Niesgrau
Niesgrau (PLZ 24395) liegt im Kreis Schleswig-Flensburg in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 518 Einwohner auf 9,9 km², das entspricht 52 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,72 € pro m², der Kaufpreis bei 1.507 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,94 % und ein Kaufpreisfaktor von 14,4 — rechnerisch sind das 14 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Niesgrau über dem Renditeniveau von 87 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2018 und 2023 stieg die Miete von 8,40 € auf 10,48 € pro m², im Mittel 4,5 % pro Jahr. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 9,6 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Schleswig-Flensburg Rang 314 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 66, Stärkerang 352). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Steinberg, Esgrus und Steinbergkirche an.
Immobilienpreise in Niesgrau im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarkt und Standortbericht Niesgrau
Niesgrau ist eine kleine Gemeinde im Kreis Schleswig-Flensburg mit 518 Einwohnern, landwirtschaftlich geprägt und an der Geltinger Bucht gelegen. Der Immobilienmarkt bietet mit einer Angebotsmiete von 8,72 €/m² und einem Kaufpreis von 1.507 €/m² die niedrigsten Preise im Umland. Die Bruttomietrendite von 6,94 % ist die höchste in der Region und liegt im oberen Perzentil Schleswig-Holsteins. Die Kaufpreise sind deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was die hohe Rendite erklärt. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 9,6 % gesunken, was den schwachen Wohnungsmarkt widerspiegelt. Der Kreis Schleswig-Flensburg schneidet im Prognos-Zukunftsatlas im unteren Drittel ab, insbesondere in den Bereichen Arbeitsmarkt und Demografie.
Der Ort
Niesgrau ist eine 9,89 km² große Gemeinde im Kreis Schleswig-Flensburg an der Geltinger Bucht auf der Angeln-Halbinsel. Die Gemeinde besteht in ihrer heutigen Form seit 1970, als die vorher selbständigen Gemeinden Koppelheck und Stobdrup eingemeindet wurden. Das Gemeindegebiet umfasst neun weitere Ortsteile wie Hunhoi, Lipping und Stobdrup. Die Wirtschaft wird überwiegend von der Landwirtschaft geprägt; der Tourismus spielt eine ergänzende Rolle. Der ehemalige Fährhafen Gelting-Mole, von dem aus früher eine Verbindung zur dänischen Insel Fünen bestand, ist heute ein Sportboothafen. Die Gemeinde gehört zum Amt Geltinger Bucht und hat 518 Einwohner (Stand 2024), was einer Bevölkerungsdichte von 52 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht.
Marktüberblick: Preise und Rendite
Die Angebotsmiete in Niesgrau liegt mit 8,72 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 9,63 Euro und dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.507 Euro je Quadratmeter liegt 32 Prozent unter dem Kreiswert von 2.209 Euro und 43 Prozent unter dem Landeswert von 2.625 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 14,41 ist der niedrigste im Vergleich mit allen Referenzwerten — er bedeutet, dass der Kaufpreis das 14,41-Fache der Jahreskaltmiete beträgt. Im Vergleich dazu liegen Kreis (19,21), Schleswig-Holstein (22,05) und damit alle größeren Märkte deutlich höher. Die Bruttomietrendite von 6,94 Prozent ist die höchste unter allen acht Nachbarorten und liegt mit einem Perzentilrang von 87,4 im oberen Segment Schleswig-Holsteins. Die niedrige Rendite in benachbarten Gemeinden wie Gelting (3,94 %) oder Steinbergkirche (4,42 %) korreliert mit deutlich höheren Kaufpreisen, die über 2.700 Euro je Quadratmeter liegen. Die hohe Rendite in Niesgrau ist also primär eine Funktion der niedrigen Kaufpreise, nicht überhöhter Mieten.
