Pohnsdorf

Marktüberblick und Preisniveau

Der Immobilienmarkt in Pohnsdorf ist durch ein deutliches Gefälle zwischen Miet- und Kaufpreisniveau gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 10,11 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.579 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,71 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 21,25.

Die niedrige Rendite bei gleichzeitig überdurchschnittlichen Mieten und einem moderaten Kaufpreis zeigt einen nachfragerichteten Markt: Die Mieten sind höher als der Kaufpreis es eigentlich erwarten ließe. Der Kaufpreisfaktor von 21,25 liegt zwar unter dem des Kreises Plön (23,21) und Schleswig-Holsteins (22,05), doch die niedrige Rendite entsteht, weil die Mieten noch stärker über dem jeweiligen Durchschnitt liegen. Pohnsdorfs Miete liegt 13,4 Prozent über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro), während der Kaufpreis nur 7,0 Prozent darüber liegt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Pohnsdorf war in den letzten Jahren außergewöhnlich dynamisch. Lag die Angebotsmiete im Jahr 2020 noch bei 7,01 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2021 auf 9,29 Euro und erreichte 2026 mit 13,07 Euro ein Niveau, das 86,5 Prozent über dem Ausgangswert von 2020 liegt. Dieser Anstieg ist nicht geschätzt, sondern auf tatsächlichen Marktdaten basiert.

Für den Kaufpreis liegen nur der aktuelle Wert von 2.579 Euro pro Quadratmeter (2026) vor, keine historische Zeitreihe. Der Vergleich mit den Mietdaten legt nahe, dass auch der Kaufpreis in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen ist – getrieben durch die gestiegene Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot in der Region.

Die Kombination aus stark steigenden Mieten und moderatem Kaufpreis führt zu einer sich zusammendrückenden Rendite. Investoren zahlen für die aktuellen Mieten einen Preis, der die Ertragskraft bereits stark einpreist.

Regionale Einordnung

Pohnsdorf liegt verkehrsgünstig am Rand der Region Preetz. Die Entfernung zur Stadt Preetz beträgt nur 2,2 Kilometer, was den Ort als Pendlerstandort ausweist. Diese Lage schlägt sich in den Preisen nieder: Die Angebotsmiete von 10,11 Euro liegt deutlich über der von Postfeld (8,67 Euro, 3,8 Kilometer entfernt) und Honigsee (8,69 Euro, 4,2 Kilometer), die ebenfalls zu Pohnsdorfs Nachbarorten zählen.

Im direkten Vergleich zu den umgebenden Gemeinden zeigt Pohnsdorf ein gemischtes Bild. Die Miete liegt knapp unter der von Schellhorn (10,30 Euro) und Kühren (10,66 Euro), aber über der von Rastorf (10,02 Euro). Unter den größeren Nachbarstädten liegt sie deutlich unter Preetz (10,89 Euro) und Schwentinental (11,81 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt Pohnsdorf mit 2.579 Euro pro Quadratmeter unter Preetz (2.841 Euro) und Rastorf (2.815 Euro), aber über Postfeld (1.703 Euro) und Honigsee (2.171 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,71 Prozent liegt nur über der von Rastorf (4,27 %) und Preetz (4,6 %), aber unter allen übrigen Nachbarorten. Das bedeutet: Im Verhältnis zum Kaufpreis bringen Pohnsdorfer Immobilien weniger Ertrag als die der meisten Nachbargemeinden. Dies korrespondiert mit der Tatsache, dass Pohnsdorfs Mieten über dem regionalen Durchschnitt liegen, während der Kaufpreis im Mittelfeld verbleibt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Pohnsdorf ist eine kleine Gemeinde mit 391 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von 16 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 11,9 Prozent zurückgegangen – von 444 auf 391 Einwohner. Dieser Rückgang ist durchgängig in den Daten belegt und betrifft nicht nur einzelne Jahre, sondern zieht sich über den gesamten Beobachtungszeitraum.

Trotz des Bevölkerungsrückgangs liegt die Arbeitslosenquote mit 1,17 Prozent (2023) deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und auch unter dem Niveau der umgebenden Gemeinden. Im Jahr 2021 sank sie sogar auf 0,81 Prozent. Die geringe Arbeitslosigkeit bei schrumpfender Bevölkerung deutet auf eine alternde Einwohnerschaft hin, bei der vor allem erwerbslose Personen wegziehen oder versterben, während die erwerbstätige Bevölkerung stabil bleibt.

Der Bevölkerungsrückgang stellt eine strukturelle Herausforderung dar: Weniger Einwohner bedeuten weniger Nachfrager nach Wohnraum, was langfristig die Preisentwicklung dämpfen könnte. Aktuell wirkt sich dies jedoch nicht aus – die Mieten steigen weiter an.

Standortfaktoren

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 schneidet der Kreis Plön, dem Pohnsdorf angehört, in den meisten Indizes im unteren Drittel ab. Der Gesamtindex rangiert auf Platz 354 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist der Demografie-Index (Platz 390), was den Bevölkerungsrückgang in Pohnsdorf widerspiegelt. Der Arbeitsmarkt-Index (Platz 369) und der Wettbewerbs- und Innovationsindex (Platz 338) liegen ebenfalls im unteren Bereich.

Positiv hebt sich der Wohlstands- und Sozialindex mit Platz 147 ab. Dieser Wert korrespondiert mit der sehr niedrigen Arbeitslosenquote und deutet auf eine wohlhabende, aber demografisch alternde Bevölkerung hin.

Naturnahe Ausstattung prägt den Ort: Die Pohnsdorfer Stauung, ein etwa 100 Hektar großes Feuchtgebiet, ist Teil des europäischen Natura-2000-Schutzgebiets FFH-Gebiet Klosterforst Preetz. Das ausgedehnte Waldgebiet Klosterforst Preetz liegt ebenfalls auf Gemeindegebiet. Diese naturnahe Lage ist ein Standortvorteil für Pendler, die Ruhe suchen, aber dennoch die Infrastruktur der Städte Preetz und Kiel (ca. 40 Kilometer entfernt) nutzen möchten.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Historisch war Pohnsdorf von 1956 bis 1999 Erdölfördergebiet; die Firma DEA hat die Bewilligung 2016 zurückgegeben. Diese Vergangenheit hat keine aktuelle wirtschaftliche Bedeutung mehr.