Selsingen

Marktüberblick

Selsingen liegt im Landkreis Rotenburg (Wümme) in Niedersachsen und ist Verwaltungssitz der Samtgemeinde Selsingen. Der Ort umfasst 42,14 km² und hat rund 3.642 Einwohner. Die Gemeinde liegt an der Bundesstraße 71 zwischen Bremervörde und Zeven und an einer Bahnstrecke, die aktuell nur noch im Güterverkehr genutzt wird.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt mit einer Angebotsmiete von 9,28 €/m² einen Wert, der über dem Kreisdurchschnitt (8,76 €/m²) und dem niedersächsischen Mittel (8,50 €/m²) liegt. Der Angebotskaufpreis von 2.154 €/m² liegt knapp unter dem Landesdurchschnitt (2.166 €/m²), aber über dem Kreiswert (2.014 €/m²). Die Bruttomietrendite von 5,17 % liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt (5,70 %) und dem Landesdurchschnitt (5,25 %), jedoch leicht über dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 19,35 liegt über dem Kreiswert (19,17), aber deutlich unter dem Landesdurchschnitt (20,92).

Die Kombination aus überdurchschnittlichen Mieten bei gleichzeitig über dem Kreis liegenden Kaufpreisen führt zu einer unterdurchschnittlichen Rendite im regionalen Vergleich. Im Landeskontext zeigt sich ein anderes Bild: Die Mieten liegen deutlich über dem Landesmittel, während die Kaufpreise nahe am Landesdurchschnitt liegen — was die Rendite im Bundesvergleich leicht positiv ausfallen lässt.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen für Selsingen außergewöhnlich hohe Schwankungen in beiden Preiskategorien.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen einem Tief von 5,50 €/m² im Jahr 2020 und einem Wert von 10,56 €/m² im Jahr 2026. Dazwischen lagen 2021 mit 7,69 €/m² und 2023 mit 9,10 €/m² weitere markante Punkte. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über die Reihe beträgt 5,85 %.

Der Angebotskaufpreis weist noch größere Ausschläge auf: Von 2.682,69 €/m² (2018) fiel der Wert auf 1.440,32 €/m² (2021), stieg 2022 auf 3.072,29 €/m², fiel 2023 wieder auf 1.491,23 €/m² und pendelte sich 2024 bei 1.371,25 €/m² ein, bevor er 2025 auf 2.397,26 €/m² anstieg und 2026 mit 1.589,99 €/m² erneut niedriger lag. Die CAGR beträgt −6,33 %.

Die aktuellen Marktdaten (Miete: 9,28 €/m², Kaufpreis: 2.154 €/m²) weichen deutlich von den letzten Zeitreihenwerten ab (Miete 2026: 10,56 €/m², Kaufpreis 2026: 1.589,99 €/m²). Diese Diskrepanz zeigt, dass sich die aktuellen Inserate von den Jahresdurchschnittswerten der Zeitreihe unterscheiden — ein Hinweis darauf, dass der Markt zwischen den Erhebungszeitpunkten weitere Bewegungen vollzogen hat. Die extremen Schwankungen in beiden Reihen sind ein strukturelles Merkmal des kleinen Marktes, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 km liegt Selsingen bei der Angebotsmiete (9,28 €/m²) im oberen Drittel. Nur Ostereistedt (10,45 €/m²) und Zeven (10,20 €/m²) weisen höhere Werte auf. Bei den Kaufpreisen (2.154 €/m²) liegt Selsingen im Mittelfeld — deutlich unter Sandbostel (3.035 €/m²), aber über allen anderen Nachbarn außer Zeven (2.288 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 5,17 % liegt damit im unteren bis mittleren Bereich der Nachbarn. Mit 6,59 % weist Seedorf die höchste Rendite auf, gefolgt von Deinstedt (6,54 %) und Ostereistedt (6,69 %). Sandbostel liegt mit 3,02 % am unteren Ende — ein Muster, das sich aus dem hohen Kaufpreis bei moderater Miete erklärt.

Im Kreisvergleich liegt Selsingen bei der Miete über dem Durchschnitt, bei der Rendite jedoch darunter. Der Kreis Rotenburg (Wümme) weist insgesamt eine höhere durchschnittliche Rendite von 5,70 % auf, was auf insgesamt niedrigere Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten im Kreis hindeutet. Im Landesvergleich liegt Selsingen mit seiner Rendite knapp unter dem niedersächsischen Mittel (5,25 %), der Perzentilrang im Bundesland beträgt 60,1 %.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Selsingens entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 nahezu stabil: Von 3.647 Einwohnern (2015) auf 3.642 (2024) entspricht das einer Veränderung von −0,14 %. Der Höchststand lag 2016 bei 3.689 Einwohnern, das Tief 2020 bei 3.598. Die Bevölkerungsdichte beträgt 86 Einwohner je km².

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,5 % und bewegte sich in den vorangegangenen Jahren zwischen 4,1 % (2019) und 6,9 % (2017).

Der Landkreis Rotenburg (Wümme) erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Platz 215 von rund 400 Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders schwach positioniert ist der Kreis im Index Wettbewerb und Innovation (Platz 292), während er im Index Wohlstand und soziale Lage mit Platz 138 besser abschneidet. Der Index Dynamik liegt mit Platz 125 im oberen Drittel. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Selsingen allein.

Selsingen verfügt über keine Hochschule. Am Ort ist ein mittelständischer Hersteller von Friedhofsbaggern und Kommunalfahrzeugen ansässig. Die Gemeinde ist Verwaltungssitz der Samtgemeinde und damit auch mit kommunaler Infrastruktur ausgestattet.