Boiensdorf

Marktüberblick und regionale Einordnung

Boiensdorf ist eine Gemeinde mit rund 500 Einwohnern im Nordosten des Landkreises Nordwestmecklenburg, nördlich der Hansestadt Wismar gelegen. Der Ort liegt an der Verbindungsstraße von Wismar nach Rerik, annähernd parallel zur B 105. Zum Gemeindegebiet gehört die Halbinsel Boiensdorfer Werder, die etwa einen Kilometer in die Mecklenburger Bucht ragt und das Salzhaff von der Meerenge der Zaufe trennt. Die Gemeinde wird vom Amt Neuburg verwaltet. Neben Landwirtschaft und Fischerei prägen Kleinunternehmen sowie ein Campingplatz auf dem Werder die lokale Wirtschaft.

Der Immobilienmarkt weist ein charakteristisches Muster auf: Die Angebotsmiete liegt mit 6,61 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 7,96 Euro und dem Landesdurchschnitt von 7,54 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.296 Euro je Quadratmeter liegt hingegen über dem Kreiswert von 2.129 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.057 Euro. Diese Kombination aus niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,45 Prozent, die im unteren Mittelfeld der Nachbarorte liegt – nur Neubukow (3,12 Prozent), Krusenhagen (2,4 Prozent) und Carinerland (3,23 Prozent) weisen niedrigere Renditen auf. Im Landesvergleich positioniert sich Boiensdorf im unteren Fünftel der 724 Orte (20,3. Perzentil). Der Kaufpreisfaktor von 28,96 übersteigt den Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 22,5 deutlich. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt über den betrachteten Zeitraum von 2018 bis 2026 eine volatile Entwicklung. Von 6,24 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Miete bis 2025 auf 7,11 Euro, ehe sie 2026 auf 5,97 Euro deutlich zurückging. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum liegt bei minus 0,55 Prozent. Der starke Rückgang im letzten Ausweisungsdatum (2026) ist ein auffälliges Merkmal, das auf eine aktuelle Korrektur oder veränderte Angebotslage hindeutet.

Der Kaufpreis verläuft anders: Von 2.044 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 stieg er kontinuierlich auf 2.487 Euro im Jahr 2025. Die jährliche Wachstumsrate beträgt 3,32 Prozent. Während also die Kaufpreise gestiegen sind, ist die Miete im selben Zeitraum leicht gesunken. Diese Entwicklung erklärt die niedrige Bruttomietrendite von 3,45 Prozent: Der Kaufpreis ist stärker gestiegen als die Miete, was die Rendite für Vermieter zusammendrückt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Angebotsmiete von Boiensdorf mit 6,61 Euro am unteren Ende. Nur Krusenhagen weist mit 5,09 Euro eine niedrigere Miete aus. Der Kaufpreis von 2.296 Euro liegt im Mittelfeld der Nachbarn – deutlich unter Neubukow (3.033 Euro) und Insel Poel (3.307 Euro), aber über Neuburg (1.639 Euro). Die niedrige Miete bei gleichzeitig überdurchschnittlichem Kaufpreis im regionalen Vergleich ist der bestimmende Faktor für die schwache Rendite.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Boiensdorfs ist seit 2015 um knapp 5 Prozent gesunken, von 526 auf 500 im Jahr 2024. Die Bevölkerungsdichte beträgt 39 Einwohner je Quadratkilometer. Der Rückgang war nicht linear: Nach einem Tiefpunkt von 487 Einwohnern im Jahr 2019 erholte sich die Zahl bis 2022 auf 511, ehe sie wieder auf 500 sank. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,35 Prozent und entspricht damit in etwa dem Niveau von 2018 bis 2019 (rund 4 Prozent). Mit 14 arbeitslosen Personen ist die absolute Zahl gering. Die Entwicklung der Arbeitslosigkeit folgt dem allgemeinen Muster der Region ohne extreme Ausschläge.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Nordwestmecklenburg insgesamt auf Rang 362 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index für Dynamik (Rang 246) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 246) liegen im oberen Mittelfeld, während die Indizes für Demografie (Rang 386), Wettbewerb und Innovation (Rang 356) sowie den Arbeitsmarkt (Rang 348) schwächer abschneiden. Die Stärke des Kreises liegt auf Rang 367. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht für die Gemeinde Boiensdorf allein. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus rückläufiger Bevölkerung, schwacher Innovationsdynamik und dem ländlichen Charakter der Gemeinde prägt das Standortprofil.