Horrweiler

Standort und Demografie

Horrweiler ist eine 4,39 km² große Ortsgemeinde im Landkreis Mainz-Bingen, die zur Verbandsgemeinde Sprendlingen-Gensingen gehört und in Rheinhessen zwischen Mainz und Bad Kreuznach liegt. Mit 864 Einwohnern (2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 197 Einwohnern je km². Der Ort weist eine deutliche Bevölkerungsdynamik auf: Seit 2015 ist die Einwohnerzahl um 17,7 % von 734 auf 864 gestiegen, wobei der stärkste Anstieg in den Jahren 2020 bis 2022 zu verzeichnen war (+7,9 % in zwei Jahren). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,79 %, was zehn Arbeitslosen entspricht und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt.

Die Lagefaktor-Bewertung des Landkreises Mainz-Bingen im Prognos-Zukunftsatlas 2025 bestätigt die positive Standortposition: Der Kreis belegt den Gesamt-Rang 36 von rund 400 deutschen Kreisen, mit besonders starken Werten bei Wettbewerb und Innovation (Rang 17) sowie Wohlstand und sozialer Lage (Rang 21). Der Dynamik-Index liegt mit Rang 208 schwächer, was auf eine bereits weitgehend erschlossene Entwicklung hindeutet.

Marktüberblick und Preisniveau

Der Immobilienmarkt in Horrweiler zeigt ein deutliches Spannungsfeld zwischen hohen Kaufpreisen und moderaten Mietniveaus. Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.986 Euro je Quadratmeter, was 47 % über dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt von 2.030 Euro und 24 % über dem deutschen Durchschnitt von 2.408 Euro liegt. Die Angebotsmiete beträgt 8,98 Euro je Quadratmeter und liegt damit knapp über dem Landesdurchschnitt (8,08 Euro) und dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro).

Diese Preisstruktur führt zu einer Bruttomietrendite von 3,61 %, die im bundeslandweiten Perzentilrang von 12,9 % liegt – Horrweiler hat damit eine der niedrigsten Renditen in Rheinland-Pfalz. Der Kaufpreisfaktor von 27,71 liegt ebenfalls deutlich über dem Landesmittel von 21,16 und dem Kreisdurchschnitt von 23,20. Das bedeutet: Die Kaufpreise sind im Verhältnis zu den Mieten überproportional hoch. Ein Investor müsste bei aktueller Miete knapp 28 Jahre Bruttomiete aufwenden, um den Kaufpreis zu decken, während im Landesdurchschnitt 21 Jahre ausreichen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für Horrweiler eine volatile Entwicklung, die über typische Marktschwankungen hinausgeht. Die Angebotsmiete stieg von 6,83 Euro (2018) auf 10,50 Euro (2026), was einem CAGR von 5,5 % entspricht. Der Anstieg verlief jedoch nicht linear: Nach einem Anstieg auf 8,84 Euro (2021) folgte ein Rückgang auf 7,33 Euro (2023), bevor die Werte 2024 mit 10,00 Euro und 2026 mit 10,50 Euro neue Höchststände erreichten.

Noch ausgeprägter ist die Volatilität bei den Kaufpreisen. Sie bewegten sich zwischen 1.834 Euro (2021) und 3.714 Euro (2023), mit einem deutlichen Einbruch auf 2.249 Euro (2024) und einem erneuten Anstieg auf 3.348 Euro (2025). Der CAGR von 7,5 % über die gesamte Reihe maskiert diese starken Schwankungen. Die hohen jährlichen Wechselbeträge deuten auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei denen einzelne Verkäufe das Durchschnittsniveau stark beeinflussen können. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was die Datenqualität bestätigt, aber die kleine Fallzahl nicht ausschließt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Horrweiler ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 8,98 Euro liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 10,20 Euro, aber über den Werten der unmittelbaren Nachbarn Aspisheim (8,73 Euro, 1,5 km) und Welgesheim (8,82 Euro, 1,9 km). Der Kaufpreis von 2.986 Euro übertrifft sowohl Aspisheim (2.373 Euro) als auch Welgesheim (2.275 Euro) deutlich, während er in der näheren Nachbarschaft mit Zotzenheim (3.299 Euro) und Gensingen (3.055 Euro) vergleichbar ist.

Die Bruttomietrendite von 3,61 % liegt im Nachbarvergleich an zweitletzter Stelle – nur Zotzenheim (3,01 %) weist eine niedrigere Rendite auf. Alle anderen Nachbargemeinden liegen mit 3,96 % (Grolsheim) bis 5,14 % (Langenlonsheim) deutlich darüber. Dieser Befund bestätigt die aus der landesweiten Einordnung abgeleitete Schlussfolgerung: Die Kaufpreise in Horrweiler stehen in einem ungünstigen Verhältnis zu den erzielbaren Mieten.

Die Nachbargemeinde Langenlonsheim (4,7 km) hebt sich mit einer Rendite von 5,14 % und einem vergleichsweise niedrigen Kaufpreis von 2.417 Euro deutlich ab und zeigt, dass im gleichen Umland unterschiedliche Marktsegmente existieren.

Infrastruktur und Standortfaktoren

Horrweiler verfügt über eine gute verkehrliche Anbindung, die als Standortfaktor für Pendler nach Mainz und in den Rhein-Main-Raum relevant ist. Die Bundesautobahn 61 ist nach 2 km erreicht, die Landstraße 416 durchquert die Gemeinde. Der Bahnhof Gensingen-Horrweiler wird von Nahetalbahn und Rheinhessenbahn bedient und bietet einen direkten Bahnanschluss. Eine Omnibuslinie verbindet Horrweiler mit Bingen und Bad Kreuznach.

Diese Infrastruktur erklärt teilweise die Bevölkerungszunahme von 17,7 % seit 2015 und die hohen Kaufpreise: Die Lage zwischen Mainz und Bad Kreuznach mit guter Autobahn- und Bahnanbindung macht Horrweiler für Pendler attraktiv. Allerdings fehlen Hochschulen am Ort, was die Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen nicht strukturell erhöht. Die Kombination aus guter Anbindung, kleinem Gemeindegebiet (4,39 km²) und begrenztem Wohnbauland könnte den Kaufpreisdruck weiter verstärken, während das Mietangebot durch die geringe Bevölkerungszahl begrenzt bleibt.