Arpsdorf

Marktüberblick

Arpsdorf ist eine kleine Gemeinde im Kreis Rendsburg-Eckernförde mit rund 300 Einwohnern auf 12,1 km². Der Immobilienmarkt zeigt ein deutliches Muster: Angebotsmiete und Kaufpreise liegen über dem regionalen Durchschnitt, während die Bruttomietrendite unter allen vergleichbaren Werten liegt.

Die aktuelle Angebotsmiete beträgt 11,74 Euro pro Quadratmeter und liegt damit 23 Prozent über dem Kreisdurchschnitt von 9,57 Euro. Auch im Landesvergleich Schleswig-Holsteins (9,87 Euro) ist Arpsdorf deutlich höher positioniert. Der Angebotskaufpreis von 3.784 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt (2.461 Euro) um 54 Prozent und den Landesdurchschnitt (2.625 Euro) um 44 Prozent.

Die Bruttomietrendite liegt bei 3,72 Prozent und damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 5,16 Prozent sowie dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 26,86 bestätigt diese Tendenz: Er liegt über dem Kreiswert von 21,66 und dem Landeswert von 22,05. Zusammen beschrieben diese drei Kennzahlen denselben Sachverhalt: Die Kaufpreise sind im Verhältnis zu den Mieten überproportional hoch.

Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 6 Kilometern liegt die Angebotsmiete in Arpsdorf mit 11,74 Euro pro Quadratmeter knapp unter der von Hardebek (12,04 Euro, 5,7 km entfernt), ist aber deutlich höher als bei allen übrigen Nachbarn. Der Kaufpreis in Arpsdorf ist mit 3.784 Euro pro Quadratmeter ebenfalls der höchste aller Nachbarorte. Die Bruttomietrendite von 3,72 Prozent ist die niedrigste im direkten Vergleich. Wasbek etwa, 4,3 km entfernt, weist mit 7,06 Prozent knapp doppelt so hohe Rendite auf – bei einem Kaufpreis von nur 1.631 Euro pro Quadratmeter und einer Miete von 9,60 Euro.

Diese Diskrepanz zwischen hohen Kaufpreisen und vergleichsweise moderaten Mieten macht Arpsdorf zu einem Markt, der sich von den Nachbargemeinden deutlich abhebt. Die niedrige Rendite spricht für eine primäre Kapitalerhaltung statt für laufende Mieterträge.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Arpsdorf zeigt eine starke Volatilität über die letzten Jahre. Von 6,10 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 stieg die Angebotsmiete bis 2022 auf 13,20 Euro – ein Anstieg von über 116 Prozent in zwei Jahren. Seitdem ist die Miete wieder gesunken: 2023 auf 13,12 Euro, 2024 auf 11,59 Euro und 2026 auf 10,50 Euro.

Der CAGR-Wert von 4,72 Prozent für die Miete bezieht sich auf den gesamten Zeitraum der Reihe und wird durch den extremen Anstieg 2020 bis 2022 verzerrt. Die aktuelle Miete von 10,50 Euro liegt zwar noch über dem Wert von 2018 (7,26 Euro), aber deutlich unter dem Spitzenwert von 2022.

Für den Kaufpreis liegen nur Daten für 2024 vor (3.785 Euro pro Quadratmeter). Ein längerer Entwicklungshorizont ist nicht verfügbar.

Die starke Preisspanne in der Mietentwicklung – von 6,10 auf 13,20 und zurück auf 10,50 Euro – ist für eine Gemeinde mit unter 300 Einwohnern außergewöhnlich. Bei so geringer Bevölkerungsgröße können bereits wenige neue Inserate oder der Verkauf einzelner Objekte die Durchschnittswerte stark verzerren. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.

Der Kaufpreisfaktor von 26,86 ist im historischen Kontext nicht einordbar, da keine längere Kaufpreiszeitreihe vorliegt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Arpsdorfs ist von 274 im Jahr 2015 auf 299 im Jahr 2024 gestiegen – ein Wachstum von 9,1 Prozent. Die Entwicklung war nicht linear: Zwischen 2015 und 2020 schwankte die Bevölkerung zwischen 270 und 287 Einwohnern, ehe ab 2021 ein deutlicher Zuzug einsetzte (291, 300, 299, 299 Einwohner).

Die Bevölkerungsdichte beträgt 25 Einwohner pro Quadratkilometer, was Arpsdorf zu einer dünn besiedelten Gemeinde macht. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,28 Prozent mit fünf arbeitslosen Personen. Im Vergleich zur Entwicklung der letzten Jahre war 2016 und 2017 mit 0,94 Prozent ein besonders niedriger Wert zu verzeichnen, 2015 lag die Quote bei 4,12 Prozent.

Die Kombination aus Bevölkerungswachstum und niedriger Arbeitslosigkeit deutet auf eine stabile lokale Nachfrage nach Wohnraum hin. Allerdings ist die absolute Zahl der Bevölkerung klein, sodass bereits wenige Umzüge die statistischen Werte signifikant beeinflussen können.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächste größere Stadt ist Neumünster, etwa 8 Kilometer entfernt.

Standortfaktoren

Arpsdorf liegt im Kreis Rendsburg-Eckernförde, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 225 von rund 400 deutschen Kreisen erreicht. Die Bewertung des Kreises ist dabei unterschiedlich: In den Teilindizes Dynamik (Rang 64) und Wohlstand sowie Soziale Lage (Rang 128) schneidet der Kreis überdurchschnittlich ab. Schwächer positioniert sind Demografie (Rang 324) und Arbeitsmarkt (Rang 315). Diese Ränge gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Arpsdorf.

Geografisch liegt Arpsdorf am Rand des Naturparks Aukrug etwa 8 Kilometer südwestlich von Neumünster an der Stör. Östlich verläuft die Bundesautobahn 7 von Hamburg nach Flensburg, nördlich die Bundesstraße 430 von Neumünster in Richtung Meldorf. Der Ort liegt an der Bahnstrecke Hamburg-Altona–Kiel, der dortige Bahnhof ist jedoch aufgelöst.

Das Gemeindegebiet ist überwiegend landwirtschaftlich geprägt. Am Westrand befinden sich die Sendemasten vom DLF-Sender Neumünster.

Für Arpsdorf liegen keine Bodenrichtwerte vor. Die Siedlung Bahnhofstraße ist die einzige weitere Siedlung im Gemeindegebiet neben dem Kernort Arpsdorf.