Zotzenheim

Marktüberblick

Zotzenheim ist eine 3,18 km² große Ortsgemeinde in Rheinhessen mit 633 Einwohnern und gehört zur Verbandsgemeinde Sprendlingen-Gensingen im Landkreis Mainz-Bingen. Der Ort liegt an der Bundesautobahn 61 mit einer eigenen Abfahrt an der B 50, die nächste Anschlussstelle Bad Kreuznach ist etwa drei Kilometer entfernt. Der Bahnhof Welgesheim-Zotzenheim in der Nachbargemeinde Welgesheim wird stündlich von Regionalbahnen auf der Strecke Worms–Bingen bedient. Zotzenheim ist traditionell vom Weinbau geprägt; sechs größere Winzer sind im Ort ansässig.

Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 8,28 Euro je Quadratmeter knapp über dem rheinland-pfälzischen Landesdurchschnitt (8,08 Euro), aber deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 10,20 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.299 Euro je Quadratmeter liegt hingegen sowohl über dem Landesdurchschnitt (2.030 Euro) als auch über dem Kreiswert (2.854 Euro) und ist der höchste aller acht untersuchten Nachbarorte. Diese Kombination aus vergleichsweise niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 3,01 Prozent — die niedrigste unter allen Nachbarorten und im Bundesland auf dem 4,3. Perzentil, also unter den schlechtesten 5 Prozent aller Standorte.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen unterschiedliche Verläufe für Miete und Kaufpreis. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 2018 und 2026 stark: von 6,73 Euro (2018) über 10,00 Euro (2019) zurück auf 6,24 Euro (2020), dann schrittweise auf 7,74 Euro (2022), einem Tief von 7,02 Euro (2023), gefolgt von einem sprunghaften Anstieg auf 11,43 Euro (2024) und 12,92 Euro (2026). Der aktuelle Angebotswert von 8,28 Euro liegt deutlich unter den letzten Zeitreihenwerten — die Zeitreihe und die aktuellen Inseratewerte weichen hier voneinander ab, was auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder -methoden hindeutet.

Der Kaufpreis verzeichnete von 2019 (1.557 Euro je Quadratmeter) bis 2024 (4.079 Euro) einen Anstieg um das 2,6-Fache. Im Jahr 2025 korrigierte er leicht auf 3.871 Euro zurück. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.299 Euro liegt nochmals darunter, was auf eine weitere Abschwächung des Angebotspreismarktes hindeutet. Der Kaufpreisfaktor von 33,2 ist deutlich über dem Landesdurchschnitt von 21,2. Ein Faktor von 33,2 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 33,2-fachen der Jahreskaltmiete entspricht.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich sticht Zotzenheim durch extreme Werte hervor. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 3,7 Kilometern hat Zotzenheim den höchsten Kaufpreis (3.299 Euro je Quadratmeter), während die Miete mit 8,28 Euro je Quadratmeter im unteren Drittel liegt. Sankt Johann weist mit 5,32 Prozent die höchste Rendite auf, Zotzenheim mit 3,01 Prozent die niedrigste. Horrweiler liegt mit 3,61 Prozent noch unter dem Kreisdurchschnitt von 4,46 Prozent, aber über Zotzenheim.

Der Landkreis Mainz-Bingen belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 36 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders stark ist der Kreis im Teilindex Wettbewerb & Innovation (Platz 17) und im Teilindex Wohlstand & Soziale Lage (Platz 21). Der Teilindex Dynamik liegt mit Platz 208 deutlich schwächer. Die Arbeitslosenquote in Zotzenheim liegt bei 2,2 Prozent und ist damit stabil im niedrigen einstelligen Bereich.

Die Bevölkerung wuchs von 607 Einwohnern (2015) auf 633 (2024), was einer Zunahme von 4,3 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 199 Einwohner je Quadratkilometer.

Standortfaktoren

Zotzenheim ist eine kleine Weinbaugemeinde mit 633 Einwohnern, die verkehrsgünstig an der A 61 liegt. Sechs größere Winzerbetriebe sind im Ort ansässig. Das Gewerbegebiet „Am neuen Graben“ beherbergt mehrere kleine Betriebe, darunter eine Spedition. Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Der Bahnhof Welgesheim-Zotzenheim liegt außerhalb des Ortskerns in der Nachbargemeinde Welgesheim, bietet aber stündlichen Regionalbahnanschluss.

Der hohe Kaufpreis im Vergleich zu den Nachbarorten und die niedrige Bruttomietrendite von 3,01 Prozent kennzeichnen einen Markt, in dem die Kaufpreise über dem Mietniveau liegen. Der Landkreis Mainz-Bingen weist im Prognos-Zukunftsatlas eine starke Position in Wettbewerb & Innovation sowie Wohlstand aus, was auf eine stabile regionale Wirtschaftsstruktur hindeutet. Die niedrige Arbeitslosenquote von 2,2 Prozent entspricht diesem Bild.