Windeby

Marktüberblick: Hoher Kaufpreis drückt die Rendite

Windeby (Kreis Rendsburg-Eckernförde) weist ein ungewöhnliches Preisgefüge auf: Der Angebotskaufpreis von 3.759 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 2.461 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro. Gleichzeitig beträgt die Angebotsmiete 10,83 Euro pro Quadratmeter – ebenfalls über dem Kreis- und Landesmittel, aber nicht im gleichen Maße wie der Kaufpreis. Das Ergebnis ist eine Bruttomietrendite von 3,46 Prozent, die unter dem Kreiswert von 5,16 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent liegt. Mit einem Perzentilrang von 14,66 gehört Windeby zu den 15 Prozent der schleswig-holsteinischen Orte mit der niedrigsten Rendite.

Der Kaufpreisfaktor von 28,92 unterstreicht diese Lage: Er liegt deutlich über dem Kreiswert von 21,66 und dem Landeswert von 22,05. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als in den meisten anderen Orten. Die niedrige Rendite ist primär auf den überdurchschnittlich hohen Kaufpreis zurückzuführen, nicht auf eine überdurchschnittlich hohe Miete.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Mieten, steigende Kaufpreise

Die Angebotsmiete zeigt in der Zeitreihe von 2018 bis 2026 starke Schwankungen. Nach 7,76 Euro im Jahr 2018 stieg sie 2020 auf einen Spitzenwert von 15,08 Euro, fiel dann aber auf 9,94 Euro (2022) und pendelte sich in den Folgejahren zwischen 9,94 und 10,94 Euro ein. Im Jahr 2025 folgte mit 13,53 Euro ein weiterer Ausreißer nach oben, bevor der Wert 2026 mit 8,50 Euro wieder deutlich sank. Der jährliche Wachstumsrate (CAGR) von 1,15 Prozent über die gesamte Reihe ist moderat, maskiert aber diese Volatilität.

Beim Angebotskaufpreis liegen nur zwei Datenpunkte vor: 3.458 Euro pro Quadratmeter (2022) und 3.910 Euro (2026). Das entspricht einem jährlichen Anstieg von 3,12 Prozent. Der Kaufpreis steigt also deutlich schneller als die Miete, was den Kaufpreisfaktor weiter erhöht und die Rendite weiter unter Druck setzt.

Der aktuelle Marktdaten-Wert von 3.759 Euro liegt zwischen den beiden Zeitreihenwerten von 2022 und 2026. Dies deutet darauf hin, dass der aktuelle Angebotskaufpreis nicht exakt auf der linearen Entwicklungslinie der Zeitreihe liegt – möglicherweise spiegelt er eine jüngere Marktkorrektur wider.

Regionale Einordnung: Teuerster Ort im lokalen Umkreis

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis bis 5,6 Kilometer fällt auf, dass Windeby den höchsten Angebotskaufpreis aufweist – mit Ausnahme von Eckernförde (4.561 Euro), das als Stadt naturgemäß teurer ist. Osterby (1.727 Euro) und Kosel (2.099 Euro) liegen mit weniger als der Hälfte des Windeby-Preises deutlich darunter. Gammelby (2.292 Euro), Hummelfeld (1.842 Euro) und Hütten (2.288 Euro) bewegen sich ebenfalls auf einem niedrigeren Niveau.

Die Bruttomietrenditen der Nachbarorte liegen durchweg über dem Windeby-Wert von 3,46 Prozent: Osterby erreicht 7,15 Prozent, Kosel 6,36 Prozent, Gammelby 5,38 Prozent. Nur Eckernförde (2,98 Prozent) und Fleckeby (4,57 Prozent) liegen näher am Windeby-Niveau. Das Muster zeigt: Windeby ist im lokalen Vergleich ein teurer Ort, bei dem der Kaufpreis die Rendite überproportional belastet. Die Miete liegt mit 10,83 Euro zwar im oberen Drittel der Nachbarorte, der Kaufpreis jedoch an der Spitze.

Demografie und Arbeitsmarkt: Leichter Bevölkerungsrückgang, niedrige Arbeitslosigkeit

Die Einwohnerzahl Windeby ging von 1.053 im Jahr 2015 auf 1.024 im Jahr 2024 zurück, was einem Rückgang von 2,75 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 69 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Rückgang verlief nicht linear: Nach einem Tiefststand von 998 Einwohnern im Jahr 2022 stabilisierte sich die Zahl 2023 und 2024 bei 1.024.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,85 Prozent, nach einem Tiefststand von 2,51 Prozent im Jahr 2022. Die Zahl der Arbeitslosen betrug 23 Personen. Der leichte Bevölkerungsrückgang ist ein Faktor, der die Nachfrage nach Wohnraum strukturell beeinflussen kann, die aktuelle Stabilisierung der Einwohnerzahl ab 2022 ist jedoch ein erster Hinweis auf eine mögliche Wende.

Standortfaktoren: Heterogene Zukunftsbewertung des Kreises

Der Kreis Rendsburg-Eckernförde, zu dem Windeby gehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 225 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Bewertung ist heterogen: Der Index Dynamik liegt mit Rang 64 im vorderen Drittel, was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet. Wohlstand und soziale Lage (Rang 128) sowie Wettbewerb und Innovation (Rang 137) sind ebenfalls stark bewertet. Schwach ausgeprägt sind dagegen Demografie (Rang 324) und Arbeitsmarkt (Rang 315), was strukturelle Herausforderungen in diesen Bereichen anzeigt.

Am Ort Windeby selbst bestehen keine Hochschulen. Für Windeby liegen keine Bodenrichtwerte vor. Die Kombination aus guter wirtschaftlicher Dynamik und schwacher demografischer Entwicklung im Kreis spiegelt sich in der lokalen Datenlage wider: Der Kaufpreis ist hoch, die Bevölkerung ist leicht rückläufig, und die Arbeitslosigkeit ist niedrig, aber volatil.