Flintbek

Marktüberblick

Flintbek liegt als Gemeinde im Kreis Rendsburg-Eckernförde etwa 13 Kilometer südwestlich von Kiel am Oberlauf der Eider. Mit 17,57 Quadratkilometern und rund 7.500 Einwohnern ist der Ort eine der kleineren Gemeinden in der Region, weist aber mit 431 Einwohnern pro Quadratkilometer eine deutlich höhere Bevölkerungsdichte auf als der ländliche Durchschnitt des Kreises. Die Gemeinde gliedert sich in die Ortsteile Kleinflintbek, Großflintbek und Voorde.

Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 9,92 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt (9,57 Euro) und dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 Euro). Gleichzeitig ist der Angebotskaufpreis mit 2.263 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreiswert (2.461 Euro) und dem Landeswert (2.625 Euro). Diese Kombination aus relativ hohen Mieten und vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 5,26 Prozent – deutlich über dem Kreiswert von 5,16 Prozent und dem Landeswert von 5,09 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 19,01 liegt unter dem Kreiswert von 21,66 und dem Landeswert von 22,05.

Preisentwicklung und Bevölkerung

Die Zeitreihe für 2026 weist einen Mietwert von 8,62 Euro pro Quadratmeter und einen Kaufpreis von 2.412 Euro pro Quadratmeter aus. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die aktuellen Angebotswerte aus Inseraten liegen davon abweichend: Die Angebotsmiete von 9,92 Euro liegt rund 15 Prozent über dem Zeitreihenwert, der Angebotskaufpreis von 2.263 Euro liegt etwa 6 Prozent darunter. Diese Abweichung zeigt, dass das aktuelle Mietangebot über dem langfristigen Mittel liegt, während das Kaufangebot unter dem Zeitreihenwert notiert – ein Hinweis auf ein angespanntes Mietangebot bei gleichzeitig moderatem Kaufpreisangebot.

Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil: 2023 und 2024 wurden jeweils 7.574 Einwohner ausgewiesen, was einer Veränderung von null Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 11,4 Prozent (2022) und 13,5 Prozent (2021), lag 2023 bei 13,2 Prozent.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4,6 Kilometern hebt sich Flintbek durch ein klares Preisprofil ab. Bei den Kaufpreisen liegt Flintbek mit 2.263 Euro pro Quadratmeter deutlich unter allen Nachbarn – der nächstgünstige Ort, Grevenkrug, liegt bei 2.710 Euro, die höchsten Werte finden sich in Rumohr (3.702 Euro) und Schönhorst (3.312 Euro). Bei den Mieten liegt Flintbek mit 9,92 Euro im unteren Mittelfeld: Molfsee (12,43 Euro), Techelsdorf (14,44 Euro) und Rumohr (13,17 Euro) liegen deutlich darüber, Schönhorst (7,50 Euro) und Blumenthal (8,11 Euro) darunter.

Die überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 5,26 Prozent ist in Flintbek die höchste unter den Nachbarorten und resultiert direkt aus dem niedrigen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete. Während Techelsdorf mit 5,72 Prozent noch höher liegt, basiert dies auf einem deutlich höheren Mietniveau bei moderatem Kaufpreis. Flintbek profitiert davon, dass der Kaufpreis unter dem Niveau der Nachbarn liegt, die Miete aber nicht entsprechend niedrig ist.

Auf Landesebene liegt Flintbek bei der Bruttomietrendite im 65. Perzentil von Schleswig-Holstein, was bedeutet, dass zwei Drittel der Orte im Land eine niedrigere Rendite aufweisen.

Standortfaktoren

Der Kreis Rendsburg-Eckernförde, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Werte beziehen, belegt im bundesweiten Vergleich Platz 225 von rund 400 Kreisen. Besonders auffällig ist die Dynamik mit Platz 64 – der Kreis gehört damit zu den dynamischsten Regionen Deutschlands. Dieser Wert steht im Kontrast zu den schwächeren Platzierungen bei Demografie (Platz 324) und Arbeitsmarkt (Platz 315). Wohlstand und soziale Lage liegen mit Platz 128 im oberen Drittel, Wettbewerb und Innovation mit Platz 137 ebenfalls gut.

Die historische Entwicklung des Ortes zeigt, dass Flintbek durch den 1845 eröffneten Bahnhof Voorde an der Strecke Altona–Kiel früh eine Anbindung an das überregionale Netz erhielt. Dies förderte die Entwicklung als Wohngemeinde für Pendler nach Kiel und für wohlhabendere Schichten, die den Ort als Wohnstandort nutzten. Die Gemeinde ist seit 2023 Verwaltungssitz des Amtes Eidertal, was eine zusätzliche lokale Infrastrukturfunktion darstellt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2023 stabil ohne Wachstum, was auf einen ausgeglichenen Zuzug- und Fortzugsausgleich hindeutet.