Preis- und Mietentwicklung
Die Mietentwicklung zeigt eine starke Volatilität. Von 2018 bis 2022 pendelte die Angebotsmiete zwischen 7,39 Euro (Tiefpunkt 2019) und 8,40 Euro (2018, 2020). Im Jahr 2023 sprang der Wert auf 10,48 Euro — ein Anstieg von 29,8 Prozent gegenüber 2022. Dieser Anstieg ist deutlich stärker als der durchschnittliche jährliche Zuwachs von 4,52 Prozent über den gesamten Zeitraum. Ob dieser Sprung nachhaltig ist oder eine kurzfristige Marktreaktion darstellt, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten. Für den Kaufpreis liegen nur ein einzelner Wert für 2023 vor (1.507,94 Euro je Quadratmeter), sodass keine Entwicklungslinie gezogen werden kann. Die Bevölkerungsentwicklung verläuft parallel zu den niedrigen Preisen: Von 573 Einwohnern im Jahr 2015 auf 518 im Jahr 2024 ist die Einwohnerzahl um 9,6 Prozent gesunken. Dieser Rückgang ist typisch für viele ländliche Gemeinden in Schleswig-Holstein und trägt zum geringen Wohnungsnachfrage-Druck bei.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich fällt Niesgrau durch ein extremes Preis-Rendite-Profil auf. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 6,4 Kilometer Entfernung hat Niesgrau die niedrigsten Kaufpreise und die höchste Rendite. Die Angebotsmiete von 8,72 Euro liegt im unteren Drittel der Nachbarn — nur Esgrus (8,29 Euro) ist günstiger. Der Kaufpreis von 1.507 Euro je Quadratmeter ist 15 Prozent niedriger als der nächstgelegene Nachbarort Esgrus (1.765 Euro) und 29 Prozent niedriger als Steinberg (2.117 Euro). Diese Preisdifferenz ist der bestimmende Faktor für die überdurchschnittliche Rendite. Auf Kreisebene liegt Niesgrau mit seinem Kaufpreisfaktor von 14,41 deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 19,21. Das bedeutet, dass Investoren in Niesgrau für die gleiche Jahresmiete deutlich weniger Kapital aufwenden müssen als im restlichen Kreis. Gleichzeitig liegt die Arbeitslosenquote von 3,77 Prozent (2023) mit 12 arbeitslosen Personen auf einem moderaten Niveau.
Standortfaktoren
Der Kreis Schleswig-Flensburg, dem Niesgrau angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Gesamtrang Platz 314 von rund 400 deutschen Kreisen und liegt damit im unteren Drittel. Besonders schwach ist der Arbeitsmarkt mit Rang 359, gefolgt von der Demografie mit Rang 323. Diese Bewertungen korrespondieren mit dem Bevölkerungsrückgang von 9,6 Prozent in Niesgrau selbst. Überraschend gut schneidet der Kreis im Dynamik-Index mit Rang 66 ab — das ist der beste Teilindex des Kreises. Der Wohlstand und die soziale Lage liegen mit Rang 178 im oberen Mittelfeld. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Es liegen keine Bodenrichtwerte für Niesgrau vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Niesgrau entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Niesgrau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,40 €/m² |
| 2019 | 7,39 €/m² |
| 2020 | 8,40 €/m² |
| 2021 | 8,21 €/m² |
| 2022 | 8,07 €/m² |
| 2023 | 10,48 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Niesgrau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2023 | 1.508 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Niesgrau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2023 | 8,34 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Niesgrau
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 573 Einwohner |
| 2016 | 561 Einwohner |
| 2017 | 547 Einwohner |
| 2018 | 537 Einwohner |
| 2019 | 529 Einwohner |
| 2020 | 530 Einwohner |
| 2021 | 516 Einwohner |
| 2022 | 523 Einwohner |
| 2023 | 518 Einwohner |
| 2024 | 518 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Niesgrau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 4,74 % |
| 2016 | 4,34 % |
| 2017 | 3,05 % |
| 2018 | 3,30 % |
| 2019 | 2,65 % |
| 2020 | 3,52 % |
| 2021 | 4,06 % |
| 2022 | 2,83 % |
| 2023 | 3,77 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 314 Rang |
| Dynamik | 66,00 Rang |
| Stärke | 352 Rang |
| Demografie | 323 Rang |
| Arbeitsmarkt | 359 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 268 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 178 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Niesgrau liegt im Band 6–7 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Niesgrau im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Niesgrau ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Niesgrau ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Niesgrau
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Steinbergkirche | 10,29 €/m² |
| Rabenholz | 9,96 €/m² |
| Steinberg | 9,92 €/m² |
| Stangheck | 9,74 €/m² |
| Stoltebüll | 9,65 €/m² |
| Gelting | 9,38 €/m² |
| Rügge | 8,85 €/m² |
| Sterup | 8,84 €/m² |
| Niesgrau | 8,72 €/m² |
| Esgrus | 8,29 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Niesgrau ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Niesgrau
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Niesgrau | 6,94 % |
| Stoltebüll | 6,06 % |
| Sterup | 5,70 % |
| Esgrus | 5,64 % |
| Steinberg | 5,62 % |
| Rabenholz | 5,38 % |
| Stangheck | 4,90 % |
| Steinbergkirche | 4,42 % |
| Gelting | 3,94 % |
| Rügge | 3,43 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Steinberg | 2,4 km | 24972 | 9,92 € | 2.117 € | 5,62 % |
| Esgrus | 3,0 km | 24402 | 8,29 € | 1.765 € | 5,64 % |
| Steinbergkirche | 3,6 km | 24972 | 10,29 € | 2.793 € | 4,42 % |
| Stangheck | 4,6 km | 24395 | 9,74 € | 2.385 € | 4,90 % |
| Sterup | 5,1 km | 24996 | 8,84 € | 1.860 € | 5,70 % |
| Gelting | 5,4 km | 24395 | 9,38 € | 2.856 € | 3,94 % |
| Rabenholz | 6,2 km | 24395 | 9,96 € | 2.223 € | 5,38 % |
| Stoltebüll | 6,4 km | 24409 | 9,65 € | 1.911 € | 6,06 % |
| Rügge | 6,9 km | 24405 | 8,85 € | 3.100 € | 3,43 % |
Wo liegt Niesgrau?
