Janneby

Marktüberblick

Janneby präsentiert sich als kleiner ländlicher Immobilienmarkt mit einer besonderen Preisstruktur: Der Angebotskaufpreis von 1.704 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, während die Angebotsmiete mit 10,05 Euro je Quadratmeter über dem Mittel aller Vergleichswerte liegt. Diese Kombination erzeugt eine Bruttomietrendite von 7,08 Prozent – das entspricht dem 88. Perzentil in Schleswig-Holstein und macht Janneby zu einem der renditestärksten Orte im Bundesland.

Der Kaufpreisfaktor von 14,13 unterstreicht diese Struktur: Er liegt weit unter dem Kreiswert von 19,21 und dem Landesdurchschnitt von 22,05. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig hoher Miete signalisiert einen Markt, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete unterbewertet erscheinen – oder anders gesagt: Die Mieten sind im Verhältnis zu den Kaufpreisen hoch.

Ohne Bodenrichtwerte für den Ort selbst lässt sich die Grundstückspreisentwicklung nicht separat betrachten. Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung

Die Kaufpreisentwicklung in Janneby war zwischen 2021 und 2024 außergewöhnlich dynamisch: Der Angebotskaufpreis stieg von 1.052,63 Euro je Quadratmeter auf 2.029,87 Euro – das entspricht einer Verdopplung in drei Jahren mit einer jährlichen Wachstumsrate von 24,47 Prozent. Dieser Anstieg übertrifft die typischen Entwicklungsmuster ländlicher Märkte deutlich.

Die Mietentwicklung zeigt ein anderes Bild: Hier wechseln sich starke Schwankungen ab. Die Zeitreihe der Angebotsmiete lag 2023 bei 12,14 Euro je Quadratmeter, fiel 2024 auf 8,30 Euro und stieg 2025 auf 13,31 Euro. Der aktuelle Angebotsmietenwert von 10,05 Euro weicht von diesem Zeitreihenwert für 2025 ab – ein Hinweis darauf, dass sich die Marktdynamik weiter verändert hat oder dass die Zeitreihe ein anderes Berechnungsverfahren zugrunde legt. Der übergeordnete Trend von 4,71 Prozent jährliches Wachstum deutet auf eine steigende Mietforderung hin, die jedoch durch die kleinen Fallzahlen in einer Gemeinde mit 411 Einwohnern stark verzerrt sein kann.

Die Bevölkerungsentwicklung bietet keinen direkten Erklärungsansatz für die Kaufpreisdynamik: Mit 411 Einwohnern 2015 und 411 im Jahr 2024 ist die Einwohnerzahl stabil geblieben, der Höchststand von 419 wurde 2022 kurzzeitig überschritten. Ein Bevölkerungszuwachs als Treiber der Kaufpreiserhöhung ist damit nicht feststellbar.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7,2 Kilometern sticht Janneby durch ein eindeutiges Muster hervor: Die Angebotsmiete von 10,05 Euro je Quadratmeter ist die zweithöchste aller acht benachbarten Gemeinden. Nur Wanderup (10,15 Euro) liegt knapp darüber, alle anderen liegen deutlich darunter – Süderhackstedt mit 7,30 Euro und Langstedt mit 7,72 Euro bilden das untere Ende.

Beim Kaufpreis verhält es sich umgekehrt: Mit 1.704 Euro je Quadratmeter liegt Janneby deutlich unter dem Niveau der meisten Nachbarn. Nur Langstedt (1.288 Euro) und Eggebek (1.662 Euro) sind günstiger. Jörl, nur 2,3 Kilometer entfernt, verlangt mit 2.516 Euro je Quadratmeter fast 50 Prozent mehr.

Diese Diskrepanz zwischen hoher Miete und niedrigem Kaufpreis erklärt die überdurchschnittliche Rendite von 7,08 Prozent. In der Nachbarschaft liegen die Renditen zwischen 3,84 Prozent (Süderhackstedt) und 7,20 Prozent (Langstedt). Janneby liegt damit an der Spitze, wird aber von Langstedt knapp übertroffen, das trotz noch niedrigerer Kaufpreise eine ähnliche Rendite erzielt.

Auf Kreisebene liegt Janneby bei der Angebotsmiete leicht über dem Durchschnitt des Kreises Schleswig-Flensburg (9,63 Euro), während der Kaufpreis mit 1.704 Euro deutlich unter dem Kreiswert von 2.209 Euro liegt. Im Landesvergleich ist die Miete mit 10,05 Euro knapp über dem Schleswig-Holsteiner Durchschnitt von 9,87 Euro, der Kaufpreis jedoch um 35 Prozent unter dem Landeswert von 2.625 Euro.

Standortfaktoren

Janneby ist eine kleine Gemeinde im Amt Eggebek, die wirtschaftlich primär von der Landwirtschaft geprägt ist. Der Ort liegt an der Bundesstraße 200, die Flensburg mit Husum verbindet – eine wichtige Verkehrsachse, die eine gewisse Anbindung an die größere Region gewährleistet. Der Ortsteil Süderzollhaus war historisch eine Zollstelle an dieser Chaussee.

Die Bevölkerungsdichte von 28 Einwohnern je Quadratkilometer unterstreicht den ländlichen Charakter. Die Arbeitslosenquote von 4,63 Prozent im Jahr 2023 liegt moderat und ist deutlich niedriger als der Spitzenwert von 7,41 Prozent im Jahr 2020. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Schleswig-Flensburg mit dem Gesamt-Rang 314 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders auffällig ist die Diskrepanz zwischen dem Dynamik-Rang 66 (sehr gut) und dem Stärke-Rang 352 (schwach). Das Muster deutet auf einen Kreis hin, der strukturell schwach ist, aber positive Entwicklungsimpulse aufweist. Der Wohlstand-Index mit Rang 178 ist der beste Teilindex, während der Arbeitsmarkt mit Rang 359 zu den schwächsten Bereichen gehört. Diese Bewertung gilt für den gesamten Kreis, nicht spezifisch für Janneby.

Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen, stabiler Bevölkerung und moderater Arbeitslosigkeit bei gleichzeitig überdurchschnittlichen Mietangeboten erzeugt den für Janneby typischen Markt: Ein Ort, in dem Immobilien relativ günstig zu kaufen sind, aber die Mietforderungen vergleichsweise hoch sind.