Hoffeld

Marktüberblick

Hoffeld ist eine kleine Gemeinde im Kreis Rendsburg-Eckernförde mit 6,62 km² Fläche und rund 180 Einwohnern. Die Streusiedlung ist landwirtschaftlich geprägt und liegt etwa elf Kilometer nördlich von Neumünster an der Autobahnanschlussstelle Bordesholm der A7. Die Gemeinde gehört zum Amt Bordesholm und weist eine Bevölkerungsdichte von 27 Einwohnern je Quadratkilometer auf.

Der Immobilienmarkt von Hoffeld zeigt ein ungewöhnliches Muster: Der Angebotskaufpreis von 6.700 Euro je Quadratmeter liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 2.461 Euro und mehr als doppelt so hoch wie der höchste Nachbarort (Sören mit 3.650 Euro). Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 7,60 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 9,57 Euro. Diese Kombination aus hohem Kaufpreis und vergleichsweise niedriger Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 1,36 Prozent – weit unter dem Kreisdurchschnitt von 5,16 Prozent und unter dem unteren Zehntel aller Orte in Schleswig-Holstein (Perzentilrang 0,09). Der Kaufpreisfaktor von 73,46 liegt ebenfalls deutlich über dem Kreiswert von 21,66.

Dieses Muster deutet darauf hin, dass der Kaufmarkt in Hoffeld nicht primär von der Mietrendite, sondern von anderen Faktoren getrieben wird – vermutlich der Nachfrage nach Eigenheimen durch Pendlerhaushalte, die von der guten Anbindung an die A7 und die Nähe zu Neumünster profitieren.

Preis- und Bevölkerungsentwicklung

Die Entwicklung von Miete und Kaufpreis in Hoffeld ist in den vorliegenden Daten als geschätzt gekennzeichnet. Die geschätzte Angebotsmiete lag 2021 bei 8,80 Euro je Quadratmeter und fiel bis 2024 auf 7,90 Euro, bevor sie 2025 wieder auf 9,00 Euro anstieg. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den Zeitraum beträgt 0,56 Prozent.

Der geschätzte Angebotskaufpreis erreichte 2022 mit 7.848 Euro je Quadratmeter seinen Höchststand und ist seither auf 6.746 Euro im Jahr 2025 gefallen. Die jährliche Abnahme liegt bei 2,45 Prozent. Dieser Rückgang entspricht dem allgemeinen Trend auf dem deutschen Wohnungsmarkt nach der Zinswende ab 2022.

Die Bevölkerungsentwicklung steht in keinem direkten Zusammenhang mit diesen Marktbewegungen: Von 159 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl bis 2024 auf 180, was einem Zuwachs von 13,2 Prozent entspricht. Der größte Sprung erfolgte zwischen 2021 und 2022, als die Einwohnerzahl von 163 auf 180 anstieg.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Hoffeld deutlich von allen Nachbarorten ab. Mit einem Kaufpreis von 6.700 Euro je Quadratmeter liegt der Ort weit über dem höchsten Wert der Nachbargemeinden (Sören mit 3.650 Euro). Die Miete von 7,60 Euro liegt dagegen unter den meisten Nachbarn – nur Dätgen (7,19 Euro) und Mühbrook (9,23 Euro) weichen in die eine oder andere Richtung ab.

Die Bruttomietrendite von 1,36 Prozent ist die niedrigste unter allen Nachbarorten. Der nächstgelegene Wert liegt bei Sören mit 3,34 Prozent. Selbst Mühbrook, der günstigste Nachbarort mit 1.811 Euro je Quadratmeter Kaufpreis, weist mit 6,12 Prozent eine deutlich höhere Rendite auf.

Auf Kreisebene liegt Hoffeld mit 2.461 Euro Durchschnittskaufpreis und 9,57 Euro Durchschnittsmiete im unteren bis mittleren Segment. Die niedrige Miete in Hoffeld entspricht diesem Muster, der Kaufpreis liegt jedoch deutlich darüber. Im Bundesland Schleswig-Holstein liegt der Durchschnittskaufpreis bei 2.625 Euro je Quadratmeter, die Durchschnittsmiete bei 9,87 Euro.

Die Arbeitslosenquote von 2,48 Prozent (2023) liegt unter dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Stabilität der Region wider. Drei arbeitslose Personen standen der Arbeitsbevölkerung gegenüber.

Standortfaktoren

Der Kreis Rendsburg-Eckernförde, zu dem Hoffeld gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 225 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Bewertung ist uneinheitlich: Der Dynamik-Index mit Platz 64 und der Wettbewerbs- und Innovationsindex mit Platz 137 weisen auf positive Entwicklungen hin. Demografie-Index (Platz 324) und Arbeitsmarkt (Platz 315) liegen dagegen im unteren Drittel.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist überwiegend landwirtschaftlich geprägt und verfügt über keine nennenswerte gewerbliche Struktur. Die kommunale Politik wird von der Kommunale Wählergemeinschaft Hoffeld dominiert, die bei der Wahl 2023 alle sieben Sitze gewann.

Die Kombination aus extremer Kaufpreisüberbewertung im Vergleich zur Miete und der geringen Bevölkerungszahl von 180 Einwohnern macht Hoffeld zu einem Sonderfall im regionalen Immobilienmarkt. Der Kaufpreisfaktor von 73,46 bedeutet, dass der Kaufpreis das 73,5-Fache der jährlichen Bruttomiete beträgt – ein Wert, der bei einer renditeorientierten Investition nicht attraktiv ist. Die Nachfrage nach Kaufimmobilien in Hoffeld scheint daher vorrangig von Eigenheimnutzern und nicht von Investoren getrieben zu werden.