Hollenbek

Der Ort Hollenbek

Hollenbek ist eine Gemeinde im Kreis Herzogtum Lauenburg im Südosten Schleswig-Holsteins. Mit 7,21 km² Fläche und 435 Einwohnern (2024) gehört sie zu den kleinen Gemeinden der Region und ist Teil des Amtes Lauenburgische Seen. Das Dorf wird erstmals 1230 urkundlich als Holembeke erwähnt und liegt auf 41 m ü. NHN. Die Bevölkerungsdichte beträgt 60 Einwohner je km².

Der Ort verfügte historisch über einen Bahnhof an der Kaiserbahn, einer Strecke, die von Hagenow Land über Ratzeburg bis Kiel führte. Der Personenverkehr wurde 1962 eingestellt, heute wird die Strecke im Abschnitt Ratzeburg–Hollenbek als Erlebnisbahn mit Draisinen für Freizeitverkehr genutzt. Diese verkehrsgeschichtliche Entwicklung hat die aktuelle Erreichbarkeit des Ortes geprägt: Hollenbek ist keine Siedlung im unmittelbaren Pendlerumfeld einer Großstadt, sondern eine ländliche Gemeinde im Seenland.

Immobilienmarkt: Niedrige Miete, hoher Preis

Die Angebotsmiete in Hollenbek liegt bei 8,51 € je m² und damit unter dem Durchschnitt des Kreises Herzogtum Lauenburg (9,55 €/m²) sowie unter dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 €/m²). Der Angebotskaufpreis beträgt 2.777 € je m² und übertrifft sowohl den Kreisdurchschnitt (2.683 €/m²) als auch den Landesdurchschnitt (2.625 €/m²).

Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,68 %. Damit liegt Hollenbek im unteren 18. Perzentil aller 1.106 Orte in Schleswig-Holstein – die Rendite ist also deutlich schlechter als in den meisten anderen Gemeinden des Landes. Der Kaufpreisfaktor von 27,18 liegt ebenfalls deutlich über dem Kreiswert (23,82) und dem Landeswert (22,05), was bedeutet, dass der Kaufpreis das 27,18-Fache der Jahreskaltmiete beträgt.

Im regionalen Vergleich zeigt sich ein heterogenes Bild: Die Nachbargemeinde Horst (6,1 km entfernt) weist mit 5,84 €/m² die niedrigste Miete, aber mit 3.100 €/m² einen höheren Kaufpreis als Hollenbek auf – die Rendite liegt bei nur 2,26 %. Salem (7,1 km) hat mit 10,44 €/m² die höchste Miete und mit 3.969 €/m² den höchsten Kaufpreis im Umkreis. Hollenbek liegt damit in der Mitte der Mietpreise, aber bei den Kaufpreisen im oberen Drittel der Nachbargemeinden.

Preisentwicklung und Demografie

Die Mietzeitreihe von Hollenbek ist außergewöhnlich volatil. Zwischen 2018 und 2026 schwankt die Angebotsmiete zwischen 6,48 €/m² (2019) und 11,22 €/m² (2025). Der durchschnittliche jährliche Zuwachs (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 2,43 %. Die Werte zeigen keine klare Trendrichtung, sondern starke Ausschläge – ein Muster, das für kleine Märkte mit wenigen Inseraten typisch ist, wo einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Der aktuelle Angebotsmietenwert von 8,51 €/m² weicht vom Zeitreihenwert für 2026 ab (10,00 €/m²). Dies liegt daran, dass die Zeitreihe Jahresdurchschnittswerte und die Marktdaten den aktuellen Inseratwert zeigen – bei einem so kleinen Markt mit wenigen Angeboten können diese Werte stark voneinander abweichen.

Ein Kaufpreiswert ist nur für 2022 belegt (2.777,78 €/m²). Eine längerfristige Entwicklung lässt sich daraus nicht ableiten.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft stabil. Von 432 Einwohnern (2015) stieg die Zahl auf 451 (2021), fiel dann aber wieder auf 435 (2024). Der gesamte Zuwachs seit 2015 beträgt weniger als 1 %. Die Arbeitslosenquote bewegte sich zwischen 3,64 % (2018) und 5,51 % (2015) und lag 2023 bei 4,42 %. Damit liegt sie leicht über dem aktuellen Wert von 2018, aber unter dem Niveau von 2015.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Der Kreis Herzogtum Lauenburg belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 280 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Aufschlüsselung nach Teilindizes zeigt ein differenziertes Bild: Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 132 im oberen Drittel, während die Indizes für Demografie (309), Arbeitsmarkt (302) und Wettbewerb und Innovation (305) deutlich im unteren Bereich liegen. Der Dynamik-Index (170) liegt im mittleren Drittel.

Diese Struktur deutet darauf hin, dass der Kreis zwar über eine solide soziale Infrastruktur verfügt, aber strukturelle Schwächen in der wirtschaftlichen Dynamik und bei der demografischen Entwicklung aufweist. Für Hollenbek als kleine ländliche Gemeinde bedeutet dies, dass die Standortattraktivität begrenzt ist. Es bestehen keine Hochschulen am Ort, was die Nachfrage nach Mietwohnungen aus dem Studienbereich ausschließt.

Die Kombination aus schwacher wirtschaftlicher Dynamik, stabiler aber nicht wachsender Bevölkerung und einem Immobilienmarkt mit niedrigen Renditen spricht für einen eher konservativen Markt, der von lokalen Nachfragern und nicht von spekulativen Investoren geprägt ist.