Heiligenstedten
Heiligenstedten (PLZ 25524) liegt im Kreis Steinburg in Schleswig-Holstein. Der Ort zählt 1.547 Einwohner auf 9,0 km², das entspricht 172 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,29 € pro m², der Kaufpreis bei 2.157 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,17 % und ein Kaufpreisfaktor von 19,3 — rechnerisch sind das 19 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Heiligenstedten über dem Renditeniveau von 63 % der Orte in Schleswig-Holstein.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,47 € auf 6,67 € pro m², im Mittel -2,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -7,8 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,8 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,3 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Steinburg Rang 213 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 74, Stärkerang 249). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Bekmünde, Oldendorf und Itzehoe an.
Immobilienpreise in Heiligenstedten im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Schleswig-Holstein.
Immobilienmarkt und Standortbericht Heiligenstedten
Heiligenstedten ist eine kleine Gemeinde direkt westlich von Itzehoe im Kreis Steinburg mit stabiler Bevölkerung, sehr niedriger Arbeitslosigkeit und einem Immobilienmarkt, der sich durch einen günstigen Kaufpreisfaktor bei überdurchschnittlichen Mieten auszeichnet. Die Kaufpreise sind seit 2020 deutlich gefallen, während die Mieten volatil bleiben.
Marktüberblick: Günstiger Kaufmarkt bei überdurchschnittlichen Mieten
Heiligenstedten bietet einen der günstigsten Kaufmärkte im Umkreis bei gleichzeitig überdurchschnittlichen Mieten. Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.157 Euro je Quadratmeter, was einem Kaufpreisfaktor von 19,34 entspricht. Zum Vergleich: Der Kreisdurchschnitt im Steinburg liegt bei einem Faktor von 21,35, der Schleswig-Holstein-Durchschnitt bei 22,05. Der niedrige Faktor bedeutet, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten besonders niedrig sind – ein Indikator für eine vergleichsweise hohe Bruttomietrendite von 5,17 Prozent. Diese liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 5,22 Prozent und leicht über dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Preis pro Quadratmeter liegt mit 2.157 Euro unter dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro, während die Angebotsmiete von 9,29 Euro pro Quadratmeter über dem Landesmittel von 9,87 Euro liegt – ein scheinbarer Widerspruch, der sich auflöst, wenn man den niedrigen Kaufpreis als Treiber der Rendite betrachtet: Die Mieten liegen nahe am Landesdurchschnitt, aber die Kaufpreise sind deutlich darunter, was die Rendite stützt.
Preis- und Mietentwicklung: Kaufpreise unter Druck, Mieten volatil
Die Zeitreihen zeigen eine deutliche Polarisierung zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung. Die Angebotskaufpreise sind seit ihrem Höchststand von 2.748 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020 auf 1.827 Euro im Jahr 2025 gefallen – ein Rückgang von rund 33 Prozent. Dieser Trend entspricht dem bundesweiten Korrekturverhalten im Hochzins-Umfeld. Die Mietentwicklung ist deutlich volatil: Nach einem Tief von 7,38 Euro im Jahr 2020 stiegen die Miete bis 2023 auf 11,36 Euro, fielen 2024 auf 9,00 Euro und lagen 2025 erneut bei 11,16 Euro. Diese Schwankungen deuten auf einen kleinen, ungesättigten Markt hin, in dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die CAGR der Miete beträgt -2,94 Prozent, die der Kaufpreise -7,84 Prozent über die verfügbaren Zeiträume – beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Regionale Einordnung: Heiligenstedten als Randlage Itzehoer
Heiligenstedten liegt in unmittelbarer Nachbarschaft zur Kreisstadt Itzehoe (2,9 km Entfernung), was die Preisbildung maßgeblich beeinflusst. Der Angebotskaufpreis von 2.157 Euro je Quadratmeter liegt nahe am Itzehoer Wert von 2.165 Euro, während die Miete mit 9,29 Euro leicht darunter liegt (Itzehoe: 9,78 Euro). Im Vergleich zum Kreisdurchschnitt (2.097 Euro Kaufpreis, 8,43 Euro Miete) liegt Heiligenstedten bei beiden Werten leicht darüber. Die Nachbargemeinden zeigen ein extremes Preisgefälle: Bekmünde (1,5 km) weist mit 3.859 Euro den höchsten Kaufpreis im Umkreis auf, bei einer nur geringen Miete von 5,46 Euro – was zu einer extrem niedrigen Rendite von 1,7 Prozent führt. Stördorf (3 km) bietet mit 936 Euro den günstigsten Kaufpreis, verbunden mit einer hohen Rendite von 7,21 Prozent. Heiligenstedten positioniert sich damit mittig im Spektrum und profitiert von der Nähe zur Kreisstadt, ohne die extremen Werte der Nachbarn zu erreichen.
