Behrensdorf (Ostsee)

Ort und Standort

Behrensdorf (Ostsee) ist eine 20,91 km² große Gemeinde im Kreis Plön an der Hohwachter Bucht mit 654 Einwohnern. Das Gemeindegebiet umfasst mehrere Siedlungskerne – Behrensdorf, Kembs, Stöfs, Lippe, Eetz, Eetzkate sowie Gut Waterneverstorf – und erstreckt sich im Naturraum des Ostholsteinischen Hügellands. Die Hohwachter Bucht, der Kleine und Große Binnensee sowie das FFH-Gebiet Kossautal prägen das Landschaftsbild. Behrensdorf ist als anerkannter Erholungsort ausgewiesen. Der Leuchtturm Neuland und das Gut Waterneverstorf sind als Kulturdenkmale geschützt.

Die Gemeinde liegt verkehrsgünstig zwischen Lütjenburg (Amtssitz) und der Ostküste. Die Entfernung zur Ostsee beträgt wenige Kilometer, was die Gemeinde für Erholungssuchende und Pendler attraktiv macht.

Marktüberblick und regionale Einordnung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.840 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,56 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,61 Prozent, der Kaufpreisfaktor 27,69.

Im direkten Vergleich mit dem Kreis Plön liegt Behrensdorf bei der Angebotsmiete mit 11,56 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 10,01 Euro, beim Kaufpreis mit 3.840 Euro jedoch deutlich darüber (Kreis: 2.732 Euro). Diese Diskrepanz – höhere Miete bei noch stärker steigendem Kaufpreis – drückt die Rendite auf 3,61 Prozent, während der Kreisdurchschnitt bei 4,95 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 27,69 liegt ebenfalls über dem Kreiswert von 23,21.

Im bundesweiten Vergleich liegt der Kaufpreis mit dem 1,59-Fachen des Bundesdurchschnitts (2.409 Euro) über dem Mittel, die Miete mit dem 1,30-Fachen (8,92 Euro) ebenfalls, aber weniger ausgeprägt. Die Rendite von 3,61 Prozent platziert Behrensdorf im Perzentil 17,1 aller Orte in Schleswig-Holstein – das bedeutet, 17,1 Prozent der Orte haben eine noch niedrigere Rendite.

Unter den Nachbarorten liegt Behrensdorfs Kaufpreis nur unter dem von Hohwacht (4.725 Euro) und Klamp (4.052 Euro), deutlich über dem von Panker (2.000 Euro), Helmstorf (2.747 Euro) und Hohenfelde (2.562 Euro). Die Angebotsmiete liegt mit 11,56 Euro unter der von Hohwacht (13,34 Euro), aber über allen anderen Nachbarorten. Die Rendite von 3,61 Prozent liegt damit im Mittelfeld der Nachbarn – deutlich unter Panker (6,07 %) und Hohenfelde (4,96 %), aber über Tröndel (2,44 %) und Klamp (2,77 %).

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietpreisentwicklung zeigt eine starke Volatilität. Von 11,42 Euro (2018) fiel die Angebotsmiete 2019 auf 8,08 Euro, erholte sich dann bis 2024 auf 15,33 Euro und stieg 2025 weiter auf 16,67 Euro. Der Wert von 6,19 Euro für 2026 wirkt als starker Ausreißer und drückt die gesamte CAGR der Miete auf -7,37 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung verlief anders: Von 3.246 Euro (2018) stieg der Preis 2020 auf 4.412 Euro, fiel dann bis 2025 auf 2.980 Euro und erholte sich 2026 wieder auf 4.321 Euro. Die CAGR von +3,64 Prozent wird durch den Tiefpunkt 2025 und den Anstieg 2026 mitbestimmt.

Die hohe Volatilität in beiden Reihen – sowohl bei der Miete als auch beim Kaufpreis – ist für eine kleine Gemeinde mit nur 654 Einwohnern typisch. Bereits wenige Inserate können die Durchschnittswerte stark nach oben oder unten ziehen. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass die Werte auf tatsächlich veröffentlichten Angeboten basieren.

Der Kaufpreisanstieg von 2019 auf 2020 (von 3.261 auf 4.412 Euro) entspricht dem bundesweiten Trend in beliebten Erholungsgebieten während der Pandemie. Der anschließende Rückgang bis 2025 auf 2.980 Euro spiegelt die allgemeine Korrektur auf dem Immobilienmarkt wider. Der Anstieg 2026 auf 4.321 Euro entspricht dem Muster einer möglichen Erholung, ist aber bei der geringen Fallzahl mit Vorsicht zu interpretieren.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Behrensdorf ist seit 2015 um 6,3 Prozent gewachsen – von 615 auf 654 Einwohner. Die Bevölkerungsdichte beträgt 31 Einwohner pro Quadratkilometer, was die geringe Besiedelung unterstreicht. Das Wachstum ist moderat, aber beständig, was auf eine attraktive Lage als Erholungsort und Wohngemeinde hindeutet.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,0 Prozent. Im historischen Vergleich bewegt sie sich zwischen 1,89 Prozent (2018) und 4,09 Prozent (2015) und liegt damit im unteren bis mittleren Bereich.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Plön den Gesamtrang 354 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist die Demografie (Rang 390) und der Arbeitsmarkt (Rang 369). Positiv fällt der Bereich Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 147 aus – dieser Wert korrespondiert mit der relativen Kaufkraft und dem Wohlstandsniveau in der Region, das sich auch in den überdurchschnittlichen Kaufpreisen widerspiegelt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist primär als Erholungsort und Wohngemeinde geprägt, nicht als Wirtschafts- oder Bildungsstandort.