Sören

Marktüberblick

Sören ist eine kleine Gemeinde im Kreis Rendsburg-Eckernförde mit 6,5 km² Fläche und rund 204 Einwohnern. Der Ort liegt etwa 14 Kilometer nördlich von Neumünster und 12 Kilometer südlich von Kiel; die Bundesautobahn 215 führt durch das Gemeindegebiet. Das Gemeindegebiet ist überwiegend land- und forstwirtschaftlich geprägt; der Ortsteil Sörenerholz und das NATURA-2000-Schutzgebiet Staatsforst Langwedel-Sören liegen ebenfalls im Gemeindegebiet. Sören gehört zum Amt Bordesholm.

Der Immobilienmarkt zeigt ein deutliches Spannungsfeld: Der Angebotskaufpreis liegt mit 3.650 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während die Angebotsmiete von 10,14 Euro pro Quadratmeter nur leicht darüber liegt. Die Folge ist eine Bruttomietrendite von 3,34 Prozent, die im Vergleich zu den meisten Nachbarorten und zum Kreis- sowie Landesdurchschnitt unterdurchschnittlich ist. Der Kaufpreisfaktor von knapp 30 unterstreicht diese Lage: Er liegt rund 38 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 21,7 und bedeutet, dass der Kaufpreis dem rund 30-fachen der Jahreskaltmiete entspricht.

Preis- und Mietentwicklung

Die verfügbare Zeitreihe zu den Mieten ist kurz und zeigt einen extremen Anstieg: Von 4,47 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2022 auf 12,98 Euro im Jahr 2024 entspricht das einem jährlichen Zuwachs von rund 70 Prozent. Der aktuelle Angebotsmietenwert von 10,14 Euro liegt jedoch unter dem Zeitreihenwert für 2024. Diese Diskrepanz deutet darauf hin, dass sich der Markt zwischen dem Erhebungszeitpunkt der Zeitreihe und dem aktuellen Stand verändert hat, möglicherweise durch eine Korrektur oder eine andere Stichprobe. Die Zeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Zum Kaufpreis liegen nur ein einzelner Wert für 2025 vor (3.650 Euro pro Quadratmeter). Eine Entwicklung über mehrere Jahre lässt sich daraus nicht ableiten.

Regionale Einordnung

Sören hebt sich von der regionalen Umgebung deutlich ab. Der Kaufpreis von 3.650 Euro pro Quadratmeter liegt 48 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 2.461 Euro und 39 Prozent über dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro. Die Miete von 10,14 Euro liegt mit rund 6 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 9,57 Euro und mit 3 Prozent über dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro. Diese Asymmetrie – Kaufpreise, die deutlich stärker über dem Mittel liegen als die Mieten – drückt die Rendite auf 3,34 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Mit einer Rendite von 3,34 Prozent liegt Sören unter fünf der acht Nachbarorte. Nur Hoffeld (1,36 Prozent), Schmalstede (3,25 Prozent) und Blumenthal (3,09 Prozent) weisen eine niedrigere Rendite auf. Hoffeld fällt dabei durch einen extrem hohen Kaufpreis von 6.700 Euro bei einer niedrigen Miete von 7,60 Euro auf. Sören liegt damit im unteren Mittelfeld der Nachbarrange bei der Rendite, aber an der Spitze bei den Kaufpreisen.

Die Bruttomietrendite von 3,34 Prozent platziert Sören auf dem 12. Perzentil im Bundesland – das bedeutet, dass nur etwa 12 Prozent der Orte in Schleswig-Holstein eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Der Ort gehört damit zu den Orten mit den höchsten Kaufpreisen im Verhältnis zur Miete in Schleswig-Holstein.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Sörens ist seit 2015 um rund 10 Prozent gewachsen – von 185 auf 204 Einwohner. Dieser Zuzug ist bemerkenswert für eine Gemeinde mit nur 6,5 km² Fläche und einer Bevölkerungsdichte von 31 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,72 Prozent (zwei Arbeitslose), was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt. In den Vorjahren schwankte die Quote zwischen 0,78 und 3,25 Prozent.

Auf Kreisebene schneidet der Kreis Rendsburg-Eckernförde im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im unteren Mittelfeld ab: Rang 225 von rund 400 Kreisen insgesamt. Besonders schwach ist die Demografie (Rang 324) und der Arbeitsmarkt (Rang 315). Positiv fällt der Wettbewerbs- und Innovationsindex (Rang 137) sowie der Wohlstandsindex (Rang 128) aus. Der Dynamikindex mit Rang 64 ist der beste Teilindex.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, niedriger Arbeitslosigkeit und der Lage zwischen Kiel und Neumünster deutet auf eine Pendlergemeinde hin, deren Immobilienpreise von der Nachfrage aus den größeren Städten profitieren. Die sehr niedrige Rendite im Vergleich zu anderen Orten spiegelt wider, dass die Kaufpreise stärker gestiegen sind als die Mieten – ein Muster, das in ländlichen Gemeinden mit Zuzugsdynamik beobachtet werden kann.