Dobersdorf

Marktüberblick

Dobersdorf liegt als Gemeinde im Kreis Plön, etwa 15 Kilometer östlich von Kiel am Dobersdorfer See, in einer Region mit vergleichsweise niedriger Bevölkerungsdichte von 49 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Angebotsmiete liegt bei 10,48 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.000 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,19 Prozent, der Kaufpreisfaktor 23,85.

Die Kennzahlen lassen sich nicht isoliert betrachten: Der überdurchschnittlich hohe Kaufpreis drückt die Rendite, während die Miete ebenfalls über dem regionalen und nationalen Durchschnitt liegt. Das Ergebnis ist ein Markt, der für Investoren mit geringerer Rendite als in anderen Teilen Schleswig-Holsteins rechnen muss, aber gleichzeitig von einer soliden Miethöhe getragen wird.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Dobersdorf war in den letzten Jahren deutlich volatil. Lag die Angebotsmiete 2019 noch bei 5,83 Euro pro Quadratmeter, stieg sie bis 2023 auf 10,91 Euro – ein Anstieg um fast 87 Prozent in vier Jahren. 2024 blieb sie mit 10,92 Euro nahezu stabil, fiel 2025 auf 9,53 Euro zurück und lag 2026 wieder bei 12,10 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 10,99 Prozent.

Für den Kaufpreis liegen nur zwei Datenpunkte vor: 2.284,72 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2023 und 3.306,45 Euro im Jahr 2024. Das entspricht einem Anstieg von rund 45 Prozent in einem Jahr. Der CAGR von 44,72 Prozent bezieht sich ausschließlich auf diesen kurzen Zeitraum.

Die Kombination aus stark gestiegenen Kaufpreisen und ebenfalls steigenden, aber weniger dynamischen Mieten führt dazu, dass sich die Rendite im Zeitverlauf verschlechtert hat. Der Kaufpreisfaktor von 23,85 liegt über dem Landesdurchschnitt von 22,05, aber unter dem rechnerischen Bundesdurchschnitt von rund 27,0.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Kreis Plön, dem Bundesland Schleswig-Holstein und Deutschland zeigt Dobersdorf ein klares Muster: Sowohl Miete als auch Kaufpreis liegen über allen drei Bezugsgrößen, während die Bruttomietrendite darunter liegt.

Die Angebotsmiete von 10,48 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt von 10,01 Euro, den Landesdurchschnitt von 9,87 Euro und den Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 3.000 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls über dem Kreiswert von 2.732 Euro, dem Landeswert von 2.625 Euro und dem Bundeswert von 2.409 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,19 Prozent liegt jedoch unter dem Kreiswert von 4,95 Prozent, dem Landeswert von 5,09 Prozent und dem Bundeswert von 5,10 Prozent. Im Perzentilrang der Rendite in Schleswig-Holstein belegt Dobersdorf den 34,6. Platz von 100 – damit liegt die Gemeinde im unteren Drittel aller verglichenen Orte im Land.

Im direkten Vergleich zu acht Nachbarorten im Umkreis von 3,1 bis 5,8 Kilometern liegt Dobersdorf bei der Miete (10,48 Euro) über Schlesen (7,86 Euro), Passade (7,74 Euro) und Fahren (9,68 Euro), aber unter Schwentinental (11,81 Euro), Probsteierhagen (11,56 Euro) und Schönkirchen (11,44 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt Dobersdorf mit 3.000 Euro pro Quadratmeter über fünf der acht Nachbarorte, unterliegt jedoch Probsteierhagen (4.066 Euro) und Fahren (3.442 Euro). Die Rendite Dobersdorfs von 4,19 Prozent liegt über der von Probsteierhagen (3,41 Prozent) und Fahren (3,37 Prozent), aber unter der von Schwentinental (5,34 Prozent) und Stoltenberg (5,98 Prozent).

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Dobersdorfs ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 1.100 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.064 im Jahr 2024, einem Rückgang von 3,3 Prozent. Seit 2023 ist die Einwohnerzahl stabil bei 1.064.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,77 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Im historischen Verlauf fiel sie 2019 auf 1,67 Prozent, stieg 2020 auf 2,83 Prozent und bewegte sich seither zwischen 2,0 und 2,8 Prozent. Die niedrige Arbeitslosigkeit spricht für eine stabile lokale Wirtschaftsstruktur.

Der Kreis Plön, auf den sich der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bezieht, belegt von rund 400 deutschen Kreisen den Gesamtrang 354. Besonders schwach positioniert ist der Kreis bei der Demografie (Rang 390) und beim Arbeitsmarkt (Rang 369). Im Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet er mit Rang 147 deutlich besser ab. Diese Diskrepanz zwischen wirtschaftlicher Stärke und demografischer Schwäche ist ein regionales Muster, das sich auch in der stabilen, aber leicht rückläufigen Bevölkerung Dobersdorfs widerspiegelt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt primär auf Familien und Pendler nach Kiel ausrichtet.