Reinsfeld

Marktüberblick und regionale Einordnung

Reinsfeld liegt im Hunsrück, einem Mittelgebirgsraum im Südwesten von Rheinland-Pfalz, auf einer Fläche von knapp 20 km². Der Ort hat 2.517 Einwohner (2024) und eine Bevölkerungsdichte von 127 Einwohnern pro km². Der Immobilienmarkt wird von Angebotspreisen geprägt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die Angebotsmiete liegt bei 8,97 €/m² und damit knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 8,99 €/m² im Trier-Saarburg, deutlich über dem Landesdurchschnitt von 8,08 €/m² und leicht über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Der Angebotskaufpreis beträgt 2.449 €/m², was unter dem Kreiswert von 2.640 €/m² und über dem Landeswert von 2.030 €/m² liegt, aber nahe am Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m².

Die Bruttomietrendite von 4,39 % liegt unter dem Landesdurchschnitt (5,25 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %), aber nahe am Kreiswert (4,45 %). Der Kaufpreisfaktor von 22,76 liegt zwischen dem höheren Kreiswert von 24,48 und dem niedrigeren Landeswert von 21,16. Zusammengefasst beschreibt dieser Wertedreiklang einen Markt, in dem die Mieten über dem regionalen Mittel liegen, die Kaufpreise jedoch nicht im gleichen Maße — was die Rendite unter den Landes- und Bundesdurchschnitt drückt.

Im Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland belegt Reinsfeld den 37. Platz von 100, was bedeutet, dass 63 % der Orte im Land eine höhere Rendite aufweisen.

Preisentwicklung: Miete und Kaufpreis im Vergleich

Die Mietpreisentwicklung der letzten Jahre zeigt eine deutliche V-Form: Von 9,92 €/m² (2018) fiel die Angebotsmiete bis 2021 auf 5,36 €/m² — ein Rückgang von fast 46 %. Seitdem erholte sich der Markt kontinuierlich und lag 2024 bei 8,00 €/m². Die Werte für 2025 (9,50 €/m²) und 2026 (10,61 €/m²) liegen bereits über dem Vor-Corona-Niveau von 2018.

Der Kaufpreismarkt zeigt ein anderes Muster: Zwischen 2018 (3.806 €/m²) und 2019 (2.683 €/m²) fiel der Preis um 29 %. Bis 2024 stabilisierte er sich bei 2.555 €/m² — ein Niveau, das deutlich unter dem 2018er Wert liegt. Der CAGR des Kaufpreises beträgt −6,43 % pro Jahr, während der Miet-CAGR bei +0,84 % liegt.

Die unterschiedliche Entwicklung von Miete und Kaufpreis ist strukturell bedeutsam: Während die Mieten sich nach dem Einbruch von 2021 rasch erholten und das Vor-Corona-Niveau überschritten haben, liegen die Kaufpreise weiterhin deutlich unter ihrem 2018er Höchststand. Dies führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite im Zeitverlauf verbessert hat — ein Umstand, der für Investoren relevant ist, aber nicht mit der aktuellen Rendite von 4,39 % verwechselt werden darf.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Reinsfeld verzeichnete zwischen 2015 und 2024 ein Bevölkerungswachstum von 7,4 % — von 2.343 auf 2.517 Einwohner. In den ersten Jahren (2015–2019) war die Entwicklung noch moderat mit Schwankungen um die 2.350er-Marke. Ab 2020 beschleunigte sich der Zuzug deutlich: 2020 (+30), 2021 (+20), 2022 (+86) und 2023 (+19). Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 2.517.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 36 (in der Datenbasis als Prozentwert geführt). Im Vergleich zu 2015 (54) und 2016 (55) hat sich die Lage verbessert, schwankte aber in der Zwischenzeit zwischen 36 und 48. Die Entwicklung korreliert mit dem Prognos-Zukunftsatlas 2025 für den Kreis Trier-Saarburg, der im Index Arbeitsmarkt den Rang 367 von 400 belegt — den schlechtesten der sieben Teilindizes. Im Gegensatz dazu erreicht der Kreis im Index Wohlstand und Soziale Lage den Rang 156 von 400, was ihn über dem Bundesdurchschnitt positioniert.

Das Bevölkerungswachstum bei gleichzeitig schwachem Arbeitsmarkt ist ein struktureller Widerspruch, der auf Zuzug aus anderen Gründen hindeutet — etwa auf Pendler, die vom niedrigeren Wohnpreisniveau profitieren, oder auf Ruhestandsumzüge.

Standortfaktoren und Einordnung im Umland

Reinsfeld liegt im Hunsrück, einem Mittelgebirgsraum des Rheinischen Schiefergebirges. Der Ort selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Standortfaktoren des Kreises Trier-Saarburg zeigen ein gemischtes Bild: Der Gesamt-Rang im Prognos-Zukunftsatlas 2025 liegt bei 313 von 400 Kreisen, was den Kreis in die untere Hälfte einordnet.

Besonders schwach ist der Arbeitsmarkt-Index (Rang 367/400), gefolgt von den Indizes Demografie (295/400) und Wettbewerb & Innovation (270/400). Positiv hebt sich der Index Wohlstand und Soziale Lage ab (156/400), was auf ein überdurchschnittliches Einkommens- und Vermögensniveau im Kreis hindeutet. Der Dynamik-Index (163/400) liegt ebenfalls im oberen Drittel.

Die Kombination aus schwachem Arbeitsmarkt, aber gutem Wohlstandsindex und positivem Dynamik-Rang beschreibt einen ländlichen Raum, der strukturell von Abwanderung bedroht ist, aber durch attraktive Lebensbedingungen und niedrige Lebenshaltungskosten Zuzug anzieht. Dies korrespondiert mit dem beobachteten Bevölkerungswachstum von 7,4 % in den letzten neun Jahren.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Reinsfeld eine mittlere Position: Die Angebotsmiete von 8,97 €/m² liegt über den Werten von Hinzert-Pölert (6,29), Gusenburg (6,13), Grimburg (6,41) und Rascheid (6,66), aber unter denen von Farschweiler (9,08). Der Kaufpreis von 2.449 €/m² ist höher als in Gusenburg (1.119 €/m²) und Grimburg (1.283 €/m²), aber niedriger als in Farschweiler (2.890 €/m²). Die Bruttomietrendite von 4,39 % liegt im Mittelfeld der Nachbarorte, die von 3,24 % (Hinzert-Pölert) bis 6,57 % (Gusenburg) reichen.