Standortfaktoren: Stabile Demografie, niedrige Arbeitslosigkeit, gute Verkehrsanbindung
Die Bevölkerungsentwicklung in Heiligenstedten ist seit 2015 stabil: Von 1.534 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.547 im Jahr 2024, was einer Gesamtzunahme von 0,85 Prozent entspricht. Die Arbeitslosenquote liegt bei 2,29 Prozent (Stand 2023) und damit auf sehr niedrigem Niveau. Mit einer Bevölkerungsdichte von 172 Einwohnern je Quadratkilometer ist die Gemeinde eher ländlich geprägt. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis Steinburg auf Rang 213 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders positiv fällt der Dynamik-Index mit Rang 74 aus, während die Indizes für Demografie (Rang 251), Arbeitsmarkt (Rang 247) und Wohlstand (Rang 251) im unteren Drittel liegen. Diese Aufspaltung zeigt: Der Kreis profitiert von dynamischen Impulsen, leidet aber unter strukturellen Schwächen in Bevölkerung und Wirtschaft. Die Verkehrsanbindung über die Bundesstraßen 5 und 204 sowie die Marschbahn-Haltestelle (bis 1971 eigener Bahnhof) und aktuelle Busverbindungen nach Itzehoe (stündlicher Takt) machen Heiligenstedten zur attraktiven Randlage der Kreisstadt. Das Gemeindegebiet liegt teilweise im FFH-Gebiet Schleswig-Holsteinisches Elbästuar, was die Stör als Bundeswasserstraße und den Naturschutzaspekt unterstreicht.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Heiligenstedten entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Heiligenstedten
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,47 €/m² |
| 2019 | 8,10 €/m² |
| 2020 | 7,38 €/m² |
| 2021 | 7,39 €/m² |
| 2022 | 10,21 €/m² |
| 2023 | 11,36 €/m² |
| 2024 | 9,00 €/m² |
| 2025 | 11,16 €/m² |
| 2026 | 6,67 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Heiligenstedten
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2020 | 2.748 €/m² |
| 2021 | 1.870 €/m² |
| 2022 | 2.363 €/m² |
| 2023 | 2.397 €/m² |
| 2024 | 2.332 €/m² |
| 2025 | 1.827 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Heiligenstedten
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2020 | 3,22 % |
| 2021 | 4,74 % |
| 2022 | 5,19 % |
| 2023 | 5,69 % |
| 2024 | 4,63 % |
| 2025 | 7,33 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Heiligenstedten
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.534 Einwohner |
| 2016 | 1.557 Einwohner |
| 2017 | 1.538 Einwohner |
| 2018 | 1.508 Einwohner |
| 2019 | 1.487 Einwohner |
| 2020 | 1.501 Einwohner |
| 2021 | 1.482 Einwohner |
| 2022 | 1.546 Einwohner |
| 2023 | 1.547 Einwohner |
| 2024 | 1.547 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Heiligenstedten
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,91 % |
| 2016 | 3,27 % |
| 2017 | 2,84 % |
| 2018 | 1,93 % |
| 2019 | 2,02 % |
| 2020 | 2,75 % |
| 2021 | 2,73 % |
| 2022 | 2,60 % |
| 2023 | 2,29 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 213 Rang |
| Dynamik | 74,00 Rang |
| Stärke | 249 Rang |
| Demografie | 251 Rang |
| Arbeitsmarkt | 247 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 153 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 251 Rang |
Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
Anzahl Orte je Renditeband — Heiligenstedten liegt im Band 5–6 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Schleswig-Holstein
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 6,00 Orte |
| 2–3 | 62,00 Orte |
| 3–4 | 240 Orte |
| 4–5 | 340 Orte |
| 5–6 | 219 Orte |
| 6–7 | 102 Orte |
| 7–8 | 54,00 Orte |
| 8–9 | 33,00 Orte |
| 9–10 | 14,00 Orte |
| 10–11 | 16,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 13,00 Orte |
Wie schneidet Heiligenstedten im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Heiligenstedten ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Heiligenstedten ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Heiligenstedten
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Itzehoe | 9,78 €/m² |
| Oldendorf | 9,39 €/m² |
| Hodorf | 9,35 €/m² |
| Heiligenstedten | 9,29 €/m² |
| Heiligenstedtenerkamp | 8,54 €/m² |
| Bekdorf | 7,80 €/m² |
| Krummendiek | 7,00 €/m² |
| Landrecht | 5,87 €/m² |
| Stördorf | 5,63 €/m² |
| Bekmünde | 5,46 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Heiligenstedten ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Heiligenstedten
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Stördorf | 7,21 % |
| Oldendorf | 6,76 % |
| Heiligenstedtenerkamp | 6,29 % |
| Itzehoe | 5,42 % |
| Bekdorf | 5,24 % |
| Heiligenstedten | 5,17 % |
| Hodorf | 4,54 % |
| Krummendiek | 4,33 % |
| Landrecht | 3,06 % |
| Bekmünde | 1,70 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Bekmünde | 1,5 km | 25524 | 5,46 € | 3.859 € | 1,70 % |
| Oldendorf | 2,8 km | 25588 | 9,39 € | 1.665 € | 6,76 % |
| Itzehoe, Stadt | 2,9 km | 25524 | 9,78 € | 2.165 € | 5,42 % |
| Stördorf | 3,0 km | 25554 | 5,63 € | 936 € | 7,21 % |
| Bekdorf | 3,0 km | 25554 | 7,80 € | 1.787 € | 5,24 % |
| Heiligenstedtenerkamp | 3,5 km | 25524 | 8,54 € | 1.629 € | 6,29 % |
| Krummendiek | 3,7 km | 25554 | 7,00 € | 1.939 € | 4,33 % |
| Hodorf | 3,9 km | 25569 | 9,35 € | 2.471 € | 4,54 % |
| Landrecht | 5,0 km | 25554 | 5,87 € | 2.300 € | 3,06 % |
Wo liegt Heiligenstedten?
Lage
Heiligenstedten auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Heiligenstedten
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,29 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.157 € |
| Bruttomietrendite | 5,17 % |
| Kaufpreisfaktor | 19,3 |
| Einwohner | 1.547 |
| Einwohner je km² | 172 |
| Fläche (km²) | 9,0 |
| Arbeitslosenquote | 2,3 % |
| Prognos-Gesamtrang | #213 |
| Prognos Dynamikrang | #74 |
| Prognos Stärkerang | #249 |
| Koordinaten | 53,9303, 9,4679 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Heiligenstedten
Was kostet eine Wohnung in Heiligenstedten?
Die aktuellen Angebotswerte liegen bei rund 9,29 Euro pro Quadratmeter für die Miete und 2.157 Euro pro Quadratmeter für den Kauf. Diese Werte stammen aus Inseraten und sind kein amtlicher Mietspiegel. Im Vergleich zum Kreis Steinburg (8,43 Euro/m² Miete, 2.097 Euro/m² Kaufpreis) liegt Heiligenstedten bei der Miete leicht darüber, beim Kaufpreis nur minimal darüber.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Heiligenstedten entwickelt?
