Winseldorf

Marktüberblick: Niedrige Mieten bei hohen Kaufpreisen

Winseldorf im Kreis Steinburg präsentiert sich auf dem Immobilienmarkt als ein Ort mit ausgeprägter Schieflage zwischen Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete liegt bei 6,24 Euro pro Quadratmeter und damit rund 26 Prozent unter dem Kreisdurchschnitt von 8,43 Euro. Auch im Vergleich zu Schleswig-Holstein (9,87 Euro) und Deutschland (8,92 Euro) ist Winseldorf deutlich unterrepräsentiert. Gleichzeitig liegt der Angebotskaufpreis mit 2.400 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 2.097 Euro und knapp unter dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro.

Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis drückt die Bruttomietrendite auf 3,12 Prozent. Im Bundesland liegt Winseldorf damit im unteren 8. Perzentil – nur etwa 8 Prozent der Orte in Schleswig-Holstein haben eine noch niedrigere Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 32,05 liegt deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 21,35 und dem Landesdurchschnitt von 22,05, was den hohen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete unterstreicht.

Preisentwicklung: Kaufpreise ziehen deutlich schneller als Mieten

Die Entwicklung der letzten Jahre zeigt eine wachsende Schere zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 6,00 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 6,44 Euro (2023) – das entspricht einem jährlichen Wachstum von rund 1,4 Prozent. Der Kaufpreis (die vorliegenden Werte sind geschätzt) legte von 1.950 Euro (2021) auf 2.580 Euro (2025) pro Quadratmeter zu, was einem jährlichen Anstieg von 7,25 Prozent entspricht.

Die Kaufpreisentwicklung ist also mehr als fünfmal so stark wie die Mietentwicklung. Diese Diskrepanz treibt die Rendite weiter nach unten und deutet auf einen Markt hin, in dem die Kaufpreise stärker von externen Nachfragefaktoren getrieben werden als von der lokalen Mietsituation. Die Kaufpreisreihe ist als geschätzt gekennzeichnet, was die Unsicherheit dieser Entwicklung unterstreicht.

Regionale Einordnung: Ausreißer im Nachbarvergleich

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 4 Kilometern fällt Winseldorfs Marktprofil als Ausreißer auf. Alle acht Nachbarorte – Lohbarbek, Schlotfeld, Hohenlockstedt, Kollmoor, Breitenberg, Oelixdorf, Westermoor und Kronsmoor – weisen deutlich höhere Angebotsmieten auf (zwischen 5,28 und 9,94 Euro pro Quadratmeter). Nur Kronsmoor liegt mit 5,28 Euro noch unter Winseldorfs Niveau.

Bei den Kaufpreisen bewegt sich Winseldorf mit 2.400 Euro pro Quadratmeter im oberen Drittel der Nachbarn (1.436 bis 2.550 Euro). Die daraus resultierende Bruttomietrendite von 3,12 Prozent ist die zwetniedrigste im direkten Vergleich – nur Kronsmoor liegt mit 2,88 Prozent darunter, hat aber gleichzeitig die mit Abstand niedrigste Miete.

Diese Datenlage zeigt: Winseldorf ist ein Ort, in dem die Kaufpreise im regionalen Vergleich hoch sind, die Mieten jedoch nicht. Das spricht für einen Markt, der eher vom Kaufinteresse als von der Mietsituation geprägt wird.

Standortfaktoren: Kreis im unteren Drittel, Gemeinde wächst

Der Kreis Steinburg, dem Winseldorf angehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 213 von rund 400 deutschen Kreisen und liegt damit im unteren Drittel. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Dynamik-Index mit Rang 74 gehört zum besten Viertel aller Kreise und weist auf positive Entwicklungsimpulse hin. Im Gegensatz dazu liegen die Indizes für Demografie (Rang 251), Arbeitsmarkt (Rang 247) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 251) im unteren Drittel.

Auf der Ebene der Gemeinde Winseldorf selbst zeigt die Bevölkerungsentwicklung ein positives Signal: Von 323 Einwohnern (2015) auf 344 (2024) entspricht einem Wachstum von 6,5 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 61 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,59 Prozent, was unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Bevölkerungszunahme in Winseldorf steht im Widerspruch zum schwachen Demografie-Rang des Kreises und könnte auf lokale Zuzugsfaktoren hindeuten, die jedoch nicht weiter quantifiziert werden können.