Lage
Niesgrau auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Niesgrau
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,72 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.507 € |
| Bruttomietrendite | 6,94 % |
| Kaufpreisfaktor | 14,4 |
| Einwohner | 518 |
| Einwohner je km² | 52 |
| Fläche (km²) | 9,9 |
| Arbeitslosenquote | 3,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #314 |
| Prognos Dynamikrang | #66 |
| Prognos Stärkerang | #352 |
| Koordinaten | 54,7441, 9,8129 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Niesgrau
Was kostet eine Wohnung in Niesgrau?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Niesgrau liegt bei 8,72 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.507 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Durchschnitt des Kreises Schleswig-Flensburg (Miete 9,63 Euro, Kaufpreis 2.209 Euro) und des Landes Schleswig-Holstein (Miete 9,87 Euro, Kaufpreis 2.625 Euro). Auch im bundesweiten Vergleich ist Niesgrau mitunter günstiger: Die Miete liegt unter dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis deutlich unter 2.409 Euro. Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Mieten in Niesgrau entwickelt?
Die Mieten in Niesgrau zeigten in den Jahren 2018 bis 2023 Schwankungen: Nach 8,40 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 fiel die Miete 2019 auf 7,39 Euro, erholte sich 2020 wieder auf 8,40 Euro und lag 2022 bei 8,07 Euro. Im Jahr 2023 stieg die Miete deutlich auf 10,48 Euro pro Quadratmeter. Die Daten sind nicht geschätzt und basieren auf tatsächlichen Angebotswerten.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Niesgrau?
Die Bruttomietrendite in Niesgrau beträgt 6,94 Prozent und liegt damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 5,74 Prozent sowie dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins von 5,09 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 87,4 im Bundesland liegt Niesgrau bei der Rendite über rund 87 Prozent aller vergleichbaren Orte. Der Kaufpreisfaktor beträgt 14,41 und liegt damit deutlich unter dem Kreiswert von 19,21. Diese Kennzahlen beschreiben die aktuelle Marktlage, stellen jedoch keine Anlageempfehlung dar.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Niesgrau?
Die Bevölkerung in Niesgrau ist seit 2015 rückläufig: Von 573 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl auf 518 im Jahr 2024 zurück, was einem Rückgang von rund 9,6 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 52 Einwohner pro Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 9,89 Quadratkilometern.
Wie ist die Arbeitsmarktlage in Niesgrau?
Die Arbeitslosenquote in Niesgrau lag 2023 bei 3,77 Prozent, was rund 12 arbeitslosen Personen entspricht. Im Vergleich dazu lag die Quote 2015 bei 4,74 Prozent und erreichte 2019 mit 2,65 Prozent ihren niedrigsten Wert in der beobachteten Reihe. Die aktuelle Quote liegt damit leicht über dem historischen Tiefststand, aber unter dem Niveau von 2015.
Woher stammen die Daten zu Niesgrau?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Niesgrau sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Niesgrau führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2023 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2023 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2023 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2023 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Schleswig-Flensburg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Nübel | 24881 | 9,21 € | 788 € | 14,03 % |
| Ausacker | 24975 | 11,00 € | 997 € | 13,24 % |
| Grödersby | 24376 | 13,21 € | 1.227 € | 12,92 % |
| Nordhackstedt | 24980 | 8,93 € | 926 € | 11,58 % |
| Loit | 24888 | 10,48 € | 1.138 € | 11,05 % |
| Böel | 24401 | 11,48 € | 1.286 € | 10,71 % |
| Hüsby | 24850 | 9,89 € | 1.193 € | 9,94 % |
| Medelby | 24994 | 10,22 € | 1.360 € | 9,02 % |