Die Mietpreise schwankten in den letzten Jahren stark: Von 8,47 Euro/m² im Jahr 2018 stiegen sie bis 2023 auf 11,36 Euro/m², fielen dann 2024 auf 9 Euro/m² und lagen 2025 bei 11,16 Euro/m², bevor sie 2026 auf 6,67 Euro/m² zurückgingen. Die Kaufpreise zeigten einen ähnlichen Trend: Von 2.748 Euro/m² im Jahr 2020 sanken sie bis 2021 auf 1.870 Euro/m², stiegen dann wieder auf rund 2.397 Euro/m² (2023) und fielen bis 2025 auf 1.827 Euro/m². Die langfristige Entwicklung ist durch hohe Volatilität gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Heiligenstedten?
Die aktuelle Bruttomietrendite liegt bei 5,17 Prozent, was leicht unter dem Durchschnitt des Kreises Steinburg (5,22 %) liegt, aber über dem Landesdurchschnitt von Schleswig-Holstein (5,09 %). Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,34, was unter dem Kreis- (21,35) und Landesdurchschnitt (22,05) liegt. Im Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland liegt Heiligenstedten bei 63, was bedeutet, dass rund 63 Prozent der Orte im Land eine niedrigere Rendite aufweisen. Die nachweisbaren Kennzahlen zeigen damit ein durchschnittliches bis leicht überdurchschnittliches Mietrenditeniveau.
Wie teuer ist die Miete in Heiligenstedten im Vergleich?
Mit 9,29 Euro pro Quadratmeter liegt die Angebotsmiete in Heiligenstedten über dem Durchschnitt des Kreises Steinburg (8,43 Euro/m²) und leicht unter dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (9,87 Euro/m²). Im bundesweiten Vergleich (8,92 Euro/m²) liegt Heiligenstedten ebenfalls leicht darüber. Die Mieten in den Nachbargemeinden variieren stark: Während Stördorf mit 5,63 Euro/m² deutlich günstiger ist, liegen Oldendorf (9,39 Euro/m²) und Itzehoe (9,78 Euro/m²) im ähnlichen Bereich.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Heiligenstedten?
Die Einwohnerzahl lag 2024 bei 1.547 und hat sich seit Beginn der Zeitreihe (2015: 1.534) nur leicht um rund 0,85 Prozent erhöht. Die Bevölkerung schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 1.482 (2021) und 1.557 (2016), zeigt aber insgesamt eine stabile Entwicklung. Die Bevölkerungsdichte beträgt 172 Einwohner pro Quadratkilometer.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Heiligenstedten?
Die Arbeitslosenquote betrug 2023 22 Prozent und schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 19 Prozent (2018) und 32 Prozent (2016). Der Kreis Steinburg, zu dem Heiligenstedten gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 213 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders die Teilindizes Demografie (Rang 251), Arbeitsmarkt (Rang 247) und Wohlstand (Rang 251) liegen im unteren Drittel.
Woher stammen die Daten zu Heiligenstedten?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Heiligenstedten sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Heiligenstedten führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Steinburg
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Bahrenfleth | 25569 | 9,90 € | 820 € | 14,49 % |
| Nortorf | 25554 | 8,64 € | 964 € | 10,75 % |
| Quarnstedt | 25563 | 8,69 € | 989 € | 10,54 % |
| Hennstedt | 25581 | 8,08 € | 939 € | 10,33 % |
| Ottenbüttel | 25591 | 9,20 € | 1.272 € | 8,68 % |
| Rade | 25579 | 11,20 € | 1.575 € | 8,53 % |
| Bokhorst | 25560 | 9,23 € | 1.305 € | 8,49 % |
| Poyenberg | 25581 | 7,71 € | 1.103 € | 8,39 % |