Geisfeld

Marktüberblick

Geisfeld ist eine kleine Ortsgemeinde im Landkreis Trier-Saarburg mit 481 Einwohnern auf 8,87 km². Der Ort liegt im Schwarzwälder Hochwald und gehört zur Verbandsgemeinde Hermeskeil. Der lokale Immobilienmarkt wird durch niedrige Kaufpreise und entsprechend hohe Mietrenditen geprägt.

Der Angebotskaufpreis liegt bei 1.987 Euro pro Quadratmeter und damit unter dem Durchschnitt des Landkreises Trier-Saarburg (2.640 €/m²) sowie unter dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt (2.030 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 17,65 – deutlich niedriger als im Kreis (24,48) und im Bundesland (21,16). Das bedeutet, dass sich die Kaufpreise in Geisfeld schneller durch die Mieteinnahmen amortisieren als in den meisten anderen Orten der Region.

Die Angebotsmiete liegt mit 9,38 €/m² hingegen über dem Kreis- und Landesdurchschnitt (8,99 bzw. 8,08 €/m²). Die Kombination aus moderaten Kaufpreisen und überdurchschnittlichen Mieten führt zu einer Bruttomietrendite von 5,67 %. Damit liegt Geisfeld im Landesvergleich im 70. Perzentil – die Rendite ist höher als in 70 % der vergleichbaren Orte in Rheinland-Pfalz.

Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Geisfeld hat in den vergangenen Jahren einen deutlichen Preisverfall erfahren. Der Angebotskaufpreis lag 2018 noch bei 2.407 €/m² und ist bis 2025 auf 1.777 €/m² gesunken – ein Rückgang von rund 26 %. Die jährliche Veränderung (CAGR) beträgt -4,2 %.

Die aktuelle Angebotskennzahl von 1.987 €/m² liegt über dem Jahreswert der Zeitreihe für 2025 (1.777 €/m²), was auf eine leichte Stabilisierung oder einen Anstieg der aktuellen Inserate hindeuten könnte. Die Angebotsmiete ist mit 9,38 €/m² stabil geblieben und hat sich seit 2024 kaum verändert.

Diese Entwicklung – sinkende Kaufpreise bei stabilen Mieten – hat die Bruttomietrendite in Geisfeld strukturell erhöht. Während der Markt in vielen Teilen Deutschlands noch von steigenden Preisen profitierte, korrigiert sich Geisfeld nach oben.

Die Bevölkerungsentwicklung spiegelt einen langfristigen Strukturwiderspruch wider: Seit 2015 ist die Einwohnerzahl von 508 auf 481 gesunken (-5,3 %). Dennoch bleibt die Arbeitslosenquote mit 2,57 % (2023) deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und zeigt eine stabile lokale Wirtschaftsstruktur. Die niedrige Arbeitslosigkeit geht einher mit der Bevölkerungsschwäche – ein Muster, das für ländliche Gemeinden typisch ist, in denen die erwerbsfähige Bevölkerung abwandert, während die verbliebene Bevölkerung beschäftigt bleibt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Geisfeld ein heterogenes Bild. Die Miete liegt mit 9,38 €/m² deutlich über der von Rascheid (6,66 €/m²), Dhronecken (5,71 €/m²) und Hilscheid (3,82 €/m²). Der Kaufpreis von 1.987 €/m² liegt jedoch über dem von Malborn (1.190 €/m²), Lückenburg (1.150 €/m²) und deutlich über dem von Dhronecken (467 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 5,67 % liegt im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Sie ist höher als in Rascheid (3,38 %) und Hinzert-Pölert (3,24 %), aber niedriger als in Dhronecken (14,68 %), Malborn (7,44 %) und Lückenburg (7,05 %). Die extrem hohe Rendite in Dhronecken resultiert aus dem sehr niedrigen Kaufpreis von nur 467 €/m² – ein Wert, der auf ein anderes Marktsegment hindeutet.

Im Landesvergleich schneidet Geisfeld bei der Mietrendite gut ab (70. Perzentil in Rheinland-Pfalz), während der Kaufpreis unter dem Landesdurchschnitt liegt. Der Ort folgt damit dem Muster ländlicher Gemeinden im Hunsrück: moderate bis niedrige Kaufpreise bei soliden Mietniveaus.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Trier-Saarburg auf Rang 313 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Besonders schwach ist der Rang im Bereich Arbeitsmarkt (367), während der Index für Wohlstand und soziale Lage mit Rang 156 deutlich besser abschneidet. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 163 im oberen Drittel.

Diese Bewertung des Kreises spiegelt die lokale Situation wider: Geisfeld hat keine Hochschulen oder größeren Arbeitgeber vor Ort. Der Bahnhof an der stillgelegten Hunsrückquerbahn weist auf den Verlust eines wichtigen Verkehrsknotens hin. Die Gemeinde liegt abseits der größeren Verkehrsachsen.

Die Bevölkerungsentwicklung ist seit 2015 rückläufig (-5,3 %), ein Trend, der für viele ländliche Gemeinden im Hunsrück typisch ist. Die Bevölkerungsdichte von 54 Einwohnern pro km² unterstreicht den ländlichen Charakter. Die sehr niedrige Arbeitslosenquote von 2,57 % geht einher mit der Bevölkerungsschwäche – ein Muster, das für ländliche Gemeinden typisch ist, in denen die erwerbsfähige Bevölkerung abwandert, während die verbliebene Bevölkerung beschäftigt bleibt.