Steinberg

Marktüberblick: Moderate Preise, überdurchschnittliche Rendite

Steinberg ist eine Gemeinde an der Ostseeküste im Kreis Schleswig-Flensburg, Schleswig-Holstein. Das 16,29 km² große Gemeindegebiet erstreckt sich über 8 Kilometer Küstenlinie an der Geltinger Bucht nahe der Flensburger Förde. Die Gemeinde gehört zum Amt Geltinger Bucht und umfasst die Ortsteile Habernis, Norgaardholz, Steinbergholz, Steinberghaff, Oestergaard und Steinberggaard. Mit 806 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von rund 49 Einwohnern je km² handelt es sich um eine ländlich geprägte Gemeinde der Region Angeln.

Der Immobilienmarkt wird durch ein moderates Preisniveau und eine überdurchschnittliche Mietrendite charakterisiert. Die Angebotsmiete liegt bei 9,92 € je m², der Angebotskaufpreis bei 2.117 € je m². Die Bruttomietrendite beträgt 5,62 %, was Steinberg im Bundesland Schleswig-Holstein ins obere Drittel der Orte katapultiert (72. Perzentil). Der Kaufpreisfaktor von 17,79 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 19,21 und dem Landesdurchschnitt von 22,05 — ein Indiz dafür, dass die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete moderat sind.

Hinweis: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Es handelt sich nicht um einen amtlichen Mietspiegel.

Preisentwicklung: Volatilität als Merkmal kleiner Märkte

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen extreme Schwankungen, die auf das kleine Marktumfeld zurückzuführen sind. In einer Gemeinde mit etwa 800 Einwohnern und wenigen Immobilienverkäufen pro Jahr können einzelne Transaktionen oder Inserate den Durchschnittswert erheblich verzerren.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 6,94 € je m² (2020) und 11,36 € je m² (2024) — ein Faktor von 1,64 innerhalb von vier Jahren. Der Angebotskaufpreis schwankte von 891 € je m² (2019) bis 2.691 € je m² (2022) — ein Faktor von 3,02. Die CAGR-Werte von 7,85 % für die Miete und 10,51 % für den Kaufpreis sind vor diesem Hintergrund nur bedingt aussagekräftig, da sie von wenigen Extremwerten beeinflusst werden.

Trotz der Volatilität zeigt der aktuelle Stand (11,36 €/m² Miete, 2.117 €/m² Kaufpreis) ein Preisniveau, das über dem Vorjahr liegt. Die hohe aktuelle Miete im Verhältnis zum Kaufpreis treibt die Bruttomietrendite auf 5,62 % — ein Wert, der deutlich über dem Landesdurchschnitt von 5,09 % liegt.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabilisierung bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung Steinbergs ist seit 2015 um 5,84 % von 856 auf 806 Einwohner gesunken. Seit 2023 stabilisiert sich die Entwicklung bei 806 Einwohnern ohne weitere Veränderung. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,07 % (10 Arbeitslose) und gehört damit zu den niedrigsten Werten in Schleswig-Holstein. Die Arbeitslosenquote schwankte in der Zeitreihe zwischen 0,33 % (2017) und 5,46 % (2015), was bei einer so kleinen Zahl von Arbeitslosen statistisch stark verzerrt ist.

Auf Kreisebene erreicht Schleswig-Flensburg im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 314 von rund 400 deutschen Kreisen. Allerdings weist der Kreis beim Dynamik-Index den Rang 66 auf — ein sehr guter Wert, der auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet. Der Wohlstands-Index liegt bei Rang 178, während der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 359 und der Wettbewerbs- und Innovationsindex mit Rang 268 schwächere Werte zeigen. Die Standortstärke liegt bei Rang 352. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Regionale Einordnung: Preisgefälle zu den Nachbarn

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete Steinbergs mit 9,92 € je m² über dem Kreisdurchschnitt von 9,63 € und knapp über dem Landesdurchschnitt von 9,87 €. Der Kaufpreis von 2.117 € je m² liegt jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 2.209 € und deutlich unter dem Landesdurchschnitt von 2.625 €.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Miete Steinbergs im mittleren bis oberen Feld: Steinbergkirche (1,4 km) verlangt mit 10,29 €/m² die höchste Miete aller umliegenden Gemeinden, gefolgt von Stangheck (9,74 €/m²) und Dollerup (9,61 €/m²). Beim Kaufpreis liegt Steinberg mit 2.117 €/m² im mittleren Feld — deutlich unter Steinbergkirche (2.793 €/m²) und Gelting (2.856 €/m²), aber über Niesgrau (1.507 €/m²) und Esgrus (1.765 €/m²).

Die Kombination aus moderatem Kaufpreis und relativ hoher Miete erklärt die überdurchschnittliche Bruttomietrendite von 5,62 %. Damit liegt Steinberg deutlich über Steinbergkirche (4,42 %) und Gelting (3,94 %), die durch höhere Kaufpreise bei ähnlichen Mieten eine geringere Rendite aufweisen. Niesgrau weist mit 6,94 % die höchste Rendite auf, was auf den sehr niedrigen Kaufpreis von 1.507 €/m² zurückzuführen ist.