Bekdorf

Gemeinde und Lage

Bekdorf ist eine der kleinsten Gemeinden im Kreis Steinburg mit nur 1,7 km² Fläche und 92 Einwohnern (Stand 2024). Der Ort liegt in der Wilstermarsch, einem Teil der Holsteinischen Elbmarschen, und wird im Osten von der Bekau durchflossen. Er gehört zum Amt Itzehoe-Land und liegt an der Bundesstraße 5 sowie der Marschbahnstrecke zwischen Wilster und Itzehoe. Die nächsten Bahnhöfe befinden sich in Wilster und Itzehoe, Buslinien verbinden Bekdorf werktags mit Itzehoe und Brunsbüttel. Der Kreis Steinburg gehört zur Metropolregion Hamburg und hat rund 132.200 Einwohner.

Die extreme Kleinheit des Ortes prägt die Datenlage: Mit 92 Einwohnern und 54 Einwohnern pro km² handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden des Kreises. Die Bevölkerung ist seit ihrem Höchststand im Jahr 2019 (105 Einwohner) um 12,4 % auf 92 zurückgegangen. Seit Serienbeginn 2015 (99 Einwohner) beträgt der Rückgang 7,1 %. Dieser Verlauf ist typisch für sehr kleine Orte, bei denen einzelne Zuzüge oder Fortzüge die Statistik stark beeinflussen.

Immobilienmarkt und Preisentwicklung

Die vorliegenden Miet- und Kaufpreise sind Angebotswerte aus Inseraten und damit systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zudem sind die Zeitreihen für Miete und Kaufpreis als geschätzt gekennzeichnet, was bei einer Gemeinde dieser Größe auf eine geringe Anzahl an Transaktionen zurückzuführen ist.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 1.787 Euro pro m², die Angebotsmiete bei 7,80 Euro pro m². Beide Werte liegen unter dem Kreisdurchschnitt (Kaufpreis: 2.097 €/m², Miete: 8,43 €/m²) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (Kaufpreis: 2.625 €/m², Miete: 9,87 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 19,09 liegt unter dem Kreiswert von 21,35 und dem Landeswert von 22,05.

Die Bruttomietrendite von 5,24 % liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt (5,22 %) und über dem Landesdurchschnitt (5,09 %). Dies ergibt sich aus der Kombination moderater Kaufpreise und vergleichsweise stabiler Mietwerte. Im Vergleich zu den Nachbarorten liegen die Bekdorfer Mieten über denen von Bekmünde (5,46 €/m²) und Stördorf (5,63 €/m²), aber unter denen von Oldendorf (9,39 €/m²) und Heiligenstedten (9,29 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 19,09 liegt im Mittelfeld der Nachbarn – höher als bei Kleve (faktisch ca. 13,5), Stördorf (ca. 13,9) und Oldendorf (ca. 14,8), aber niedriger als bei Bekmünde (ca. 58,9) und Landrecht (ca. 32,7).

In der Zeitreihe von 2021 bis 2025 steigen sowohl Miete als auch Kaufpreis kontinuierlich an. Die Miete stieg von 6,50 auf 7,80 €/m² (kumulierte Zunahme von 20 %), der Kaufpreis von 1.500 auf 1.787 €/m² (kumulierte Zunahme von 19,1 %). Die jährlichen Wachstumsraten liegen bei 4,66 % für die Miete und 4,47 % für den Kaufpreis. Der Kaufpreis wies 2024 mit 1.630 €/m² einen leichten Rückgang gegenüber 2023 (1.650 €/m²) auf, bevor er 2025 wieder deutlich anstieg.

Standortfaktoren und Demografie

Der Kreis Steinburg erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 insgesamt Platz 213 von rund 400 deutschen Kreisen und liegt damit knapp unter dem Median. Die Bewertung ist differenziert: Der Dynamik-Index mit Rang 74 gehört zu den stärksten Teilindizes des Kreises und deutet auf positive Entwicklungsimpulse hin. Dagegen liegen die Indizes für Demografie (Rang 251), Arbeitsmarkt (Rang 247) und Wohlstand/Soziale Lage (Rang 251) im unteren Bereich. Der Wettbewerb und Innovation-Rang (153) ist der beste Teilindex und markiert eine relative Stärke.

Die demografische Entwicklung in Bekdorf spiegelt diese strukturellen Schwächen wider: Die Bevölkerung ist seit 2019 rückläufig, und die Arbeitslosenquote von 1,49 % (Stand 2023, mit nur einer arbeitslosen Person) ist zwar niedrig, aber bei dieser geringen Bevölkerungszahl statistisch wenig aussagekräftig.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus niedriger Bevölkerungszahl, rückläufiger Entwicklung und fehlenden bildungsbasierten Anziehungspunkten begrenzt die nachfrageseitig getriebene Dynamik des lokalen Immobilienmarkts.

Einordnung und Fazit

Bekdorf präsentiert sich als kleiner ländlicher Ort mit unterdurchschnittlichen Immobilienpreisen im regionalen Vergleich. Die niedrigeren Kaufpreise im Verhältnis zu den Mietwerten führen zu einer über dem Landesdurchschnitt liegenden Bruttomietrendite von 5,24 %. Dies entspricht dem Muster kleinerer Gemeinden in peripheren Lagen, die von Investoren mit Renditefokus gesucht werden können, während sie für eigentumsorientierte Nachfrager aufgrund der geringeren Kaufpreisdynamik attraktiv sein können.

Die geschätzte Datenlage und die geringe Bevölkerungszahl von 92 Einwohnern bedeuten, dass die vorliegenden Marktkennzahlen auf einer sehr kleinen Basis beruhen und einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die kontinuierliche Preissteigerung in den Jahren 2021 bis 2025 steht im Widerspruch zum Bevölkerungsrückgang und deutet auf eine nachfrageseitig getriebene Entwicklung hin, die möglicherweise von externen Nachfragern (etwa Pendler in die Metropolregion Hamburg) getragen wird.

Die gute Dynamik des Kreises Steinburg im Prognos-Zukunftsatlas (Rang 74) steht im Kontrast zu den schwachen Werten in den Bereichen Demografie und Arbeitsmarkt. Ob sich diese positive Dynamik auf die kleinsten Gemeinden wie Bekdorf auswirkt, bleibt ungewiss.