautobahn 14. Das Gemeindegebiet wird von der Göwe und der Warnow durchflossen, der Mickowsee ist der größte See im Gemeindegebiet und Teil des Naturschutzgebiets Warnowseen.

Die wirtschaftliche Struktur ist ländlich geprägt. Neben der Landwirtschaft spielt der Tourismus an den Seen eine zunehmende Rolle. Historisch bedeutsam sind das Herrenhaus Wendorf, das von 1904 bis 1906 als Jagdschloss errichtet wurde und heute als Hotel genutzt wird, sowie das Gutshaus Gustävel aus dem Jahr 1756. Ab 1845 lebte und arbeitete der Dichter August Heinrich Hoffmann von Fallersleben wiederholt auf dem Gut in Holdorf.

Immobilienmarkt: Preise und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.000 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,42 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,45 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 22,46.

Diese Kennzahlen bilden eine ungewöhnliche Konstellation ab. Der Kaufpreis von 2.000 Euro pro Quadratmeter liegt über dem Kreisdurchschnitt von 1.871 Euro und knapp unter dem Landesdurchschnitt von 2.057 Euro. Die Angebotsmiete von 7,42 Euro liegt ebenfalls über dem Kreiswert von 7,15 Euro, aber unter dem Landesmittel von 7,54 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 22,46 entspricht fast exakt dem Kreiswert von 22,50 und liegt leicht über dem Landesdurchschnitt von 22,42.

Die Bruttomietrendite von 4,45 Prozent ist der auffälligste Wert: Sie liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 5,76 Prozent, unter dem Landesdurchschnitt von 5,37 Prozent und unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen niedriger sind als in den Vergleichsräumen. Der Kaufpreis liegt mit dem 1,07-Fachen des Kreisdurchschnitts stärker über dem Mittel als die Miete mit dem 1,04-Fachen. Diese Diskrepanz zwischen Kaufpreisniveau und Mietniveau drückt die Rendite.

Im Perzentilrang der Bundeslandwerte liegt Kuhlen-Wendorf bei 41,16 Prozent – das bedeutet, dass 41,16 Prozent der Orte im Bundesland eine niedrigere Bruttomietrendite aufweisen. Die Rendite liegt also im unteren Drittel des Landes, was den preisdichten Charakter des Marktes bestätigt.

Wichtig ist: Bei den vorliegenden Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um eine amtliche Vergleichsmiete. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preis- und Entwicklungstendenzen

Die historische Entwicklung zeigt unterschiedliche Dynamiken bei Miete und Kaufpreis. Die Mietreihe ist nicht geschätzt und umfasst die Jahre 2018 bis 2026. Sie verläuft volatil: Von 6,27 Euro im Jahr 2018 fiel die Miete bis 2022 auf 5,37 Euro, stieg 2023 auf 7,54 Euro, fiel 2024 wieder auf 6,29 Euro und zeigt für 2025 einen Wert von 10,56 Euro, bevor sie 2026 auf 8,19 Euro zurückgeht. Die Werte für 2025 und 2026 liegen deutlich über den Vorjahreswerten und deuten auf eine erhöhte Preisspanne in den Inseraten hin.

Die Kaufpreisreihe ist als geschätzt gekennzeichnet und umfasst die Jahre 2021 bis 2025. Sie zeigt einen kontinuierlichen Anstieg von 1.500 Euro im Jahr 2021 auf 2.100 Euro im Jahr 2025, was einer jährlichen Wachstumsrate von 8,78 Prozent entspricht. Dieser Anstieg ist deutlich stärker als die Mietentwicklung und erklärt die sinkende Rendite.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft stabil bis leicht positiv. Von 792 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl bis 2024 auf 806, was einer Zunahme von 1,77 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote sank von 5,54 Prozent im Jahr 2015 auf 3,64 Prozent im Jahr 2023. Ein Ausreißer von 15,01 Prozent im Jahr 2017 ist in der Reihe enthalten, ohne dass eine Erklärung aus den vorliegenden Daten ableitbar ist.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt sich, dass Kuhlen-Wendorf im unteren bis mittleren Preissegment der Nachbargemeinden liegt. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 9,8 Kilometer Entfernung weist Demen mit 848 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis den niedrigsten Wert und mit 9,64 Prozent die höchste Bruttomietrendite auf – ein Markt mit deutlich niedrigeren Preisen und damit höheren Renditen. Cambs liegt mit 2.281 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis über Kuhlen-Wendorf, weist aber mit 3,39 Prozent die niedrigste Rendite auf.

Gneven liegt mit 2.642 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis und 7,92 Euro Miete im oberen Preissegment, die Rendite liegt mit 3,60 Prozent unter der von Kuhlen-Wendorf. Weitendorf und Langen Brütz liegen mit 1.423 bzw. 1.547 Euro deutlich unter dem Kaufpreis von Kuhlen-Wendorf, bei gleichzeitig niedrigeren Mieten.

Der Kreis Ludwigslust-Parchim als übergeordneter Vergleichsraum weist mit 1.871 Euro einen niedrigeren Kaufpreis und mit 5,76 Prozent eine höhere Rendite auf als Kuhlen-Wendorf. Das Landesmittel von 2.057 Euro Kaufpreis und 5,37 Prozent Rendite liegt näher am Wert von Kuhlen-Wendorf, die Rendite bleibt aber unter dem Landesdurchschnitt.

Die niedrige Bruttomietrendite im Vergleich zu den Nachbarn und dem Kreis korrespondiert mit dem höheren Kaufpreisniveau. Der Markt in Kuhlen-Wendorf ist preisdicht, ohne dass ein entsprechend hohes Mietniveau gegenzusteuern scheint.

Standortfaktoren

Kuhlen-Wendorf gehört zum Landkreis Ludwigslust-Parchim, dessen Standortfaktoren im Prognos-Zukunftsatlas 2025 ausgewiesen sind. Der Kreis erreicht im Gesamtindex den Rang 353 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Teilindex Dynamik liegt der Kreis mit Rang 86 im oberen Drittel, was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet. Im Teilindex Stärke erreicht er mit Rang 374 das untere Fünftel. Die Teilindizes Demografie (341), Arbeitsmarkt (373) und Wettbewerb und Innovation (327) liegen allesamt im unteren Bereich. Der Teilindex Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 205 schneidet am besten ab.

Die lokale Arbeitslosenquote von 3,64 Prozent im Jahr 2023 steht in scheinbarem Widerspruch zum schlechten Prognos-Rang im Arbeitsmarkt (373 von 400). Die Prognos-Indizes erfassen strukturelle Faktoren wie Arbeitsmarktresilienz und Qualifikationsstruktur, während die Arbeitslosenquote eine Momentaufnahme darstellt. Die niedrige Quote kann durch die ländliche Struktur mit geringerer Erwerbsbeteiligung oder Pendlerstrukturen bedingt sein – diese Zusammenhänge sind jedoch nicht aus den vorliegenden Daten ableitbar.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil bis leicht positiv, was im ländlichen Raum Mecklenburg-Vorpommerns eine positive Entwicklung darstellt. Die Bevölkerungsdichte von 16 Einwohnern pro Quadratkilometer unterstreicht den ländlichen Charakter der Gemeinde.

Für Kuhlen-Wendorf liegen keine Boden- oder Grundstückswerte vor.