Oldenborstel

Marktüberblick

Oldenborstel ist eine kleine Gemeinde im Kreis Steinburg an der Grenze zur Metropolregion Hamburg. Mit 4,24 km² Fläche und 116 Einwohnern (2024) handelt es sich um eine der kleinsten Gemeinden des Kreises. Das Dorf liegt etwa drei Kilometer nordöstlich von Schenefeld in der Heide-Itzehoer Geest und gehört zum Amt Schenefeld. Von 1901 bis 1957 bestand eine Bahnstation an der Rendsburger Kreisbahn; heute wird die Gemeinde von der Kreisstraße 66 erschlossen, die westlich am Dorf vorbeiführt.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 8,20 Euro pro Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt (8,43 Euro), während der Angebotskaufpreis mit 2.290 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Kreiswert von 2.097 Euro liegt. Diese Kombination aus relativ niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 4,3 Prozent, die sowohl unter dem Kreisdurchschnitt (5,22 %) als auch unter dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins (5,09 %) liegt. Der Kaufpreisfaktor von 23,27 übersteigt den Kreiswert von 21,35, was denselben Sachverhalt aus einer dritten Perspektive bestätigt: Der Kaufpreis liegt im Verhältnis zur Miete höher als im Kreisdurchschnitt. Im Perzentilrang der Mietrendite im Bundesland belegt Oldenborstel den 38. Platz von 100 – damit liegt die Rendite knapp außerhalb des unteren Drittels, im unteren mittleren Bereich aller Orte in Schleswig-Holstein.

Die Nachbargemeinden verdeutlichen die Bandbreite des lokalen Marktes. Schenefeld als nächster größerer Ort (2,8 km) weist mit 2.301 Euro pro Quadratmeter den höchsten Kaufpreis auf und liegt mit 4,58 % Rendite in ähnlicher Größenordnung wie Oldenborstel. Puls (2,4 km) hingegen bietet mit 1.241 Euro pro Quadratmeter und 6,25 % Rendite ein deutlich anderes Preis-Leistungs-Verhältnis. Seefeld (4,5 km) kombiniert mit 9,40 Euro Miete die höchste Angebotsmiete der Nachbarschaft bei gleichzeitig nur 1.415 Euro Kaufpreis und 7,97 % Rendite – ein Muster, das auf ein anderes Marktsegment hindeutet.

Preis- und Mietentwicklung

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreiszeitreihe für Oldenborstel ist als geschätzt gekennzeichnet. Die geschätzte Angebotsmiete stieg von 7,10 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 8,00 Euro (2025), was einer jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 3,03 % entspricht. Der geschätzte Angebotskaufpreis entwickelte sich von 2.000 Euro (2021) auf 2.270 Euro (2025), bei einem CAGR von 3,22 %. Die Kaufpreise stiegen damit leicht schneller als die Mieten, was den Kaufpreisfaktor weiter ansteigen lässt.

Die aktuelle Angebotsmiete von 8,20 Euro liegt über dem letzten Zeitreihenwert von 8,00 Euro (2025), was auf eine weitere leichte Aufwärtsbewegung hindeutet. Die Entwicklung ist jedoch mit der Einschränkung behaftet, dass es sich um geschätzte Werte handelt, die auf Modellierungen basieren und nicht auf einer vollständigen Beobachtung aller Transaktionen.

Regionale Einordnung

Oldenborstel liegt mit 8,20 Euro Angebotsmiete unter dem schleswig-holsteinischen Landesdurchschnitt von 9,87 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Beim Kaufpreis liegt Oldenborstel mit 2.290 Euro ebenfalls unter dem Landeswert von 2.625 Euro und dem Bundeswert von 2.409 Euro. Der Ort ist damit preislich im unteren bis mittleren Segment des Landes angesiedelt.

Im direkten Vergleich zum Kreis Steinburg zeigt sich ein widersprüchliches Bild: Die Miete liegt unter dem Kreisdurchschnitt, der Kaufpreis jedoch darüber. Dieser Widerspruch erklärt sich aus dem Kaufpreisfaktor: Oldenborstel hat mit 23,27 einen höheren Faktor als der Kreis (21,35), was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als im Kreisdurchschnitt. Die Rendite von 4,3 % liegt damit unter dem Kreiswert von 5,22 %. Dieser Befund ist konsistent mit dem Perzentilrang von 38,2 im Bundesland.

Die Nachbargemeinden zeigen große Unterschiede. Schenefeld (2,8 km) hat mit 2.301 Euro den ähnlich hohen Kaufpreis wie Oldenborstel, aber eine höhere Miete (8,79 Euro) und damit eine etwas bessere Rendite (4,58 %). Puls (2,4 km) liegt mit 1.241 Euro und 6,25 % Rendite deutlich unter Oldenborstel in den Preisen, aber darüber in der Rendite. Das Muster zeigt, dass Oldenborstel im lokalen Vergleich zu den günstigeren Orten (Puls, Seefeld) einen überproportional hohen Kaufpreis aufweist.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Oldenborstels ist seit 2015 nahezu stabil: Von 115 Einwohnern (2015) auf 116 (2024) entspricht dies einer Veränderung von 0,87 % über den Zeitraum. Die Bevölkerungsdichte beträgt 27 Einwohner pro Quadratkilometer. Bei dieser geringen Größe ist die Arbeitslosenquote von 1,52 % (2023) kaum aussagekräftig – sie basiert auf einer einzigen arbeitslosen Person.

Die Standortfaktoren des Kreises Steinburg aus dem Prognos-Zukunftsatlas 2025 zeigen ein gemischtes Bild. Der Kreis belegt im Gesamtranking Platz 213 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schneidet der Kreis im Dynamik-Index mit Rang 74 ab, was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet. Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt er mit Rang 153 im oberen Drittel. Schwächer positioniert ist der Kreis in den Bereichen Demografie (Rang 251), Arbeitsmarkt (Rang 247) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 251). Diese Werte gelten für den Kreis Steinburg als Ganzes und lassen keine direkten Rückschlüsse auf Oldenborstel zu.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Es liegen keine Bodenrichtwerte für Oldenborstel vor.

Die Kombination aus stabiler, sehr kleiner Bevölkerung und der Lage im dynamischen Kreis Steinburg der Metropolregion Hamburg zeichnet Oldenborstel als ruhige ländliche Gemeinde aus, deren Immobilienpreise weniger von lokaler Nachfrage als von der überregionalen Lage bestimmt werden.