Osdorf

Marktüberblick

Osdorf liegt im Dänischen Wohld, einer ländlichen Halbinsel im Kreis Rendsburg-Eckernförde, etwa 22 Kilometer östlich von Eckernförde und südlich der Bundesstraße 76, die nach Kiel und Eckernförde führt. Die Gemeinde umfasst 19,87 Quadratkilometer und hat 2.534 Einwohner (Stand 2024). Mit 128 Einwohnern pro Quadratkilometer ist sie dünn besiedelt, weist aber seit 2015 ein Bevölkerungswachstum von 7,9 Prozent auf – von 2.349 auf 2.534 Einwohner. Dieser Zuzug steht im Kontrast zur allgemeinen demografischen Schwäche des Kreises Rendsburg-Eckernförde, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Bereich Demografie nur Rang 324 von 400 erreicht.

Der Immobilienmarkt in Osdorf ist durch eine deutliche Schere zwischen Kaufpreisen und Mieten geprägt. Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.484 Euro pro Quadratmeter, deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 2.461 Euro und dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins von 2.625 Euro. Die Angebotsmiete beträgt 10,77 Euro pro Quadratmeter – ebenfalls über dem Kreis- und Landesmittel, aber nicht im gleichen Maße wie die Kaufpreise. Die Folge ist eine Bruttomietrendite von 3,71 Prozent, die mit einem Perzentilrang von 18,55 im unteren Fünftel aller Orte in Schleswig-Holstein liegt. Der Kaufpreisfaktor von 26,95 liegt ebenfalls über dem Kreisdurchschnitt (21,66) und dem Landesdurchschnitt (22,05).

Preis- und Mietentwicklung

Die Entwicklung von Kaufpreisen und Mieten in Osdorf verläuft seit Jahren in unterschiedliche Richtungen. Die Kaufpreise sind zwischen 2021 und 2026 um durchschnittlich 10,6 Prozent pro Jahr gestiegen – von 2.458 Euro pro Quadratmeter (2021) über 2.368 Euro (2022) auf 3.793 Euro (2024) und 4.068 Euro (2026). Die Mietentwicklung ist dagegen volatil und insgesamt leicht rückläufig: Nach 8,40 Euro (2018) und 9,59 Euro (2021) fiel die Miete 2022 auf 7,00 Euro, stieg 2023 auf 10,00 und 2024 auf 10,95 Euro, um 2025 wieder auf 10,77 Euro zu sinken. Der gesamte CAGR der Miete liegt bei -1,34 Prozent.

Diese Entwicklung zeigt, dass die Kaufpreissteigerungen die Mietentwicklung deutlich überholen. Der Kaufpreisfaktor von 26,95 bedeutet, dass der Kaufpreis fast 27 Jahre der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt und die niedrige Rendite von 3,71 Prozent erklärt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich hebt sich Osdorf vor allem durch seine hohen Kaufpreise heraus. Mit 3.484 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort über allen acht gemessenen Nachbarorten. Der nächstgelegene Nachbar Gettorf (3,5 Kilometer) liegt bei 3.257 Euro, Neudorf-Bornstein (4,8 Kilometer) bei 3.274 Euro, Schwedeneck (6,1 Kilometer) bei 3.444 Euro. Keine der umliegenden Gemeinden erreicht das Preisniveau von Osdorf.

Bei den Mieten liegt Osdorf mit 10,77 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld der Nachbarn. Noer (3,8 Kilometer) weist mit 13,41 Euro die höchste Miete auf, Gettorf 11,74 Euro, Schwedeneck 12,20 Euro. Felm (3,6 Kilometer) liegt mit 10,48 Euro knapp unter Osdorf.

Die Bruttomietrendite von 3,71 Prozent ist die niedrigste unter allen Nachbarorten. Neudorf-Bornstein erreicht 3,96 Prozent, Tüttendorf 4,11 Prozent, Neuwittenbek und Schwedeneck jeweils 4,25 Prozent. Noer liegt mit 5,86 Prozent weit vorn – dort sind die Mieten hoch, die Kaufpreise aber moderat. Osdorf weist damit die größte Schere zwischen Kaufpreis und Miete im gesamten Umkreis auf.

Standortfaktoren

Der Kreis Rendsburg-Eckernförde erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt Rang 225 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist er in den Bereichen Demografie (Rang 324) und Arbeitsmarkt (Rang 315). Stärker positioniert ist er bei Wettbewerb und Innovation (Rang 137) sowie Wohlstand und sozialer Lage (Rang 128). Diese Diskrepanz zwischen wirtschaftlicher Stärke und demografischem Wandel prägt auch die Lage von Osdorf: Während der Kreis insgesamt unter demografischem Druck steht, wächst Osdorf selbst – die Einwohnerzahl stieg von 2015 bis 2024 um 7,9 Prozent.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist ländlich geprägt, mit Ortsteilen wie Augustenhof, Austerlitz, Borghorst, Borghorsterhütten und Stubbendorf. Historisch ist Osdorf durch Gutshöfe geprägt, darunter das barocke Gut Borghorst, das heute als Reiterhof genutzt wird. Die B 76 bietet eine direkte Anbindung an Kiel und Eckernförde. Die Arbeitslosenquote des Ortes lag 2023 bei 4,2 Prozent.