Gammelby

Marktüberblick

Gammelby ist eine Gemeinde mit rund 500 Einwohnern auf der Halbinsel Schwansen im Kreis Rendsburg-Eckernförde. Sie liegt direkt nordwestlich der Mittelstadt Eckernförde und ist über die Bundesstraße 76 an das überregionale Straßennetz angebunden. Neben der Landwirtschaft prägt der Kiesabbau das Gemeindegebiet.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.292 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,27 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 18,61, die Bruttomietrendite 5,38 Prozent. Diese drei Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Die Kaufpreise sind moderat, die Mieten liegen darüber im relativen Vergleich, und die Rendite ist entsprechend überdurchschnittlich.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Gammelby zeigt eine ungewöhnlich hohe Volatilität. Von 6,52 Euro im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete auf 7,91 Euro im Jahr 2022, dann auf 16,83 Euro im Jahr 2024, bevor sie auf 12,62 Euro (2025) und 10,00 Euro (2026) fiel. Der aktuelle Wert von 10,27 Euro liegt leicht über dem Zeitreihenwert von 2026. Der Vor-Coronawert von 2019 (7,44 Euro) ist damit deutlich unterschritten.

Der Kaufpreis entwickelte sich dagegen stabiler und leicht rückläufig: Von 2.114 Euro im Jahr 2022 auf 1.992 Euro im Jahr 2024. Die jährliche Veränderungsrate liegt bei minus 2,92 Prozent.

Der Kaufpreisfaktor von 18,61 ist deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 21,66 und dem Landesdurchschnitt von 22,05. Das bedeutet, dass sich die Kaufpreise bei den aktuellen Mietniveaus schneller amortisieren als in den meisten anderen Orten des Kreises und des Landes.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Gammelbys ist seit 2015 um 4,77 Prozent von 524 auf 499 Einwohner gesunken. Dieser Trend beschleunigte sich ab 2021, als die Einwohnerzahl von 515 auf 497 fiel und seitdem stabil bei 499 liegt. Die Bevölkerungsdichte beträgt 60 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,02 Prozent (Stand 2023) und ist damit eine der niedrigsten in Deutschland. Im Jahr 2019 lag sie bei 1,34 Prozent, stieg während der Pandemie auf 2,36 Prozent und fiel danach wieder auf das historische Minimum. Von den rund 500 Einwohnern sind drei arbeitslos. Die niedrige Arbeitslosigkeit geht einher mit der Lage am Rand der Stadt Eckernförde: Viele Erwerbstätige pendeln in die Nachbarstadt oder nach Schleswig über die B 76.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Gammelby in einer besonderen Position. Die Angebotsmiete von 10,27 Euro liegt über dem Kreisdurchschnitt (9,57 Euro), dem Landesdurchschnitt (9,87 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.292 Euro liegt dagegen unter dem Kreisdurchschnitt (2.461 Euro), dem Landesdurchschnitt (2.625 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro).

Diese Kombination — höhere Mieten bei niedrigeren Kaufpreisen — erklärt die überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 5,38 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 67,4 im Bundesland liegt Gammelby besser als zwei Drittel der verglichenen Orte.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein starkes Gefälle: Eckernförde weist mit 4.561 Euro den höchsten Kaufpreis und mit 2,98 Prozent die niedrigste Rendite auf. Barkelsby (3.626 Euro) und Windeby (3.759 Euro) liegen ebenfalls deutlich über Gammelby. Osterby hingegen hat mit 1.727 Euro niedrigere Kaufpreise und mit 7,15 Prozent die höchste Rendite. Gammelby liegt mit 5,38 Prozent im mittleren Drittel der Nachbargemeinden.

Die Mieten in der Nachbarschaft liegen generell über denen Gammelbys — Kosel (11,13 Euro), Barkelsby (10,67 Euro), Windeby (10,83 Euro), Eckernförde (11,33 Euro). Nur Hummelfeld (8,49 Euro) und Loose (8,85 Euro) liegen darunter.

Standortfaktoren

Der Kreis Rendsburg-Eckernförde belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 225 von rund 400 deutschen Kreisen. Dabei zeigt sich ein deutliches Gefälle zwischen den Teilindizes: Der Dynamik-Index liegt mit Rang 64 im oberen Drittel, während der Stärke-Index mit Rang 264 im unteren Bereich liegt. Der Demografie-Index (Rang 324) und der Arbeitsmarkt-Index (Rang 315) sind die schwächsten Bereiche.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Lage an der Bundesstraße 76 nach Schleswig und die Nähe zu Eckernförde (4,2 km) sind die wichtigsten infrastrukturellen Standortfaktoren. Das Gemeindegebiet umfasst mehrere Hofstellen und die Güter Rögen und Eichthal.

Die Kombination aus moderaten Kaufpreisen, überdurchschnittlicher Mietrendite und der Lage am Rand einer Mittelstadt ergibt ein spezifisches Anlageprofil: Die Rendite ist attraktiv, aber die rückläufige Bevölkerungszahl stellt die langfristige Nachfrageentwicklung in Frage.